21年房地产经纪协理考试答案5章

发布时间:2021-07-12
21年房地产经纪协理考试答案5章

21年房地产经纪协理考试答案5章 第1章


公共租赁住房合同的租赁期限一般为(  )年。

A.1至2
B.5
C.6至8
D.10至20

答案:B
解析:
《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(建保[2013]178号)规定,从2014年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行,并轨后统称为公共租赁住房,自此廉租住房不再实行单独管理。配租对象选择公共租赁住房后,公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前,所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。


房地产居间业务的客源构成要素主要有(  )。

A.需求者
B.购买能力
C.需求意向
D.购买动机
E.需求类型

答案:A,C
解析:
客源是对房地产物业有现时需求或潜在需求的客户,包括需求者及其需求意向。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求,也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。


凡经依法登记,不动产权利人在不动产方面的权利受到国家法律的保护。这些权利有(  )。

A.地役权
B.建设用地使用权
C.房屋所有权
D.土地所有权
E.抵押权

答案:A,B,C,E
解析:
凡经依法登记,不动产权利人在不动产方面的房屋所有权、建设用地使用权、抵押权、地役权等权利,受国家法律保护。任何组织或个人侵犯了不动产权利人的合法权益,都要承担法律责任。


在住宅的厨房、卫生间墙面抹灰中,按构造层次划分,起进一步找平与黏结作用、弥补砂浆干缩裂缝的层次是(  )。

A.抹灰底层
B.抹灰中间层
C.抹灰基层
D.抹灰面层

答案:B
解析:
抹灰的构造层次通常由底层、中间层和面层三部分组成。底层是室内墙体抹灰的基本层次,不同房间的墙体选用不同的墙面材料和构造做法;中间层是室内墙体为了墙面找平和粘结面层而设的;面层是为了满足使用功能和装饰功能。


下列属于构筑物的有(  )。

A.烟囱
B.地下室
C.水井
D.道路
E.隧道

答案:A,C,D,E
解析:
建筑物是最主要的地上定着物,有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋,也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋,不包括构筑物。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物,如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。


房源的使用价值是由房源的(  )决定的。

A.法律属性
B.经济属性
C.物理属性
D.心理属性

答案:C
解析:
表征房源信息的物理指标,主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标,如物业的区位(地段)、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况,一般情况下,房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。房源的物理属性决定了房源的使用价值,也在一定程度上决定了该物业的市场价格。


抵押人抵押已出租的房地产时,应将租赁情况告知(  )。

A.借款人
B.抵押权人
C.抵押登记机构
D.租赁登记备案部门

答案:B
解析:
以已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。


下列属于房屋物业管理状况查看内容的是(  )。

A.物业权属
B.地段等级
C.装修情况
D.物业服务项目

答案:D
解析:
房屋物业管理状况是指对标的房屋共用部分的维护管理情况。房屋物业管理状况实地查看的主要内容包括:①物业服务企业名称;②物业服务费标准和服务项目;③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度等。


房地产经纪人受理委托业务后,主要应当收集(  )及相关的市场信息和委托方信息。

A.股价信息
B.本公司信息
C.发展信息
D.标的物业信息

答案:D
解析:
信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后,应主要收集三方面信息:①标的物业信息;②与标的物业相关的市场信息;③委托方信息。


21年房地产经纪协理考试答案5章 第2章


房地产经纪延伸业务包括(  )、抵押贷款手续代办和房地产信息咨询等。

A.提供留学
B.办理户口
C.交易登记及权证代办
D.物业管理

答案:C
解析:
房地产经纪延伸服务包括:①房地产交易相关手续代办服务,包括房地产登记信息查询、房地产登记、房地产抵押贷款;②房地产咨询服务,包括房地产投资咨询、房地产价格咨询、房地产法律咨询;③房地产交易保障服务,包括房屋质量保证和房地产交易履约保证。


