2021房地产经纪人考试历年真题精选9卷

发布时间:2021-07-05

2021房地产经纪人考试历年真题精选9卷 第1卷


在市场促销中,人员促销要求房地产经纪人(  )。

A.通过媒体向消费者传递销售信息
B.通过与消费者直接沟通传递企业信息
C.与消费者接触并推荐房源
D.与消费者建立伙伴式工作关系
E.与消费者建立互利互惠关系

答案:B,C,E
解析:
在市场促销中,人员促销要求房地产经纪人:①通过房地产销售人员与消费者直接接触,向消费者传递企业和房地产的有关信息;②通过与消费者的沟通,了解消费者的需求,便于企业能够进一步满足消费者的需求;③通过与消费者的接触,与消费者建立良好的关系,使消费者也能发挥介绍和推荐房地产的作用。


土地增值税是房地产(  )的税收。

A、开发环节
B、交易环节
C、保有环节
D、估价环节

答案:B
解析:
房地产交易环节的税收又称房地产流转环节的税收,相当于商品流通环节的税收,例如契税、土地增值税、所得税、印花税。


下列对于抵押权的表述不正确的是(  )。

A、抵押权是在债务人或第三人的财产上设定的权利,是一种他物权
B、抵押权是担保物权
C、抵押权是指不转移标的物占有的物权
D、抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿

答案:A
解析:
担保物权包括抵押权、质权和留置权。抵押权是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的权利。


房地产抵押的主要类型有(  )。

A、预购商品房贷款抵押
B、一般房地产抵押
C、最高额抵押
D、在建工程抵押
E、担保物权消灭抵押

答案:A,B,C,D
解析:
房地产抵押的主要类型包括:①一般房地产抵押,是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产抵押给债权人的行为;②在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为;③预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为;④最高额抵押,是指为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。


刑事责任重在( )。

A.补偿性
B.悔改性
C.惩罚性
D.恢复性

答案:C
解析:
房地产经纪人员在经纪活动中,触犯刑法的,司法机关必将追究有关责任人的刑事责任,包括限制人身自由的管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑,乃至死刑。与民事责任重在补偿性不同,刑事责任重在惩罚性,对刑事责任的追究非常注重行为的主观要件。


2002年5月,甲房地产开发公司在城市市区取得某地块的土地使用权,崔某是该地块的被拆迁人之一。拆迁工作完成后,甲房地产开发公司在该地块上开发建设一商品住宅小区。外地人伍某因工作需要购买了该住宅小区一套住房。
甲房地产开发公司欲将在建工程向银行抵押贷款,该公司章程无相关规定的,需经(    )同意。

A.董事会或股东大会
B.全体股东
C.董事长
D.总经理

答案:A
解析:


房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构),办理了备案手续,并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店,想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出,如果按3000元/月的价格租出房子后,赵某需支付700元作为个人奖励,赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后,田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某,赵某与钱某签订了房屋租赁合同,为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而,租赁合同签订后的第三天,黄某来到甲机构,告诉田某他才是这个房子的所有者,要求撤销该租赁合同。
关于田某这一经纪行为的说法,正确的有(  )。

A.田某在这一经纪业务的过程中,没有做好房地产权属调查
B.即使钱某没有提出看房,田某也应带领其看房
C.如果经纪合同中没有要求甲机构查验租赁房屋的产权状况,则田某和甲机构均没有责任
D.如果赵某不是该房屋的所有权人,则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同

答案:A,B,D
解析:


建筑物楼宇自动化是对建筑物内所有机电设施和能源设备实现高度自动化和智能化管理,其基本功能包括(  )。

A:保安监视控制功能
B:消防灭火报警监控功能
C:通信与网络服务功能
D:信息检索与分析功能
E:公用设施监视控制功能

答案:A,B,E
解析:


下列有关房源信息推荐的表述,正确的是(  )。

A.房源推荐只能在公盘制的情况下存在
B.房源推荐只能在私盘制的情况下存在
C.采用一般推荐方式的,卖方代理经纪人一般获得该笔业务成交总佣金的80%
D.房源推荐根据推荐后的操作方式可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种

答案:D
解析:
AB两项,在公盘制的房地产经纪机构里因为信息完全共享,并不需要再采取内部推荐方式进行合作。因此内部的推荐合作一般存在于采用私盘制或混合制信息管理制度的房地产经纪机构。CD两项,内部推荐合作可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种,其中,一般推荐是指业主受托经纪人将房源信息(连同业主联系方式)推荐给其他区域的门店经纪人全程服务,成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%~25%。


2021房地产经纪人考试历年真题精选9卷 第2卷


某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)参与拍卖并获得该地块。由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈,甲公司决定利用该地块开发写字楼。为了掌握该地块区域写字楼的供应和需求状况,甲公司开展了市场调查和市场分析,并结合该地块现有状况,对拟开发的写字楼进行了定位。(2012年真题)

甲公司开展市场调查时,首先搜集的信息有( )。

A.户型布局
B.配套设施
C.潜在客户行业
D.潜在客户规模

答案:C,D
解析:
对于商业房地产调查,应首先搜集商圈内现有商业写字楼用户行业和企业规模等信息,然后搜集对区域内写字楼有直接需求和潜在需求的消费者信息,停车场情况、周边市容环境等资料也是对商业房地产有较大影响的内容。


