2021房地产估价师预测试题7辑

发布时间:2021-07-18
2021房地产估价师预测试题7辑

2021房地产估价师预测试题7辑 第1辑


某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果,发现该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。

 6.采用成本法估价时,估价的基本路线为( )。

  A.采用房地合估方法,计算两栋房屋的重置价格
  B.采用房地分估方法,计算两栋房屋的重置价格扣除折旧
  C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
  D.采用房地合估方法,该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金,扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值

答案:C
解析:
本题考查的是工业房地产估价的常用方法。成本法估价的操作步骤:(1)选择具体估价路径;(2)测算重置成本或重建成本;(3)测算折旧;(4)计算成本价值。本题采用成本法估价的技术路线为:该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金。


根据以下材料,请回答 96~101 问题:

房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租,经丙公司联系,甲某与承租人乙某签订了租赁合同,进行了租赁登记备案,租期自2000年5月1日开始,为期两年,实际成交月租金500元。2002年3月,甲某欲出售该房屋,又委托丙公司销售,经丙公司联系,甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约,契约中载明的成交价格为14万元,向当地房地产管理部门申报价格时,房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格,遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费,房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。

第 96 题 按国家规定,丙公司应收的租赁代理费用最高为( )元。

A.500

B.1000

C.250

D.1500

正确答案:A


实际收益较预期收益增加的部分通常称为( )。

A、风险收益
B、风险损失
C、风险报酬
D、最大期望收益

答案:C
解析:
本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时,就称投资获取了风险收益;而实际收益低于预期收益时,就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视,尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。参见教材P17。


住房公积金定向用于职工住房,通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用。( )

正确答案:×
住房公积金定向用于职T住房.通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益除了用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用外,还作为城市廉租住房建设的补充资金。


房地产司法拍卖估价,因估价对象可能存在抵押权或债权,所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。( )

答案:错
解析:
本题考查的是估价对象的确定。司法拍卖估价不考虑债权债务因素。参见教材P405。


下列特征,属于股票的基本特征的有( )。

A、高收益性
B、稳定性
C、风险性
D、价格波动性
E、流通性

答案:B,C,D,E
解析:
本题考查的是股票的基本特征。股票的基本特征主要有:(1)盈利性;(2)风险性;(3)稳定性;(4)流通性;(5)决策参与性;(6)价格的波动性。


二、三级资质房地严估价机构不得设立分支机构,但可承接外地业务。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


消费者市场的特点包括( )。

A、广泛性
B、发展性
C、伸缩性
D、固定性
E、替代性

答案:A,B,C,E
解析:
考点:消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点包括:广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性。


下列对决定房地产需求量因素的描述中,正确的有( )。

A.当价格上涨后,需求量减小的商品为吉芬物品
B.对正常商品来说,消费者收入增加,对商品的需求增加
C.当消费者对某种房地产的偏好增强时,该种房地产需求就会增加
D.房地产互补品,即一种房地产的价格不变,另一种房地产的价格如果上涨,消费者就会把需求转移到该种房地产上
E.当消费者预期房地产价格未来会上涨时,就会减少对房地产现时的需求

答案:B,C
解析:
本题考查的是房地产需求。选项A错误,吉芬物品属于生活必需品,价格和需求量同方向变化;选项D错误,在替代品之间,一种房地产的价格不变,另一种房地产的价格如果上涨,消费者就会把需求转移到该种房地产上,从而该种房地产的需求增加;选项E错误,当消费者预期房地产价格未来会上涨时,就会增加对房地产现时的需求。


2021房地产估价师预测试题7辑 第2辑


对下列概念的描述,正确的是( )。

A.边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际生产力,若以货币方式计量,则根据计算方法不同,有边际产值(VMP)和边际收益产量(MRP)两种

B.边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益

C.平均要素成本(AFC)是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出

D.边际要素成本(MFC)是指每增加一单位生产要素投入所增加的成本支出

E.边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格

正确答案:ACD


在写字楼物业管理中,物业服务企业在确定写字楼租金时,需要考虑的主要问题有( )。

A.写字楼可出租或可使用面积的计算
B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系
C.出租单元的室内装修
D.租户的财务状况
E.出租单元拟经营内容