房地产经纪机构采用电话访问开发房源的优点是(  )。

A.业主印象深刻
B.花费的时间较少
C.容易取得业主信任
D.不受时间的限制

答案:B
解析:
电话拜访的优点有:①比较集中;②针对性较强;③比较省力且可联系的人较多;④不受地点的限制;⑤不受天气影响;⑥花费的时间较少。


有购买意向的客户可能因为某种原因打消购买意向,这体现了客源具有(  )。

A.潜在性
B.差异性
C.指向性
D.模糊性

答案:A
解析:
客源的特征包括:①指向性;②时效性;③潜在性。其中,潜在性是指客源严格意义上是潜在客户,是具有成交意向的买房或租房群体。他们的需求只是一种意向,不像订单客户那样肯定,可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方,这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息,还取决于客户本身最终的购买(承租)决策。


作为专门代拟合同的房地产经纪人员需要保管一份核对无误的(  )存档备案。

A.纸质合同
B.电子合同
C.买卖合同复印件
D.空白合同

答案:A
解析:
经纪人员应特别注意网签上传的合同和纸质合同的一致性。为防止将来产生合同争议,作为专门代拟合同的房地产经纪人员需要保管一份核对无误的纸质合同存档备查。


以下关于房屋登记费说法正确的是(  )。

A.因登记机关错误造成的更正登记,不收取房屋登记费
B.经济适用住房登记以及因权利人名称变更而申请房屋变更登记,不收取房屋登记费
C.住房登记以每件80元标准收费
D.农民利用宅基地建设的住房登记,不收取房屋登记费
E.非住房登记以每件550元标准收费

答案:A,C,D,E
解析:
B项,住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取,当事各方共同申请登记的,由登记为不动产权利人的一方缴纳。其中,减半收取登记费的情形有:①申请不动产更正登记、异议登记的;②不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更申请变更登记的;③同一权利人因分割、合并不动产申请变更登记的;④国家法律、法规规定予以减半收取的。


(  )是最广泛、最普遍的代理类型。

A.单独代理
B.共同代理
C.委托代理
D.法定代理

答案:C
解析:
根据代理权产生依据的不同,代理分为:①委托代理;②法定代理。委托代理是指按照被代理人的委托来行使代理权的代理,是最广泛、最普遍的代理类型。


李某有一处住过两年的房屋要转让,委托B房地产经纪公司的小王办理房屋的买卖事宜。假如你是小王,请回答以下问题:

小王接受李某委托时,应签订委托合同。对于李某的这处物业,最有可能的合同形式是(  )。

A.居间合同
B.代理合同
C.行纪合同
D.ABC均可

答案:A
解析:
房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产居间活动中,房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人,因此既不能以一方的名义,也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。小王与赵某签订的委托合同最有可能是小王按照赵某的要求从事居间活动。


李某将自己拥有的一套地理位置好、具备交易条件的房屋委托给甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售,并签订了委托协议。甲公司委派房地产经纪人王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了勘查,填写了《房屋现场勘查表》。根据市场交易情况,王某认为李某的房屋出售价格合理,属于优质房源。

王某对李某的房屋进行了勘查,填写《房屋现场勘查表》,为制作(  )做准备。

A.《房地产买卖合同》
B.《房屋状况说明书》
C.《房地产证》
D.《房地产认购协议书》

答案:B
解析:
房屋现场勘查作业后的工作包括:①应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料,填写《房屋现场勘查表》,为制作《房屋状况说明书》做好准备。②在填写《房屋现场勘查表》绘制物业标准平面图时,应指明物业朝向和门、窗位置,绘制地理位置图时指明物业四周主要路段。③房地产经纪人查看房源后,要仔细评估房屋的优点和缺点,用心感受房屋的特点。④根据《房屋现场勘查表》记录的相关内容,另行编制《房屋状况说明书》,以备带客户看房时使用。


某房地产经纪公司接受二手住宅楼销售委托,由经纪人张某到现场进行勘察得知:该住宅楼为七层,层高3m,房屋竖向承重构件采用砖墙和砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板,外窗为钢窗,建成于20世纪80年代,六成新,一部电梯,电梯从一层到最高层所用时间为8.4秒。该住宅楼地基土均匀稳定,承载力好。