关于经纪与经销活动的本质区别,描述正确的有(  )。

A、 经纪活动仅仅是为交易提供服务
B、 经纪活动的主体对交易标的有所有权
C、 经销活动的主体直接参与交易
D、 经销活动主体对交易标的没有所有权
E、 经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金

答案:A,C,E
解析:
经纪作为一种中介活动,它与经销活动有着本质的区别。经纪活动仅仅是为交易提供服务,经纪活动的主体对交易标的没有所有权;经销活动的主体却直接参与交易,对交易标的具有所有权。因此,经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金,而经销活动的主体获得的却是买进价格和卖出价格之间的差额。


下列关于信息费与佣金关系的表述中,正确的是( )。

A:两者都是经纪收入的基本来源
B:两者收费标准相同
C:两者都是客户为获取某种服务或信息而支付的费用
D:两者都在交易达成后收取

答案:C
解析:


房地产经纪人受理委托业务后,收集所需标的物业信息,是指标的物业的物质状况、权属状况和(  )等方面的信息。

A、政策导向
B、环境状况
C、价格
D、供求

答案:B
解析:
信息,是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后,应主要收集三方面信息:①标的物业信息;②与标的物业相关的市场信息;③委托方信息。其中,标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息。


根据房地产经经机构是否通过店铺来承接和开展房地产经纪业务,房地产经纪机构的经营模式可分为( )。

A:单店经营模式
B:无店铺经营模式
C:有店铺经营模式
D:特许加盟连锁经营模式
E:直营连锁经营模式

答案:B,C
解析:


按房产租金收入计征的房产税,税率为(  )。

A、10%
B、12%
C、20%
D、30%

答案:B
解析:
依照房产余值计算缴纳的,房产税的税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。按房产租金收入计征房产税的公式为:房产税=房产租金收入×12%。


随着存量房信息发布的( ),一些房地产专业网站和重要门户网站的房地产频道,也为房地产经纪人提供了开设网上房地产经纪门店的平台。

A:合理化
B:普遍化
C:详细化
D:网络化

答案:D
解析:


契据登记制度的理论基础是( )。

A.成立要件主义
B.搜集资料,分析问题
C.对抗要件主义
D.了解情况,明确问题

答案:C
解析:
契据登记制的理论基础是对抗要件主义,这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定,在当事人订立合约之时就已生效,即双方一经产生债的关系,不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。


对房地产经纪服务费的管理主要是从( )方面进行。

A:是否符合收费标准与开具发票
B:是否明码标价与开具发票
C:是否依照合同约定与开具发票
D:是否符合收费标准和明码标价

答案:D
解析:


2021房地产经纪人考试历年真题精选9卷 第3卷


在我国,商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据是( )。

A.商业房地产客户登记表
B.房地产经纪服务合同
C.租赁合同备案
D.租赁合同

答案:C
解析:
在我国,商业房地产的租赁合同,是商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据,但通常以到相关房地产登记机构办理租赁合同备案为前提。因此,作为商业房地产承租代理的房地产经纪机构应代理委托方办理租赁合同备案,作为商业房地产出租代理的房地产经纪机构也应提醒承租方及时办理租赁合同备案。


对符合规定条件的最高额抵押权设立登记,房屋登记机构应当将()记载于房屋登记簿,并明确记载其为最高额抵押权。

A:抵押当事人的名称(姓名)
B:最高债权额
C:债权确定的期间
D:登记时间
E:抵押债务人的基本情况

答案:A,B,C,D
解析:


关于房屋转租,不正确的表述是( )。

A.承租人经出租人同意转租的,承租人与出租人的租赁合同继续有效
B.第三人对租赁物造成损失的,第三人应当赔偿损失,与承租人无关
C.承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同
D.除出租人与转租双方协商另有约定的外,转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

答案:B
解析:
AC两项,承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意,承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效。承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除房屋租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。B项,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。D项,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限,但出租人与转租人双方协商一致的除外。


宅基地使用权实行严格的( )制度。

A.按户数分配
B.按人口分配
C.按劳动分配
D.按贡献分配

答案:A
解析:
宅基地使用权的特征是:其主体只能是农村集体经济组织的成员;其用途仅限于村民建造个人住宅;宅基地使用权实行严格的“一户一宅制”,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;宅基地的初始取得是无偿的。


下列选项中,(  )最早起源于美国,是现代经济中发展最快和渗透性最强的商业模式。

A.混合经营
B.单店铺经营
C.直营连锁经营
D.特许加盟连锁

答案:D
解析:
连锁经营模式包括直营连锁经营和特许加盟连锁经营两种。其中,特许加盟连锁是连锁经营与特许经营相结合的一种经营模式,最早起源于美国,到目前为止已在包括餐饮、零售、房地产经纪等多个行业中得到广泛应用,是现代经济中发展最快和渗透性最强的商业模式。


旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取( )等公开竞价的方式出让。

A.招标、挂牌
B.招标、拍卖
C.拍卖、挂牌
D.拍卖、协议

答案:B
解析:
《物权法》第一百三十七条规定,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。


客户登记表是客户资料中最重要的报表,通过客户登记表可以反映( )。

A:客户人数变化
B:客户需求变化
C:市场经济变化
D:所属区域变化
E:未来供需变化

答案:A,B,D
解析:


在签订房地产经纪服务合同时,应当根据营业执照填写的经纪机构和经纪人员信息包括(  )。

A.房地产经纪机构备案证明编号
B.联系电话
C.法定代表人或执行合伙人
D.统一社会信用代码
E.营业执照注册号

答案:C,D,E
解析:
在签订房地产经纪服务合同时,应当根据营业执照填写的经纪机构和经纪人员信息包括:①房地产经纪机构的名称;②法定代表人或执行合伙人;③营业执照注册号;④统一社会信用代码。A项,房地产经纪机构备案证明编号应根据备案证明填写。B项,联系电话应填写房地产经纪机构官方对外公开的电话号码。


按规定,纳税人应当自纳税义务发生之日起( )日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。

A.7
B.10
C.12
D.15

答案:B
解析:
纳税环节是在纳税义务发生以后,办理不动产权证之前。按照《契税暂行条例》,由承受人(纳税人)自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内交纳税款。


2021房地产经纪人考试历年真题精选9卷 第4卷


房地产经纪人销售工作初步完成的标志是( )。

A:实地看房
B:客户接待
C:交易撮合
D:合同的签订

答案:D
解析:


新建商品房销售人员上岗考核通常由( )组织进行。

A.项目销售经理
B.项目策划人员
C.项目负责人
D.专业法律人员

答案:A
解析:
销售人员上岗考核通常由项目销售经理组织进行。上岗考核的目的:①推动销售人员学习项目的相关知识,同时通过这种方式保证项目的销售人员尽快进入工作状态;②考核也是人员选拔的一种方式。


按流转情况划分,下列属于房地产二级市场的有(  )。

A、建设用地使用权转让市场
B、新开发商品房初次交易市场
C、已购公房再次交易市场
D、建设用地使用权的出让
E、二手房市场

答案:A,B
解析:
按房地产流转次数,房地产市场分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。其中,房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营,包括建设用地使用权转让市场、新建商品房等的初次交易市场。D项属于房地产一级市场;CE两项属于房地产三级市场。


获取购房客户最为有效的途径是(  )。

A.现场接待
B.发放预售楼盘宣传单
C.发布广告信息
D.电话推送服务

答案:A
解析:
现场接待是展示项目优势最直观的方式,也是获取购房客户最为有效的途径。因此,房地产经纪人员应重视现场接待工作。现场接待的流程一般包括:①及时接待来访客户,简洁明了地做自我介绍;②通过讲解区域、沙盘、模型、观看项目影像等,向购房客户介绍项目的基本情况;③参观样板间及园林等配套景观,突出亮点;④返回售楼处与买方客户深入洽谈。


下列情形中,免征契税的有( )。(2008年真题)

A.私立学校受让教学大楼
B.市医院购置住院部房产
C.城镇职工按规定第一次购买公有住房
D.法定继承人继承房产
E.非法定继承人根据遗嘱接受遗赠的房产

答案:B,C,D
解析:
AB两项,国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。私立学校并不在范围内。C项,城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。D项,法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属的,免征契税。E项,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。


房地产经纪机构制定薪酬制度的原则有(  )。

A、底薪与奖金分离
B、简明扼要,易于执行
C、公平合理兼顾激励
D、适时动态调整
E、按需分配

答案:A,B,C,D
解析:
房地产经纪机构薪酬制度是在房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的经济关系的基础上建立的。薪酬制度的制定要遵循以下的原则:①底薪与奖金分离;②简明扼要,易于执行;③管理方便,符合经济原则;④公平合理,有激励作用;⑤在同行业中有竞争力;⑥适时动态调整;⑦在机构内部各类、各级职务的奖酬基准上,适当地拉开差距。


下列条款中,属于《购房须知》风险提示条款的是(  )。

A:楼盘紧邻集贸市场
B:楼盘南侧100m为城市主干道
C:楼盘东侧100m有一座加油站
D:楼盘北侧500m有一所小学

答案:C
解析:


房地产经纪合同签订后( )。

A:不可变更或解除
B:可以变更但不可解除
C:可以解除但不可变更
D:既可变更也可解除

答案:D
解析:


在房地产市场周期的某个阶段,初期房屋空置率略高于正常水平,随后需求增加使空置率下降,后期空置率回到正常水平,这个时期为房地产市场周期的(  )。

A.复苏期
B.繁荣期
C.衰退期
D.低谷期

答案:A
解析:
一个完整的房地产市场周期,一般会经历下列四个阶段:①复苏期;②繁荣期;③衰退期;④低谷期。其中,复苏期的主要特征有:成交量和成交价同向变化,都是从底部回升,温和放大,量先于价启动,房屋特别是二手房的租金和售价也几乎同步上涨。另外,在这个阶段的初期,房屋空置率略高于正常水平;之后,随着需求的不断增加,空置率逐渐下降;到这个阶段的后期,空置率下降到正常水平。