答案:A,B,C
解析:
【考点】写字楼租金的确定。物业服务企业在确定写字楼租金时,一般要认真考虑以下三个方面的因素:计算可出租或可使用面积;基础租金与市场租金;出租单元的面积规划和室内装修。


某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅,单价为4500元/m2,首付款为房价的25%,其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%,期限均为20年,公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是 ( )元。

A.1469

B.1320

C.1856

D.2789

正确答案:D
[答案] D  (1)已知:P=120×4500×75%=405000(元),n=20×12=240(月),i1= 5%÷12=0.417%,i2=6%÷12=0.5%
P1=200000(元),P2=405000-200000=205000(元)
(2)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额:
A1=P1×(1+i1)n]÷[(1+i1)n-1]
=200000×[0.417%×(1+0.417%)240]÷[(1+0.417%)240-1)=1320(元)
A2=P2×[i2(1+i2)n]÷[(1+i2)n-1]
=205000×[0.5%(1+0.5%)240]÷[(1+0.5)240-1)=1469(元)
(3)组合贷款的最低月还款额:
 A=A1+A2=2789(元)


用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时,一般不宜采用的距离是(  )。

A.空间直线距离
B.交通路线距离
C.交通时间距离
D.经济距离

答案:A
解析:
A项,空间直线距离是最简单、最基础的距离,但在路网不够发达和地形复杂的地区(如山地城市),它往往会失去意义,一般不宜采用;B项,交通路线距离是指通过道路等来连接的距离,有时受路况(包括路面、交通流量等状况)、交通管制等的影响,虽然距离不远,但通达性可能不好,特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下;C项,交通时间距离从理论上讲更为科学,但在实际中往往被误用而产生误导,原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间;D项,经济距离是更科学但较复杂的一种距离,它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量,以反映距离。


城镇土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。课税对象是上述范围内的土地。( )

答案:对
解析:
本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。课税对象是上述范围内的土地。


功能定位的目的,是为市场提供有较高性能的产品。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡,来判断该房地产是否为最高最佳使用,它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


拆除出租的住宅,按照产权调换的方式进行补偿的,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 ( )

答案:对
解析:


房地产司法拍卖估价,评估的是市场价值,而房地产抵押估价,评估的应是谨慎价值。( )

答案:对
解析:
本题考查的是确定估价基本事项。房地产司法拍卖估价,评估的是市场价值,而房地产抵押估价,评估的应是谨慎价值。


2021房地产估价师预测试题7辑 第3辑


在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时,一般不计息的项目是( )

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.销售费用和销售税费

D.开发成本和管理费用

正确答案:C


下列选项中,最适合采用成本法估价的房地产是( )。

A、商铺
B、商品住宅
C、在建工程
D、酒店

答案:C
解析:
考点:成本法适用的估价对象。选项A、B适合比较法,或者收益法;选项D适合收益法。


某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公,约定租期为20年,净租金为每天3元/平方米,已知该写字楼为钢筋混凝土结构,于5年前建成,土地剩余使用年限为30年,目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米,报酬率为6%,则现在的承租人权益价值为( )万元。

A.98.8
B.592.81
C.691.61
D.667.22

答案:A
解析:
本题考查的是净收益测算应注意的问题。
  年租金优惠(3.5-3)×365×500=91250(元);
  还有18年租期,报酬率为6%;
  承租人权益价值=



=98.8(万元)。


在采用比较法估价时,也可根据估价对象、价值时点等情况,有针对性地收集一些交易实例。( )

答案:对
解析:
本题考查的是收集交易实例。在采用比较法估价时,也可根据估价对象、价值时点等情况,有针对性地收集一些交易实例。


某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自估价时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为l0%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于估价时点的价值为(  )万元。

A.3752
B.3806
C.4128
D.4830

答案:A
解析:
根据公式

式中A=350万元,n=50-5=45年,i=10%;t=2.5年,建成后的房地产于估价时点的价值为:V=(350÷7%)×[1-1÷(1+7%)45]÷(1+10%)2.5=3752.33(万元)。


