21年房地产经纪人考试真题及详解8卷

发布时间:2021-07-14
21年房地产经纪人考试真题及详解8卷

21年房地产经纪人考试真题及详解8卷 第1卷


目前,我国的个人住房抵押贷款主要有( )。

A:公积金贷款
B:商业贷款
C:组合贷款
D:开发建设贷款
E:流动资金贷款

答案:A,B,C
解析:


房地产经纪人在受托权限内,以委托人名义与第三方进行交易,并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为,称为房地产(  )。

A.行纪
B.居间
C.代理
D.包销

答案:C
解析:
A项,行纪是指经纪人受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的经济行为。B项,居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。C项,代理是指经纪人在受托权限内,以委托人的名义与第三方进行交易,并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理,是一种商事代理活动,即代理人根据与被代理人达成的合同,按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。D项,包销是指在一定的条件下,作为介于经纪行为和经销行为之间的行纪,可以采取更靠近经纪的形式,不仅仅不转移交易标的所有权,而且仍以交易标的所有者的名义进行销售,但是中介服务方的报酬采用“佣金+差价”的形式。


下列关于房地产权属直接代为登记,说法不正确的是( )。

A、房地产行政主管部门直管的公房,由登记机关直接代为登记
B、无人主张权利的房屋,登记机关可依法直接代为登记
C.直接代为登记,应按正常的登记程序进行
D.由于直接代为登记的房屋权属状态不明,应及时颁发房屋所有权证

答案:D
解析:
由于直接代为登记的房屋权属状态不明,不予颁发房屋所有权证。1.房地产行政主管部门直管的公房,由登记机关直接代为登记。


询问调查法不包括(  )。

A:访问调查
B:邮寄调查
C:座谈会
D:实验法

答案:D
解析:


  王某从某大学房地产专业毕业后进入甲房地产经纪公司从事房屋销售。凭上大学四年所学的专业知识,王某的销售业绩很好,收入颇丰。但由于许多亲戚、朋友都对房地产经纪职业有偏见,认为其职业没有前途,不受尊重,使得他的心情越来越差。在公司里,与他同时进公司的张某(非房地产专业毕业),原来的销售业绩远远落后于王某,最近却慢慢赶了上来。2013年7月12日,王某照例身着他最喜爱的名牌T恤和牛仔裤来到售楼处,一进门便看到身着西装衬衫的张某正在翻阅售楼处昨天的电话记录,王某在心理骂了一句:“假正经”。这时电话铃响了,王某迅速冲过去接起电话:“喂,你找谁”当电话里传来“我找张先生”的声音时,王某说了句“他不在”便将电话挂断。

作为一名房地产经纪人员,王某在(  )方面存在不足。

A.心理素质
B.着装风格
C.职业道德
D.接听电话的速度

答案:A,B,C
解析:
房地产经纪人员的心理素质包括:①自知、自信;②乐观、开朗;③积极、主动;④坚韧、奋进。房地产经纪人员职业道德的主要内容包括:①遵纪守法;②规范执业;③诚实守信;④尽职尽责;⑤公平竞争。题中,作为一名房地产经纪人员,王某不仅上班穿不符合房地产经纪人员着装要求的名牌T恤和牛仔裤,还对同事产生敌视心理,并且还私自拦断同事张某的客户。显然王某在心理素质,职业道德方面存在不足,另外在着装方面也应该加以改正。


21年房地产经纪人考试真题及详解8卷 第2卷


下列选项中,属于民事权利的财产权是( )。(2006年真题)

A.生命健康权
B.肖像权
C.债权
D.姓名权

答案:C
解析:
民事权利是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施或不实施一定行为的权利。根据权利的内容和性质,民事权利可分为财产权和人身权。其中,财产权是指以财产利益为直接内容的权利,如物权、债权等。


因房地产经纪人员或其所在房地产经纪机构的故意或过失,给当事人造成损失的,则赔偿责任(  )。

A.均由房地产经纪人员承担
B.可由房地产经纪人员承担
C.可由房地产经纪机构承担
D.均由房地产经纪机构承担

答案:D
解析:


贴面类外墙面装饰的优点是(  )。

A.坚固耐用、装饰性强、容易清洗
B.保护墙体、发挥墙体物理性能等功能
C.无湿作业,饰面耐久性好,采用不同的饰面板,能取得不同的装饰效果
D.对墙体起到保护与装饰的作用