2021房地产经纪人考试历年真题精选9卷 第5卷


没有经过有意识的逻辑推理,而很快对问题的答案做出合理的设想或突然领悟的思维过程,是( )。(2006年真题)

A.直觉思维
B.形象思维
C.逻辑思维
D.聚合思维

答案:A
解析:
根据思维时是否遵循明确的逻辑形式和逻辑规则,可分为直觉思维和逻辑思维。直觉思维是指未经有意识的逻辑推理过程,而迅速对问题的答案作出合理的设想或突然领悟的思维过程。逻辑思维是指有明确的逻辑形式、遵循一定逻辑规则的思维。B项,形象思维是以直形现象或表象为支柱进行的思维。D项,聚合思维是指把问题提供的各种信息聚合起来得出一个共同的正确答案的思维方式。


王某向甲房地产开发企业预购了1套建筑面积为100m2的商品住房,单价为6000元/m2,预售合同中未对房屋面积误差作出约定,商品住房产权登记面积为98.5m2,则房地产开发企业正确的做法是( )。

A.可以退房
B.可以不做任何处理
C.据实结算房款
D.误差部分房价款由房地产开发企业双倍返还买受人

答案:C
解析:
由题意知,面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%,即面积误差比=(98.5-100)÷100×100%=-1.5%,绝对值小于3%。面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款。


下列工作中,不属于房地产经纪机构业务员岗位职责的是(  )。

A.维护售楼现场设施的完好及清洁
B.掌握客户需求,发掘及跟进潜在客户,做好对客户的追踪、联系
C.负责销售渠道和客户服务管理,做好项目解释
D.负责客户接待、咨询工作,为客户提供专业的房地产置业咨询服务

答案:C
解析:
业务员岗位的主要岗位职责包括:①负责客户接待、咨询工作,为客户提供专业的房地产置业咨询服务;②了解客户需求,提供合适房源,进行商务谈判;③陪同客户看房,促成房产买卖或租赁业务;④负责公司房源开发与积累,并与业主建立良好的业务协作关系;⑤掌握客户需求,发掘及跟进潜在客户,做好对客户的追踪、联系;⑥热情接待,细致讲解,耐心服务,为客户提供满意的服务;⑦负责市场信息的反馈,定期对销售数据及成交客户资料进行分析评估,提交销售总结报告;⑧协助案场经理或连锁店经理处理一般日常事务;⑨维护售楼现场设施的完好及清洁。C项是商品房销售案场经理岗位的岗位职责。


甲公司负责城市市区危改地块A的土地一级开发工作,甲公司委托乙公司承担拆迁业务。土地一级开发后收归市土地储备中心所有,并以住宅用地性质进行国有土地使用权拍卖。该地块的使用权由丙公司竞买得到。半年后,丙公司将该地块转让给丁公司。丁公司欲在该地块开发商业地产项目,而不建设住宅。
实施房屋拆迁时,拆迁必须在(    )规定的拆迁范围和拆迁期限内进行。

A.建设工程规划许可证
B.建设用地规划许可证
C.房屋拆迁许可证
D.建筑工程施工许可证

答案:C
解析:


为缓解市区人口过于集中、交通拥挤、住房供应不足等问题,大城市通常在郊区发展( )。

A.居住区
B.综合区
C.卫星城
D.开发区

答案:C
解析:
卫星城是指在大城市市区外围兴建的,与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。为了缓解市区人口过于集中、交通拥挤、住房供应不足等问题,大城市通常在郊区发展了若干卫星城,以接纳市中心区过多的人口与产业。


品牌传播以品牌规划为基础,只有通过品牌规划确定了某个品牌的( ),才有可能选择合适的专业公司、合作伙伴以及传播方式来进行品牌宣传,使消费者知道并了解这一品牌。

A.价值
B.个性
C.视觉
D.质量
E.结构

答案:A,B,C,E
解析:
品牌传播以品牌规划为基础。只有通过品牌规划确定了某个品牌的价值、个性、视觉、结构,才有可能选择合适的专业公司、合作伙伴以及传播方式来进行品牌宣传,使消费者知道并了解这一品牌。现代的品牌传播是以“双向沟通”的方式实现的。研究、分析及确定社会(市场)的需求,特别是未来的消费潮流、“时尚”的概念,则是品牌传播者的首要任务。


(  )拟定后应由相关法律人员审核,销售人员必须了解各种手续的流程及相关条件,并能在客户办理手续过程中进行解说。

A、 置业计划
B、 购房须知
C、 销售导示牌
D、 购房相关税费须知

答案:B
解析:
购房须知拟定后应由相关法律人员审核,销售人员必须了解各种手续的流程及相关条件,并能在客户办理手续过程中进行解说。为了让购房者明晰购买程序,事前需制定书面的购楼须知。


房地产经纪人在执业中应当回避的情形有(  )。

A、与委托当事人有亲戚关系
B、委托当事人要求回避的
C、委托当事人拟委托购买的房地产的业主是该经纪人的父亲,但未明示
D、与委托当事人拟委托购买的房地产的业主比较熟悉
E、该经纪人曾经在委托当事人拟委托购买的房屋居住