以下可以提取现金的银行存款账户是( )。

A.一般存款账户

B.基本存款账户

C.临时存款账户

D.专用存款账户

E.特别存款账户

正确答案:BC


某地块临街深度为18m,临街宽度为50m,总价格为243万元,假设标准深度为24m,则根据四三二一法则,其路线价为( )元/m2。

A.2025

B.2250

C.2700

D.3000

正确答案:B


某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元,开发期为3年,贷款年利率为8%,销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成时即开始销售,销售费用在开发完成时投入)。
下列选项中不属于该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的计算公式的是( )。

答案:D
解析:


财务杠杆的正向作用是指当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时,借款越多,资本金的收益率越大。( )

答案:错
解析:
本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时,使用借贷资金才能提高资本金收益水平,此时财务杠杆具有正向放大作用。


2021房地产估价师预测试题7辑 第4辑


下列属于房地产行政法规的有( )。

A.《城市商品房预售管理办法》
B.《物业管理条例》
C.《建筑装饰装修管理规定》
D.《房地产开发企业资质管理办法》
E.《住房公积金管理条例》

答案:B,E
解析:
本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的,主要有:《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。选项A、C、D错误,应属于部门规章。


暂定期内的三级资质房地产估价机构,能承接的估价业务有( )。

A.在建工程抵押估价业务

B.城市房屋拆迁补偿估价业务

C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

正确答案:D


下列有关房地产专业与非专业估价的区别,表述错误的是( )。

A.专业估价由专业机构和专业人员完成
B.专业估价提供专业意见
C.非专业估价具有公信力
D.专业估价承担法律责任

答案:C
解析:
本题考查的是房地产估价的含义。选项C错误,和非专业估价相比,专业估价具有公信力,承担法律责任。而非专业估价不具有公信力


在非线性盈亏平衡分析中,有可能出现多个盈亏平衡点。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


( )构成项目的实体。

A.经济方案
B.技术方案
C.设备方案
D.工程方案

答案:D
解析:
本题考查的是建设项目决策阶段工程造价的计价与控制。工程方案构成项目的实体。


某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告,估价作业期为2005年5月20日至5月30日,估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日,甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款,则该估价报告的存档期应不少于( )年。

A、 15
B、 16
C、 17
D、 30

答案:B
解析:
估价资料的保管期限一般为15年,从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料,应当保管到估价所服务的行为完结为止。例如,某个房地产抵押贷款估价项目,如果该笔房地产抵押贷款期限为20年,则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。


根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m,假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准,每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则,求取临街深度为75m,临街宽度为25m的矩形宗地单价为( )元/m2。

A.2000
B.2100
C.2400
D.2520

答案:D
解析:
本题考查的是路线价法。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V,则根据四三二一法则,280=V(40%+30%),解得V=400万元,V75×20=V×(40%+30%+20%)=360(万元),临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/(75×20)=2400(元/m2),据题意,临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×(1+5%)=2520(元/m2)


在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜选用( )测算。

A.指数修匀法
B.平均增减量法
C.平均发展速度法
D.二次抛物线趋势法

答案:C
解析:
本题考查的是长期趋势法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜选用平均发展速度法测算;如果是各期上升的数额大致接近,宜选用平均增减量法计算。


房地产开发项目的主要不确定性因素包括( )。

A、建筑安装工程费
B、开发期与租售期
C、权益投资比率
D、资本化率
E、贷款利率

答案:A,B,D,E
解析:
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有:土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。


2021房地产估价师预测试题7辑 第5辑


下列各项中,属于禁止流通物的有( )。

A.弹药
B.麻醉药品
C.文物艺术品
D.化工物品
E.武器

答案:A,E
解析:
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。禁止流通物指法律明令禁止流通的物品,如毒品、武器、军火、弹药等。选项BCD属于限制流通物。


招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

A.15
B.20
C.28
D.30

答案:D
解析:
本题考查的是招标程序。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。


某企业开发某土地,工地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/m2,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元m2,直接成本利润率为6%,则开发后的地价为( )元/m2。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