按现行房屋层数分类标准划分,该住宅楼为(  )。

A.低层住宅
B.多层住宅
C.中高层住宅
D.高层住宅

答案:C
解析:
住宅按照层数,分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。其中,1~3层的住宅为低层住宅,4~6层的住宅为多层住宅,7~9层的住宅为中高层住宅,10层及以上的住宅为高层住宅。建筑总高度超过100m的住宅,为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法,一般是指8~11层的住宅。


21年房地产经纪协理考试答案5章 第3章


A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设,2015年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元,建安工程费600元,住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元。

关于经济适用住房的表述,正确的为(  )。

A.经济适用住房实质上就是廉租住房
B.用于解决低收入家庭的住房困难
C.经济适用住房土地可以划拨取得
D.购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易

答案:B,C,D
解析:
A项,随着房地产业的发展,我国已经逐步建立起以经济适用住房、住房公积金制度、廉租住房为主的住房保障体系,因此,经济适用住房与廉租住房是平行的关系。B项,已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房,仍应用于解决低收入家庭的住房困难。C项,已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的,经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。D项,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。


中国古代塔身由于每层檐部与墙身向上逐层收缩,使人感到既和谐统一又富于变化,其遵循的形式美规律是(  )。

A.连续的韵律
B.渐变的韵律
C.非均衡对称
D.对称均衡

答案:B
解析:
渐变的韵律是指在建筑立面构图中出现的一种或一组元素按照一定的秩序逐渐变化,如逐渐加长或缩短、变宽或变窄、色彩的冷暖变化,从而形成统一和谐的建筑外立面韵律感。例如中国古代塔身的变化,由于每层檐部与墙身都向上逐层收缩而形成渐变的韵律,使人感到既和谐统一又富于变化。


房地产经纪人员从事经纪活动的最终成果体现在(  )。

A.与委托方签订房地产经纪服务合同
B.带领客户查看房源
C.给业主介绍客源
D.促成交易双方签订房地产交易合同

答案:D
解析:
房地产经纪人员从事经纪活动的最终成果体现在促成交易双方签订房地产交易合同。根据相关的法律规定,房地产交易应当签订书面合同,然而大多数交易当事人并不具备合同法的基本知识,因此合同往往由经纪人员代为拟定。


房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构),办理了备案手续,并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店,想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出,如果按3000元/月的价格租出房子后,赵某需支付700元作为个人奖励,赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后,田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某,赵某与钱某签订了房屋租赁合同,为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而,租赁合同签订后的第三天,黄某来到甲机构,告诉田某他才是这个房子的所有者,要求撤销该租赁合同。

赵某同甲机构所签订的合同属于(  )。

A.新建商品房经纪合同
B.房地产租赁经纪合同
C.房地产租赁代理合同
D.房屋租赁合同

答案:B
解析:
房屋承租经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方承租房屋提供有偿经纪服务,与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。


2016年2月,W房地产开发公司(以下简称W公司)将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司(以下简称甲公司)。甲公司利用在建工程(价值约为3000万元)作抵押,从B建行获得了一部分资金,在取得商品房预售许可证后,仅委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理预(销)售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后,为购房者办理了房屋登记手续。

乙公司代理商品房销售代理业务流程中,销售准备阶段主要工作有(  )等。

A.准备开盘广告
B.对销售人员进行业务培训
C.配合实施广告、公关活动等市场推广
D.签订商品房买卖合同

答案:A,B
解析:
销售准备阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件(如商品房预售许可证)、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员,进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售代理委托书、销控表等应在销售现场予以明示。


王某今年出租了自己拥有的房屋,则其适用的应纳增值税的税款公式是(  )。

A.应纳税款=含税销售额×5%
B.应纳税款=含税销售额×1.5%
C.应纳税款=含税销售额÷(1+5%)
D.应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