答案:A,B,C
解析:
房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的,需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意:①与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的,如房主为房地产经纪人员的直系亲属等;②与房屋的承购方或者承租方有利害关系的,如房地产经纪人是买方的直系亲属等;③房地产经纪机构和房地产经纪人员在不提供经纪服务的交易中,可以充当交易方,但应当向交易相对人明示自己的身份。


共用题干
李先生有一处已出租的住房欲出售,委托新兴房地产经纪公司居间销售,双方签订了《居间合同》。试分析下列各题。

( )是这一经纪业务过程中最重要的一个环节。
A:市场推广
B:交易洽谈
C:促成交易
D:签约成交

答案:C
解析:


2021房地产经纪人考试历年真题精选9卷 第6卷


下列关于贴息贷款的说法中,错误的有(  )。

A.贴息贷款是按贷款所购住房交易形态划分的一种个人住房贷款
B.贴息贷款是住房公积金管理中心与有关商业银行合作的一种贷款形式
C.对商业银行发放的商业性个人住房贷款,凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人,由住房公积金管理中心根据借款人可以申请的贴息额度给予利息补贴
D.贴息贷款产品性质属住房公积金贷款
E.贴息贷款产品性质属商业贷款

答案:A,D
解析:
A项,根据贷款性质,个人住房贷款分为:①商业性个人住房贷款;②住房公积金贷款;③个人住房组合贷款。此外,市场上还有一种产品为贴息贷款。按贷款所购住房交易形态,个人住房贷款分为:①新建房个人住房贷款;②存量房个人住房贷款。BC两项,贴息贷款是指住房公积金管理中心与有关商业银行合作,对商业银行发放的商业性个人住房贷款,凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人,由住房公积金管理中心根据借款人可以申请的贴息额度给予利息补贴。DE两项,贴息贷款产品性质属商业贷款,只是对于住房公积金管理中心核定的可享受贴息部分的贷款,借款人实际上享受的是住房公积金贷款的利率。


完全竞争市场必须具备的条件不包括(  )。

A、每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额
B、所买卖的商品具有不同质性
C、市场信息完全
D、者和卖者无串通共谋行为

答案:B
解析:
完全竞争市场是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的市场。该种市场必须具备以下条件:①有众多的买者和卖者,每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额,因此单个买者或卖者都不能影响市场价格,只能是价格的接受者;②所买卖的商品具有同质性,不存在差别,因此任何买者不在乎从哪个卖者那里购买商品,不会对某个卖者产生偏好,任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场;③市场信息完全,买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息,包括掌握当前价格的完整信息,并能预测未来的价格;④买者和卖者都可以自由进出市场;⑤买者和卖者无串通共谋行为,也没有政府干预。


房屋租赁登记备案中,签订、变更、终止租赁合同的,房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后( )日内,持有关证明文件到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理房屋租赁登记备案。

A.15
B.25
C.28
D.30

答案:D
解析:
房屋租赁合同订立后30日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。


房地产开发关系包括的内容有()。

A:房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系
B:获得建设用地使用权
C:开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系
D:房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系
E:在获得建设用地使用权的土地上建造房屋

答案:B,E
解析:


许多发达国家房地产经纪的主流方式是(  )。

A.房地产居间
B.房地产代理
C.房地产行纪
D.房地产经销

答案:B
解析:
就房地产经纪而言,按服务方式分类,主要分为;①房地产居间;②房地产代理。其中,房地产居间是起源最早的房地产经纪方式。房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产经纪的发展历史中,房地产代理逐步取代了起源更早的房地产居间,而成为许多发达国家房地产经纪的主流方式。


下列房地产转让流程中,属于商品房销售基本流程的有( )。

A.购房人查询楼盘的基本情况
B.购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同
C.办理预售合同文本登记备案
D.商品房竣工后,开发商办理初始登记交付房屋
E.办理交易过户登记手续

答案:A,B,E
解析:


南方宽和北方宽分别小于()的沟、渠、路和田埂属于耕地。

A:0.5m和2.5m
B:1.0m和2.0m
C:1.5m和3.0m
D:2.0m和3.0m

答案:B
解析:


对房屋本身尽量创造有利成交的条件,主要是弱化房屋缺陷,强化房屋优点,具体做法不包括(  )。

A、 建议业主修复缺陷
B、 通知业主准备好土地使用证、室内家具清单及客户违约责任
C、 留意通风采光,空屋应常开窗通风,避免客户看房时呼吸不适
D、 建议业主清理家具,破败的杂物全部抛弃,体现家的温馨

答案:B
解析:
对房屋本身尽量创造有利成交的条件,主要是弱化房屋缺陷,强化房屋优点,具体做法包括:①建议业主修复缺陷,如打扫灰尘、油漆墙壁、修补裂缝渗漏、电灯更新、暗处使用玻璃补光、歪斜处摆放饰品家具等;②留意通风采光,空屋应常开窗通风,避免客户看房时呼吸不适;③建议业主花费适当的成本加以整修,甚至装潢,提升房屋的格调;④建议业主清理家具,破败的杂物全部抛弃,体现家的温馨;⑤准备好赠送家具电器清单,贵重家具如不想赠送,则宜提前搬出,免生异议;⑥通知业主准备好房地产证、室内平面图、物业管理公约及其他文件。