答案:A
解析:
贴面类外墙面装饰是指将各种天然的或人造板材通过构造连接或镶贴的方法形成墙体装饰面层。它具有坚固耐用、装饰性强、容易清洗等优点。


房地产经纪机构采用连锁经营模式,可以有效地克服零售企业的( )的缺点。

A.单店规模小
B.市场风险大
C.经营成本高
D.营销业绩差
E.运营模式单一

答案:A,C
解析:
连锁经营模式可以有效克服零售企业由于店址固定、顾客分散造成的单店规模小、经营成本高等缺点,使企业可通过统一的信息管理、统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益。


申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件有( )。

A.房屋租赁合同
B.房屋租赁当事人身份证明
C.房屋所有权证书
D.房屋其他合法权属证明
E.房屋承租人的工作证明

答案:A,B,C,D
解析:
商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案,应当提交下列材料:①房屋租赁合同;②房屋租赁当事人身份证明;③房屋所有权证书或者其他合法权属证明;④直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。


21年房地产经纪人考试真题及详解8卷 第3卷


某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区,需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后,W公司决定调整最初的开发方案,欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅,并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中,由于建设资金不足,W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行,取得了2000万元的建设贷款。两年后,该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用,W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以6100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。

W公司通过( )方式获得该经济适用住房小区开发用地。

A.出让
B.租赁
C.划拨
D.转让

答案:C
解析:
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的,经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。


城镇土地使用税实行( )。(2008年真题)

A.定额税率
B.比例税率
C.累进税率
D.累退税率

答案:A
解析:
城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率,每平方米土地面积的年幅度税额按城市大小分4个档次:①大城市1.5元至30元;②中等城市1.2元至24元;③小城市0.9元至18元;④县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。


我国不动产物权的公示方式采取( )方式。

A.占有
B.登记
C.交付
D.备案

答案:B
解析:
《物权法》规定,国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于登记簿的行为,是将不动产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在不动产登记簿上予以公示的行为,是一种不动产物权的公示方式。


房地产经纪人员实地查看委托出租房屋的主要内容为(  )。

A.附近居民状况
B.物业管理状况
C.实物状况
D.区位状况
E.内部家具家电情况

答案:C,D,E
解析:
房地产经纪人员要亲自到现场查看委托出租的房屋,核实房屋的基本情况,并与出租方提供的房屋资料进行核对,确保两者相符。查看内容主要包括出租房屋的:①实物状况;②区位状况;③内部家具家电情况等。B项,在存量房买卖居间业务中,房地产经纪人员还要到房源现场进行查看,重点了解房屋的实物状况、区位状况和物业管理状况。


房地产开发企业为了维护企业形象,提高社会声誉,其定价目标通常是(  )。

A.实现利润最大化
B.提高市场占有率
C.稳定所售商品房价格
D.快速收回资金成本

答案:C
解析:
房地产定价目标大致包括以下几种:①以利润为中心的定价目标;②提高市场占有率的目标;③稳定价格目标;④过渡定价目标。其中,稳定价格目标又称为企业声誉目标,是指房地产企业为维护企业形象,采取稳定价格的做法。


21年房地产经纪人考试真题及详解8卷 第4卷


范某与保姆包某签订协议:包某照顾范某的衣食住行直至范某去世,范某死后所有遗产归包某所有。该协议的性质是(  )

A、普通的合同
B、遗嘱
C、遗赠协议
D、遗赠扶养协议

答案:D
解析:
遗赠扶养协议是公民与扶养人之间签订的关于扶养人扶养该公民,该公民死亡后将财产遗赠给扶养人的协议。


房地产经纪机构向房地产交易主体宣传相关法律法规,解说交易程序及相关规定,警示不规范行为及后果,其作用是( )。

A:促进交易公平
B:降低交易成本
C:规范交易行为
D:加速房地产流通

答案:C
解析:


下列各项属于承担违约责任方式的是( )。

A.停止侵害
B.返还财产
C.恢复名誉
D.损害赔偿

答案:D
解析:
承担违约责任的方式有:①强制实际履行;②违约金;③损害赔偿。在违约人继续履行或采取补救措施后,相对人还有损失的,可请求损害赔偿。


纪某通过甲房地产经纪机构购买了其代理销售的某新建商品房,拟办理预告登记。该预告登记的申请人为纪某和( )。

A:甲房地产经纪机构
B:甲房地产经纪机构指派的房地产经纪人
C:该新建商品房的房地产开发企业
D:当地房地产管理部门

答案:C
解析:


城市中杂乱的垃圾堆、乱摆的货摊、五颜六色的广告和招贴是一种( )。(2009年真题)

A.灯光污染
B.视觉污染
C.不可见光污染
D.电磁波辐射污染

答案:B
解析:
光污染有以下几种:①灯光污染;②眩光污染;③视觉污染;④其他可见光污染。其中,视觉污染是一种特殊形式的光污染,是指城市中杂乱的视觉环境,如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告等。