答案:D
解析:
增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税,有增值才征税,没增值不征税。根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定,个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。即应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。


向一个以上房屋所有权人核发房屋所有权证书时,每增加一本证书可以按每本(  )元收取工本费。

A.0
B.10
C.20
D.40

答案:B
解析:
住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取,当事各方共同申请登记的,由登记为不动产权利人的一方缴纳。规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权登记收费标准为每件80元;非住宅类不动产登记收费标准为每件550元。向一个以上不动产权利人核发权属证书的,每增加一本证书加收证书工本费10元。


我国不动产物权的公示方式采取(  )方式。

A.占有
B.登记
C.交付
D.备案

答案:B
解析:
《物权法》规定,国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于登记簿的行为,是将不动产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在不动产登记簿上予以公示的行为,是一种不动产物权的公示方式。


在接待卖方客户时,房地产经纪人员需要查看或提醒委托人准备下列(  )材料。

A.购房人的社保证明
B.房地产权属证书原件及复印件
C.房屋所有权人的身份证明原件及复印件
D.购房承诺书
E.共有人同意出售证明

答案:B,C,E
解析:
在接待卖方客户时,房地产经纪人员需要查看或提醒委托人准备下列材料:①房地产权属证书原件及复印件;②房屋所有权人的身份证明原件及复印件;③共有人同意出售证明;④受托人身份证明原件及复印件、授权委托书等。AD两项属于对有限购要求的城市,买方客户委托房地产经纪机构办理存量房买卖居间业务需要提供的材料。


21年房地产经纪协理考试答案5章 第4章


(  )是物权的公示最主要的方法。

A.交付
B.占有
C.登记
D.合意

答案:C
解析:
15. 登记是物权的公示最主要的方法。除法定生效和事实行为成就时生效的情形外,其他行为导致不动产物权的设立、变更、转让和消灭,均应当依法申请登记,自记载于不动产登记簿时发生效力;未经登记,不发生效力。


房地产经纪人选择自己的房源分类规则和标准,对于重点房源,房地产经纪人应该(  )。

A.集中精力
B.定期回访
C.营销推广
D.以求快速促成交易
E.保持联络

答案:A,C,D
解析:
根据分类原则以及结合房地产经纪机构和房地产经纪人的市场定位,选择自己的分类规则和标准。对于重点房源,房地产经纪人应该集中精力、投入时间,重点联络跟进、营销推广,以求快速促成交易;对于非重点房源,房地产经纪人应该保持联络、持续跟踪、定期回访、及时更新。


下列属于不动产登记的范围的有(  )。

A.集体土地所有权
B.配套设施使用权
C.房屋等建筑物、构筑物所有权
D.森林、林木所有权
E.建设用地使用权

答案:A,C,D,E
解析:
不动产登记以不动产物权为登记范围。《不动产登记暂行条例》第五条规定,不动产登记的范围是:①集体土地所有权;②房屋等建筑物、构筑物所有权;③森林、林木所有权;④耕地、林地、草地等土地承包经营权;⑤建设用地使用权;⑥宅基地使用权;⑦海域使用权;⑧地役权;⑨抵押权;⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。


王某承租李某的住房,房屋租赁合同约定的租期为3年。租期届满前1年,经李某同意,王某将该住房转租给张某。王某可将住房转租给张某(  )年。

A.1
B.2
C.3
D.4

答案:A
解析:
商品房屋转租,是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求:①转租的房屋必须合法,禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋。②须经出租人书面同意。③转租期限不得超过原合同规定的期限。除上述规定外,房屋转租也须签订转租协议,并办理登记备案手续。本题中,租期届满前1年,王某将该住房转租给张某,因此,王某可将住房转租给张某1年。


房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起(  )日内,到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。

A.10
B.20
C.30
D.60

答案:C
解析:
房地产经纪机构在进行工商登记领取营业执照后,还需要所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理备案。《房地产经纪管理办法》第十一条规定,房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内,到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人(执行合伙人)或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。