正确答案:D
依题意,可根据公式:新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润,代人数值即得。


下列房地产开发企业融资方式中,属于债务融资方式的有( )。

A.发行企业债券

B.向银行借入信用贷款

C.房地产开发贷款

D.在公开市场上发行股票

E.土地储备贷款

正确答案:ABCE
[答案] ABCE债务融资就是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外,其他机构投资者如保险公司、退休基金等,也可提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等,都属于债务融资。


建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。( )

答案:对
解析:
考点:房地产权益的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。


某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地,甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发,委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。
在计算扣除项时,除开发成本、管理费用外,还应当包括(  )。

A.销售费用、销售税费和开发利润
B.销售费用、销售税费和投资利息
C.销售费用、销售税费和购地税费
D.销售费用、销售税费和企业所得税

答案:C
解析:
后续开发的必要支出及应得利润通常分为:①待开发房地产取得税费(购地税费);②建设成本;③管理费用;④销售费用;⑤投资利息;⑥销售税费;⑦开发利润。动态分析法中是不能出现开发利润和投资利息的,另外,企业所得税也不会出现。投资利息与财务费用不完全相同,是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息,而不仅是借款部分的利息和手续费。因此,土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用,无论它们是借贷资金还是自有资金,都应计算利息。


下列关于办理房地产抵押登记的表述中,正确的是( )。

A.该宗地为出让土地使用权,可以单独办理抵押登记

B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权,因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,可单独办理抵押登记

C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后,才能办理抵押登记手续

D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,虽未取得施工许可证,也可办理抵押登记手续

正确答案:A


资产负债率属于盈利能力指标。

答案:错
解析:
资产负债率属于清偿能力指标。


房产税采用比例税率。按房产余值计征的,税率为12%;按房产租金收入计征的,税率为1.2%。( )

答案:错
解析:
本题考查的是房产税。房产税采用比例税率。按房产余值计征的,税率为1.2%;按房产租金收入计征的,税率为12%。


2021房地产估价师预测试题7辑 第6辑


开发项目房地产市场分析应该注意( )方面。

A.需求分析

B.供给分析

C.竞争分析

D.市场占有率分析

正确答案:ABCD
这是房地产市场状况分析所包括的主要内容。讲义中的分析报告举例就是从这四个主要方面来进行分析的。


房地产企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并定期送房地产开发主管部门备案。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


不适于修建的用地属于三类用地。( )

答案:对
解析:
本题考查的是城市用地评价。三类用地,即不适于修建的用地。这类用地一般说来用地条件极差。


下列购买房地产的行为,不属于免征契税的是( )。

A.省农科所购买办公楼
B.市气象局购买观测站办公楼
C.县妇幼保健站购买门诊楼
D.高校校办企业购买经营用房

答案:D
解析:
有下列行为之一的,减征、免征契税:
(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征;
(2)城镇职工,按规定第一次购买公有住房的,免征;
(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,免征;
(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收,重新承受土地、房屋权属的,由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征;
(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征;
(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可以免征。


一般房地产价格水平越高,则房地产价格上涨趋势越强。( )

答案:错
解析:
考点:长期趋势法的作用。房地产价格上涨或下降趋势的强弱,与房地产目前的价格高低无关。


对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的,由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。( )

答案:对
解析:
本题考查的是闲置土地的处置方式。对依法收回的闲置土地,市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用:(1)依据国家土地供应政策,确定新的国有建设用地使用权人开发利用;(2)纳入政府土地储备;(3)对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的,由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。


2015年5月1日,秦某与甲房地产开发公司(以下称甲公司)签订合同,以抵押贷款方式购买了建筑面积为88㎡、售价15000元/㎡的首套普通商品住房,合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日,房屋竣工后,经房产测绘机构测量,该房屋建筑面积为94.6㎡。房屋交付后,秦某在装修时,发现卫生间渗水。
若秦某接受住房并办理不动产权证,则秦某应缴纳的契税为( )元。

A、13200
B、20394
C、21285
D、42570

答案:B
解析:
本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税,[88×(1+3%)] ×15000×1.5%=20394元。