关于住宅买卖经纪服务收费的说法,错误的是(  )。

A.必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准
B.收费标准与经营场所公示的有关内容可以不一致
C.买卖双方签订房地产买卖合同后,房地产经纪机构方可向委托人收佣金
D.房地产经纪机构应当事先告知委托人

答案:B
解析:
A项,必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准,具体收费额度双方协商议定;B项,收费标准应当与行业相关的法律、法规和规定相符合,并与经营场所公示的有关内容相一致;C项,买卖双方签订房地产买卖合同后,经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定收取佣金;D项,房地产经纪机构应当事先告知委托人并在房地产经纪服务合同中明确具体的收费标准和支付时间。


2021房地产经纪人考试历年真题精选9卷 第7卷


关于房地产经纪服务合同特征的说法,正确的有(  )。

A.房地产经纪服务合同属于实践性合同
B.房地产经纪服务合同属于双务合同
C.房地产经纪服务合同属于有偿合同
D.房地产经纪服务合同属于单务合同
E.房地产经纪服务合同一般为书面形式的合同

答案:B,C,E
解析:
房地产经纪服务合同的特征包括:①房地产经纪服务合同是双务合同,即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同;②房地产经纪服务合同是有偿合同,即当事人取得权利必须支付相应代价的合同;③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。


下列选项中不属于风险管理方法的是( )。

A:损失控制
B:内部风险控制
C:外部风险控制
D:损失融资

答案:C
解析:


房地产经纪人执业资格证书自签发之日起超过( )年未进行初始注册的,应当参加规定的业务培训,达到要求后,方可申请初始注册。

A:1
B:2
C:3
D:4

答案:C
解析:


房地产经纪人在交易合同达成的业务环节中,主要工作是( ),签订交易合同。

A.协调交易价格
B.代理房屋过户手续
C.收取佣金
D.售后服务

答案:A
解析:
在协助交易达成的业务环节中,房地产经纪人的主要工作为:①协调交易价格;②促成交易;③协助或代理客户签订交易合同。


2012年6月8日,中国人民银行公布的降息0.25个百分点后的利率为(  )。

A.官定利率
B.公定利率
C.基准利率
D.固定利率
E.平均利率

答案:A,C
解析:
A项,官定利率是指由政府金融管理部门或中央银行制定的利率。中国人民银行制定的各种利率是官定利率。C项,基准利率是指中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率。因此中国人民银行公布的降息0.25个百分点后的利率,既属于官定利率,又属于基准利率。


新建商品房销售筹备培训中的模拟讲解培训主要是针对(  )等方面,采用指导或模拟的方式进行培训。

A.项目规划设计
B.项目地理位置
C.区域整体规划
D.项目本身
E.户型设计

答案:B,C,D
解析:
模拟讲解培训是让销售人员更真实地学习和体验面向客户全面介绍项目特点的过程。主要是针对项目地理位置、区域整体规划、项目本身等方面,采用指导或模拟的方式进行培训。


个人住房贷款一般采纳的担保方式包括(  )。

A.抵押贷款
B.无抵押/质押贷款
C.质押贷款
D.保证贷款
E.抵押(质押)加保证贷款

答案:A,C,D,E
解析:
在申请个人住房贷款时,银行会要求借款人提供担保。个人住房贷款一般采纳以下四种担保方式:①抵押贷款;②质押贷款;③保证贷款;④抵押(质押)加保证贷款。


适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水需要的供水方式为( )。

A.设置水箱的给水方式
B.分区分压给水方式
C.直接给水方式
D.设置水泵、水箱的给水方式

答案:C
解析:
直接给水方式适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况。这种给水方式简单、经济且安全。A项,设置水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化,需设置屋顶水箱的情况;B项,分区、分压给水方式适用于在多层和高层建筑中,室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水,不能供上面楼层用水的情况;D项,设置水泵和水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。


房源一般分为住宅和非住宅两大类,其中,住宅包括(  )。

A.别墅、公寓、普通住宅、托儿所
B.别墅、公寓、普通住宅、家属宿舍
C.别墅、公寓、医院病房、家属宿舍
D.别墅、公寓、旅馆、家属宿舍

答案:B
解析:
房源一般分为住宅和非住宅两大类。住宅是指专供人居住的房屋,包括别墅、公寓、普通住宅、家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等,但不包含住宅楼中作为人防用的地下室等,也不包括托儿所、医院病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。


2021房地产经纪人考试历年真题精选9卷 第8卷


房地产经纪机构的品牌建立是以客户对企业服务的(  )为核心。

A.感知价值
B.忠诚度
C.满意度
D.信任度

答案:A
解析:
房地产经纪机构品牌管理的特点主要体现在以下几个方面:①品牌管理的目标是提升客户感知价值,造就忠诚客户和良好口碑;②品牌建立以客户对企业服务的感知价值为核心;③品牌维护主要通过影响客户价值感知的途径,利用交互过程中的良好的态度、快捷灵活的服务、合理的价格以及良好的客户关系来实现。