由政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金而建造的一种住房是指(  )。

A.解困房
B.房改房
C.商品房
D.集资房

答案:D
解析:
集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资房通常也不可上市交易。


媒体广告带来的客户占经纪人生意的(  )。

A.25%
B.30%
C.35%
D.40%

答案:D
解析:
根据美国房地产经纪人协会的调查,经纪人超过半数的生意来自口头介绍,媒体广告带来的客户只占40%左右,因而争取更多的口头介绍客户是拓广客户的重要目标。


在不动产登记程序的登簿发证环节,不动产登记簿记载的内容有(  )。

A.不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况
B.权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况
C.可能涉及他人利害关系的登记
D.涉及不动产权利限制、提示的事项
E.不动产的登记费用

答案:A,B,D
解析:
不动产登记簿是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。不动产登记簿记载的内容包括:①不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况;②权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况;③涉及不动产权利限制、提示的事项等。


下列属于房屋租赁合同自然终止的是(  )。

A.无正当理由,拖欠房租6个月以上的
B.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的
C.将承租的房屋擅自转让的
D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的

答案:D
解析:
A项,承租人累计6个月以上拖欠租金的,出租人有权单方解除租赁合同,属人为终止。B项,无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的,应当退回公共租赁住房,属人为终止。C项,将承租的房屋擅自转让的,出租人可单方解除合同,属人为终止。


21年房地产经纪协理考试答案5章 第5章


下列不属于不动产登记原始资料的是(  )。

A.不动产登记申请书
B.不动产权属来源
C.不动产登记簿
D.不动产权籍调查成果

答案:C
解析:
不动产登记资料,是指不动产登记机构在登记过程中形成和收集的一系列文字和图件等资料,包括不动产登记簿等不动产登记结果资料和不动产登记原始资料。其中,不动产登记原始资料包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。


商品房买卖合同中,对于面积误差处理没约定的,可以按照一定原则来处理。关于面积误差比的处理原则,下列说法错误的是(  )。

A.面积误差比的绝对值在3%(含3%)以内,据实结算
B.面积误差比的绝对值超过3%,购房者可以要求解除合同
C.面积误差比的绝对值超过3%,购房者不要求解除合同,3%以内据实结算,超过3%的部分由开发商承担
D.面积误差比在-3%(含-3%)以内,开发商双倍返还购房者

答案:D
解析:
商品房买卖合同中,对于面积误差处理有约定的按约定处理,没约定的,按以下原则处理:①面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,即多退少补。②面积误差比绝对值超出3%,购房者要求解除合同,并且主张返还已付房款和赔偿利息损失的,法院应予支持。③面积误差比绝对值超出3%,购房者不要求解除合同,愿意继续履行合同的,房屋实际面积大于合同约定面积,在3%以内(含3%)的房价款由买受人按约定的价格补足;超出3%部分的房价款由开发企业承担,所有权归购房者;房屋实际面积小于合同约定面积,面积误差比在-3%以内(含-3%)部分的房价款及利息,由开发企业返还购房者,面积误差比超过﹣3%部分的房价款,由开发企业双倍返还购房者。


客源开拓方法中,广告法的优点是(  )。

A.时效性强,效果直接
B.形象好,成本低
C.客户成交效率高,成本低
D.简便易行,信息较有效

答案:D
解析:
房地产经纪机构可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者单页广告宣传单等媒介上发布房源信息,通过发布的房源信息吸引潜在客户,从而获得客源信息的渠道。使用广告法的优势包括:①获得的信息量会很多、很大;②受众面较广;③间接对公司的品牌进行宣传和推广。使用广告法的劣势包括:①成本较高;②时效性较差。


房地产经纪机构代理销售商品房项目应当取得(  )。

A.银行资金证明
B.经公证的授权书
C.商品房销售委托书
D.房地产开发企业资质

答案:C
解析:
新建商品房销售委托书是开发商基于新建商品房销售代理合同,而向与其签订合同的房地产经纪机构出具的商品房销售代理授权书,以便于房地产经纪机构向购房者等第三方明示其所具有的商品房代理销售权。根据《房地产经纪管理办法》的规定,代理销售商品房项目的房地产经纪机构应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书。