中介机构出示哪些材料才可以合法预售该住宅项目?( )

A.某乡政府核发的土地使用权证

B.当地房地产管理部门出具的商品房预购人履行预售合同签订备案的证明

C.w公司委托该中介机构代理销售其住宅项目的委托书

D.当地县级以上人民政府房地产管理部门核发的商品房预售许可证

正确答案:ABCD


只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上,可以获得最小销售收入的产量组合。( )

答案:错
解析:
本题考查的是生产理论。只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上,边际转换率与等收益线的斜率相等。因此,在该点上的两种商品的数量组合是生产可能性曲线上可以获得最大销售收入的产量组合。


2021房地产估价师预测试题7辑 第7辑


下列关于住房公积金的表述,正确的有( )。

A.缴存比例不低于5%,不高于12%
B.住房公积金可以用于发放个人住房贷款
C.住房公积金可作为保障性住房建设的资本金
D.住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债
E.需偿还自住住房贷款本息时,可申请提取住房公积金

答案:A,B,D,E
解析:
本题考查的是住房公积金制度。2009年,国家开展了利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作。试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。利用住房公积金结余资金发放的保障性住房建设贷款,定向用于经济适用住房、列人保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设。P10~11。


在假设开发法中,开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值,开发完成后的价值对应的时间,不一定是开发完工之时。()

答案:对
解析:
本题考查的是开发完成后的价值。开发完成后的价值对应的时间,可以是完工的时间,也可以在其之前(如提前预售),也可以在其之后(如出租后出售、或延迟销售)。


某建筑物的土建工程直接费为780元/㎡(其中人工费为130元/㎡),安装工程直接费为450元/㎡(其中人工费为50元/㎡),装饰装修工程直接费为900元/㎡(其中人工费为45元/㎡),又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%,安装工程综合费率为人工费的75%,装饰装修工程综合费率为人工费的72%,税金为3.5%。该建筑物的建筑安装工程费为(  )元/㎡。

A.2204.55
B.2397.99
C.3123.19
D.3345.64

答案:B
解析:
建筑安装工程费,包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。依题意有:①土建工程费=[780×(1+15%)×(1+3.5%)]=928.40(元/㎡);②安装工程费=(450+50×75%)×(1+3.5%)=504.56(元/㎡);
③装饰装修工程费=(900+45×72%)×(1+3.5%)=965.03(元/㎡);④单位建筑安装工程费=928.40+504.56+965.03=2397.99(元/㎡)。


甲、乙两块其他条件相似的相邻土地,甲土地单价为1500元/㎡,容积率为4,土地使用年限为50年,乙土地单价为1130元/㎡, 容积率为3,土地使用年限为60年,以楼面地价来判断,投资乙地块较甲地块更经济(土地报酬率为6%) ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。( )

正确答案:×
房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。


下列各项中,不属于工程建设其他费的事( )。

A、固定资产其他费用
B、无形资产费用
C、其他资产费用
D、预备费

答案:D
解析:
本题考查的是工程建设其他费用的构成。工程建设其他费用是指应在建设项目的建设投资中开支的,为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用。


构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容的是( )。

A.城市规划法律规范的制定
B.城市规划的组织编制
C.城市规划的审批管理系统
D.城市规划实施管理系统

答案:A
解析:
本题考查的是城市规划管理系统。城市规划法律规范的制定,构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容。


房地产项目的临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值。

A.利润为零
B.允许的最低经济效益指标
C.最大费用
D.最大利润

答案:B
解析:
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。选项A为保本点。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。参见教材P219。


张某看中了一处房地产,该房地产位于城市边缘,紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘,属于城市四级地段,但该区域极具发展潜力,商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层,总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡,二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性,找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后,在估价前需要了解估价对象的哪些情况?

答案:
解析:
①土地产权状况;②房屋产权状况;③该房地产是否符合规划要求;④土地使用基本状况;⑤建筑物基本状况。 [试题分析] 买卖咨询也是房地产估价的一项主要内容,接受委托后,估价师需要全面了解该房地产的状况,包括产权、规划要求和使用状态等。
您可能感兴趣的试题