佣金分为法定佣金和( )两种。

A:定金佣金
B:订金佣金
C:预付佣金
D:自由佣金

答案:D
解析:


根据市场经验,单一业权物业即发展商持有经营型写字楼物业,往往需要考虑项目未来持续的竞争能力,因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品,这是基于( )的项目定位模式。

A.项目既定市场定位
B.物业产权分散性
C.市场实操案例反馈
D.客户体验点

答案:B
解析:
基于物业产权分散性,有些写字楼开发商资金实力雄厚,有能力持有一部分甚至是全部物业,因而并不急于将全部物业对外销售,期望通过出租物业逐步回收资金。根据市场经验,单一产权物业即开发企业持有经营型写字楼物业,往往需要考虑项目未来持续的竞争能力,因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品。


房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映是(  ),关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。

A.市场战略
B.平均收益率
C.市场占有率
D.安全收益率

答案:C
解析:
市场占有率是指在一定时期内某类产品市场上,房地产企业产品的销售量占同一类产品销售总量的比例,或销售收入占同一类产品销售收入的比例。市场占有率是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映,关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。


房地产经纪活动中,委托关系、代理关系与居间关系的相同之处包括(  )。

A.从事经纪活动的名义相同
B.法律性质相同
C.依据服务合同确立
D.有偿服务
E.行为结果直接归属与委托人

答案:C,D,E
解析:
房地产经纪活动中委托关系、代理关系与居间关系有共性,也有不同之处。它们的共性在于:①都依据服务合同确立。针对房地产经纪活动来说,委托的事项、代理的事务和居间的内容都是专业服务,房地产经纪机构和当事人法律关系的确定都通过签订书面的房地产经纪服务合同。②都是有偿服务。房地产经纪机构是营利性的机构,受托办理委托事项、代理有关事务和提供居间服务都会按照约定或规定收取相关费用。③行为结果都直接归属于委托人。房地产经纪机构在房地产交易过程中提供的是中介服务,不作为交易一方参与房地产交易,房价款及溢价等中介活动的结果归委托人,同时委托人也承担相关法律责任。


验证价格策略是否合理的指标是(  )

A、价值最大化
B、客户价格敏感点的确定
C、稳定的销售速度
D、合理的价格信息

答案:C
解析:
同一类户型的产品因其位置不同,价格也会有很大的变化。不同房号的价差是基于市场增长及客户价格敏感点确定的,在销售过程中有效地实现各类产品价格过渡是项目价值得以实现的关键。同时稳定的销售速度也是验证价格策略是否合理的指标之一。


 某房地产经纪公司接受二手住宅楼销售委托,由经纪人张某到现场进行勘察得知:该住宅楼为七层,层高3m,房屋竖向承重构件采用砖墙和砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板,外窗为钢窗,建成于20世纪80年代,六成新,一部电梯,电梯从一层到最高层所用时间为8.4秒。该住宅楼地基土均匀稳定,承载力好。
按现行房屋层数分类标准划分,该住宅楼为(  )。

A、低层住宅
B、多层住宅
C、中高层住宅
D、高层住宅

答案:C
解析:
住宅按照层数,分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。其中,1~3层的住宅为低层住宅,4~6层的住宅为多层住宅,7~9层的住宅为中高层住宅,10层及以上的住宅为高层住宅。建筑总高度超过100m的住宅,为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法,一般是指8~11层的住宅。


外部营销工作可以在内部推广的同时展开,它是房地产经纪人在最短时间内,扩大推广面的必需工作。房源外部营销包括(  )。

A.橱窗广告
B.业务会议
C.平面媒体广告
D.驻守派单
E.网络广告

答案:A,C,D,E
解析:
外部营销指各类直接面向市场大众的房源推广工作。房源外部营销的方式有:①橱窗广告;②平面媒体广告;③网络广告;④同行合作;⑤驻守派单;⑥其他推广方式。


李某向F房地产开发公司购买一套预售商品住宅。李某签订了商品房预售合同,合同中对房屋保修的最低期限未做限定。李某缴纳了5000元的定金,支付了6万元首付款,其余房款向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。

李某购房过程中,必须缴纳的税费包括( )。

A.契税
B.房屋登记费
C.公证费
D.律师费

答案:A,B
解析:
A项,契税是在土地、房屋权属发生转移时,对产权承受人征收的一种税。李某购房为产权承受人,需缴纳契税。B项,住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取,当事各方共同申请登记的,由登记为不动产权利人的一方缴纳。规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权登记收费标准为每件80元;非住宅类不动产登记收费标准为每件550元。


2021房地产经纪人考试历年真题精选9卷 第9卷


下列关于我国土地所有制的表述中,错误的有( )。

A.我国实行土地的社会主义公有制
B.国有土地所有权由土地管理部门代表国家行使
C.城市市区的土地属于国家所有
D.农村宅基地属于集体所有
E.森林、山岭、草原都属于国家所有