建筑的得房率一般与(  )直接相关。

A.基础的埋置深度
B.建筑结构
C.地区温差
D.墙体材料
E.建筑形式

答案:B,C,D,E
解析:
套内使用面积与建筑面积的比值俗称得房率(K值),通常与以下五个方面直接相关:①建筑形式。如板式住宅的得房率一般在80%以上,板式住宅的得房率一般大于塔式住宅的得房率。②建筑结构。房屋的结构形式不同,垂直承重构件占用而积不同,得房率不同。③地区温差。由于不同地区冬季温差悬殊,为保证室内保温效果,建筑没计中房屋外墙的厚度往往差别较大。④墙体材料。建筑设计选用墙体材料种类不同,墙体占用面积不同。⑤房间数量与套内建筑面积的关系。不同的住宅套内建筑面积与房间数量状况,得房率也会出现差异。


电话接待不同于到店接待,由于缺乏面对面的交流,经纪人必须熟练掌握电话接待的流程才能促使客户采取进一步的行动,关于电话接待的说法正确的有(  )。

A.记录来电客户的需求,并填写《客户电话来访登记表》
B.挂断电话后应及时将信息录入计算机企业管理数据库内
C.记录来电者基本资料
D.房地产经纪人为客户解答问题时,应尽可能使用口头语
E.感谢来电者

答案:A,B,C,E
解析:
电话接待流程包括:①问候,电话铃声响三声内必须接起,向顾客问好,报出公司名称,自己的姓名;②回答咨询,记录来电客户的需求,并填写《客户电话来访登记表》;③记录来电者基本资料;④感谢来电者,当电话通话结束后,房地产经纪人使用标准结束语:“感谢您的来电,竭诚为您提供服务,再见!”同时,经纪人应等对方先放下电话后,再轻声放下电话听筒;⑤信息录入。无论是到店接待还是电话接待,房地产经纪人为客户解答问题时,应尽可能使用书面用语。


下列关于违约金和保证金的说法,正确的是(  )。

A.违约金具有补偿性和惩罚性
B.违约金一旦确定,不可更改
C.保证金与违约金一般可以同时适用
D.保证金与定金有相似之处,都有担保合同实现的作用,且都具有双倍返还功能

答案:A
解析:
A项,违约金具有担保债务履行的作用,又具有惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果,具有补偿性和惩罚性。B项,违约金的约定要适当,《合同法》规定“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当减少”。C项,保证金与违约金有相似之处,但又不相同。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式,而保证金是合同履行的一种担保方式,二者一般不同时适用。D项,保证金与定金有相似之处,都有担保合同实现的作用,但其没有双倍返还功能。


项目营销策划方案的制定一般在(  )就已完成。

A.委托阶段
B.市场地位阶段
C.准备销售资料阶段
D.布置销售现场阶段

答案:A
解析:
在销售代理实践中,尤其在主动寻找销售代理项目时,为向房地产开发企业展示公司实力,项目营销策划方案的制定一般在委托阶段就已完成,接受委托后的工作则主要是对之前的营销策划方案进行修改完善。


“房地产在交易中可以转移的不是其实物,而是其所有权、建设用地使用权或其他权利”描述的房地产价格特点是(  )。

A.房地产价格与区位关系密切
B.房地产价格实质上是房地产权益的价格
C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格
D.房地产价格形成的时间通常较长

答案:B
解析:
房地产价格的特点包括:①房地产价格与区位关系密切。②房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产是不动产,其物权的设立、变更、转让和消灭是依照法律规定登记,因此房地产在交易中可以转移的不是其实物,而是其所有权、建设用地使用权或其他权利。③房地产价格同时有买卖价格和租赁价格。④房地产价格易受交易者的个别情况影响。⑤房地产价格形成的时间通常较长。