答案:B,E
解析:
B项,土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式,该种所有制的土地被称为国家所有土地,简称国有土地,其所有权由国家代表全体人民行使,具体又由国务院代表国家行使。E项,国有土地的范围如下:①城市市区的土地;②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;③国家依法征收的土地;④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;⑥因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。


共用题干
如果上题中吴先生购买房产后打算将房产租出以做置业投资,他委托某房地产中介公司的代其招租,在未租出前房屋仍由吴先生管理。假设你是该公司的房地产经纪人,请你站在中介公司的立场之上,回答以下问题。

作为房地产经纪服务成果的回报,房地产经纪公司可以收取一定的佣金,但佣金的收取必须符合以下哪些条件(  )。
A:收取佣金必须事先告知并明确体现在委托合同中
B:不可向当事人所取佣金以外的其他形式的报酬
C:可在适当的范围之内接受当事人的额外报酬(佣金)
D:收取佣金时必须给予足额的发票或收款收据

答案:A,B,D
解析:


房地产经纪机构为房地产开发企业代理销售商品房的业务属于(  )。

A、存量房经纪业务中的买方代理
B、存量房经纪业务中的卖方代理
C、新建商品房经纪业务中的买方代理
D、新建商品房经纪业务中的卖方代理

答案:D
解析:


内部推广工作一般操作简单,方便快捷,见效迅速,有可能在短时间内获得有效客户,下列属于房源内部推广的有(  )。

A.管理软件
B.推荐合作
C.业务会议
D.橱窗广告
E.聊天工具

答案:A,B,C,E
解析:
内部推广是指将委托物业在销售团队内部房地产经纪人之间进行推广。房源内部推广的方式有:①管理软件。②推荐合作,内部合作推荐操作过程需要注意:a.事先沟通确定好合作推荐的方式和具体分佣比例;b.签订《合作协议》,以书面形式确定合作双方的权利与义务;c.报备所在企业的直接上级主管,以便跨部门之间沟通协调;d.秉承诚信、互助、互利的合作原则,合作双方加强沟通联系,确保合作顺畅,共同服务好客户,更快促成交易达成。③聊天工具。④业务会议。⑤其他推广方式。


职能部门和人员按管理业务的性质划分的组织结构形式是(  )。

A.直线—参谋制
B.网络制
C.分部制
D.矩阵制

答案:A
解析:
直线—参谋制又称直线—职能制,是一种被广泛采用的企业组织结构形式。其特点是为各层次管理者配备职能机构或人员,充当同级管理者的参谋和助手,分担一部分管理工作,但这些职能机构或人员对下级管理者无指挥权。这种形式的优点在于:①职能机构和人员一般是按管理业务的性质(如销售、企划、财务、人事等)分工,分别从事专业化管理,能够较好地弥补管理者专业能力的不足,并减轻管理者的负担;②这些职能机构和人员只是同级管理者的参谋和助手,不能直接对下级发号施令,从而保证管理者的统一指挥,避免了多头领导。


F房地产公司(以下简称F公司)申请征用G乡基本农田以外的耕地50公顷,建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中,F公司将此项目整体转给H公司,H公司通过市场分析后,拟将其中5公顷土地建商业用房,此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中,H公司将该项目抵押给K银行取得建设贷款。H公司经批准预售该住宅。

F公司支付的征用耕地的补偿费用包括( )。

A、 土地补偿费
B、 安置补助费
C、 土地管理费
D、 地上附着物和青苗补偿费

答案:A,B,D
解析:
[知识点] 房地产开发企业的设立条件


砖木结构建筑墙柱体一般采用砖砌,楼板屋架采用木材,该类建筑的层数通常是(  )。

A.2层以下
B.3层以下
C.4层以下
D.6层以下

答案:B
解析:
砖木结构建筑,其主要承重构件是用砖、木做成。其中,竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌,水平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类建筑物的层数一般较低,通常在3层以下。


下列关于房地产经纪机构部门设置的表述中,正确的有(  )。

A.在没有连锁店的经纪机构中,业务部门直接从事经纪业务
B.可以根据房地产类型设置房地产经纪机构的业务部门
C.交易管理部、评估部属于业务部门
D.连锁店必须有一名以上注册房地产经纪人
E.客户服务部门负有监察房地产经纪人提供规范服务的职责

答案:A,B,D,E
解析:
A项,在没有连锁店的经纪机构中,业务部门是直接从事经纪业务的部门。B项,由于不同类型的房地产在交易过程中客户对象、需求、交易手续等许多方面都具有不同的特性,所以,可以根据房地产类型来设置房地产经纪机构的业务部门。C项,交易管理部、评估部属于业务支持部门。D项,在连锁店(办事处)必须有一名以上的取得房地产经纪人执业资格并登记的房地产经纪人。E项,客户服务部门的工作是综合性的。它的主要职能既包含客户服务,同时也包括对房地产经纪人员业务行为的监督。


贷款能否成功及贷款的额度,取决于(  )贷款审批的结果。

A.房地产经纪机构
B.中央人民银行
C.商业银行
D.交易资金监管机构

答案:C
解析:
中国人民银行征信中心只是提供个人信用报告,供商业银行审批贷款申请时参考,最终能否贷款及贷款的额度,取决于商业银行贷款审批的结果。