21年房地产经纪人考试真题及详解8卷 第5卷


关于房屋租赁合同效力的表述,错误的是( )。

A.当事人可以房屋租赁合同未按照法律办理登记备案手续为由,请求确认合同无效
B.未办理房屋登记备案的不影响合同的效力
C.已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的
D.登记备案的房屋租赁合同,具有对抗第三人的效力

答案:A
解析:
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。由此可见,未办理房屋登记备案的不影响合同的效力。尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件,但登记备案的房屋租赁合同具有对抗第三人的效力。即当出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的,除非非登记备案的承租人已经合法占有租赁房屋。


关于多重上市服务系统(MLS)的说法,正确的有( )。

A:是一种销售模式
B:是先进的房地产流通管理系统
C:本质是实现信息共享和佣金共享
D:是一种组织结构形式
E:能够实现交易各方的共赢

答案:A,B,C,E
解析:


  A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设,2015年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元,建安工程费600元,住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元。

按照规定,C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,其建设用地使用权取得方式应是(  )。

A、 划拨
B、 招标出让
C、 协议出让
D、 拍卖出让

答案:A
解析:
《城市房地产管理法》第二十三条规定:“土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。”第二十四条规定:“下列建设用地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:①国家机关用地和军事用地;②城市基础设施和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;④法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。”


下列房地产中,适用市场法对其估价的有( )。(2006年真题)

A.学校
B.电影院
C.医院
D.住宅
E.写字楼

答案:D,E
解析:
市场法适用的估价对象是数量较多且经常发生交易的房地产,例如:①住宅,包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价:①数量很少的房地产,例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等;②很少发生交易的房地产,例如学校、医院、行政办公楼等;③可比性很差的房地产,例如在建工程等。


企业使命包括企业的(  )。

A.经营哲学
B.理念
C.宗旨
D.文化
E.制度

答案:A,B,C
解析:
企业使命包括企业的经营哲学、理念、宗旨等,它定义了企业所能提供的产品与服务,所开展的技术创新、市场营销等活动的性质与范围,是企业一切决策与活动所应遵循的指南与基础。


21年房地产经纪人考试真题及详解8卷 第6卷


根据不同的划分标准,消费者群体呈现多种不同的类型,主要的划分标准有(  )。

A.根据国家和地区因素划分
B.根据消费者心理因素划分
C.根据人口统计因素划分
D.根据消费者群体的内在素质划分
E.根据消费者对商品的现实反映划分

答案:A,B,C,E
解析:
主要划分标准有:①根据人口统计因素划分。②根据国家和地区因素划分。③根据消费者心理因素划分。④根据消费者对商品的现实反映划分。


广告推广的周期循环为(  )。

A.发布—评估效果—跟踪调研—调整—发布
B.发布—跟踪调研—评估效果—调整—发布
C.发布跟踪调研—调整—发布
D.发布—评估效果—调整—跟踪调研

答案:B
解析:


在房地产市场状况较为稳定的区域,房地产企业为保持其市场占有率,通常采取的价格策略(  )。

A.低价策略
B.高价策略
C.中价策略
D.市场策略

答案:C
解析:


共用题干
某房地产经纪公司在某城市开设了二十多家连锁店,各连锁店之间房源和客源信息使用计算机联机系统进行统一管理,实现资源完全共享.业主王某在房地产经纪公司的甲连锁店登记一套二手房拟出售,甲连锁店房地产经纪人李某接待了他.

张某通过报纸广告得知上述房源信息,到甲连锁店查询,李某负责接待,此时正确的做法是().
A:迅速安排张某与王某见面洽谈
B:带领张某看房,承诺可以帮其把房价压低一些,要求分成
C:认真了解张某的购房要求,并将其资料作为客源信息录入计算机
D:为防止张某“跳单”,与其签订书面委托协议,并明确服务范围、委托条件和佣金标准等

答案:C,D
解析:


为避免房地产经纪人员在房地产合同服务中因疏忽造成委托人经济损失而负有的经济赔偿,可以投保的险种为( )。

A.责托保险
B.保证保硷
C.信用保险
D.财产损失保险

答案:A
解析:


21年房地产经纪人考试真题及详解8卷 第7卷


房地产经纪行业管理的目的是在于规范房地产经纪活动,并协调房地产活动中所涉及的()之间的关系。

A:房地产经纪机构和房地产经纪人员二者
B:房地产经纪机构和房地产经纪活动服务对象二者
C:房地产经纪人员和房地产经纪活动服务对象二者
D:房地产经纪机构、房地产经纪人员以及房地产经纪活动服务对象三者

答案:D
解析:


张某通过甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)拟购买陈某在本市的一套住房。双方在甲公司的协助下签署了买卖合同,张某支付了陈某1万元定金。当张某向陈某支付首付款时,陈某正好出差在外,张某要求甲公司代收首付款,甲公司的经纪人王某直接拒绝了张某的要求,张某与王某发生了激烈的争吵。陈某出差回来后,告诉甲公司自己不再出售该房,并委托甲公司将1万元定金退给张某。(2008年真题)

下列关于甲公司行为的表述中,正确的为( )。

A.在陈某提出要求的情况下,甲公司应该代其收取首付款
B.即便陈某不提出要求,甲公司也应该代其收取首付款
C.甲公司可以根据具体情况,酌情处理
D.即便陈某提出要求,甲公司也不应该代其收取首付款

答案:D
解析:
为保障交易安全,房地产经纪机构通常会接受买卖双方的某些委托代管款项,如定金、房款、交易费用等,在合同条件成立的情况下依合同约定代为支付上述款项。而这些资金少则几百,多则几十万上百万,对于房地产经纪机构而言,依法正确、有效地监管这种代收代付资金显得非常重要。一旦监管不当则会给买卖双方造成损失,同时也给房地产经纪机构的经营带来不可估量的损失。为了避免这些损失,房地产经纪机构拒绝代收房款才是明智的选择。


下列关于房地产经纪机构设立分支机构的表述中,正确的是(  )。

A.分支机构解散后,房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务不承担责任
B.分支机构不可独立开展房地产经纪业务
C.合伙企业性质的房地产经纪机构不能设立分支机构
D.设立的房地产经纪分支机构实行独立核算,不具有法人资格

答案:D
解析:
《房地产经纪管理办法》规定,房地产经纪机构可以设立分支机构。但《个体工商户登记管理办法》规定,个体工商户经登记机关登记的经营场所只能为一处。因此,个体工商户性质的房地产经纪机构不可以设立分支机构。需要注意的是,房地产经纪机构设立的分支机构可以独立开展房地产经纪业务、单独核算,但不具有法人资格。分支机构解散后,房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任。


动机具有的功能主要有()。

A:归属性
B:引发功能
C:主观功能
D:指引功能
E:激励功能

答案:B,C,D,E
解析:


甲房地产开发公司在某城市临街建设商住两用商品房一幢,共10层。居民李某购买了其中一套住房,该住房套内房屋使用面积为120m2,套内墙体面积为20m2,北面为全封闭阳台,南面为不封闭阳台,其水平投影面积分别为8m2、10m2,应分摊共有建筑面积15m2。(2007年真题)

李某所购买的住宅的建筑面积为( )m2。

A.163
B.165
C.168
D.173

答案:C
解析:
建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积,套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积,未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。根据已知数据得:120+20+8+10÷2+15=168m2。


21年房地产经纪人考试真题及详解8卷 第8卷


  侯某和吕某大学毕业后同时进入甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)工作。侯某特别喜欢这个工作,但吕某觉得房地产经纪是社会底层人干的活,对自己的职业前景缺乏信心。侯某一直开导和鼓励吕某,吕某才没有辞职。后来,两个人都取得了房地产经纪人资格。
  2016年,甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务,侯某所承办业务的委托人是一位本地人,对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人,对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前,吕某要求委托人预付了20%的佣金,并约定如果未成交将退还佣金。1个月后,侯某和吕某所承办的两宗业务都完成了,侯某分别向委托人和购房人收取了佣金;吕某向委托人收取了另外80%的佣金,同时也向购房人收取了一定数量的佣金。

1.在就业之初,吕某缺乏房地产经纪人应当具备的心理素质为(  )。

A、 自知、自信
B、 乐观、开朗
C、 积极、主动
D、 坚韧、奋进

答案:A
解析:
房地产经纪人员应具备的心理素质有:①自知、自信;②乐观、开朗;③积极、主动;④坚韧、奋进。其中,自知,是指对自己的了解。房地产经纪人对自己的职业应有充分而正确的认识,要对这一职业的责任、性质、社会作用和意义、经济收益等各个方面有一个全面和客观的认识。自信,对于房地产经纪人员来讲,是指在自知基础上形成的一种职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。本案例中,吕某认为自己的职业没有前途是缺乏自知、自信的心理素质的表现。


为了让购房者明晰购买程序,事前需制定书面的(  )。

A.价目表
B.购楼须知
C.置业计划
D.购房相关税费须知

答案:B
解析:
购房须知拟定后应由相关法律人员审核,销售人员必须了解各种手续的流程及相关条件,并能在客户办理手续过程中进行解说。为了让购房者明晰购买程序,事前需制定书面的购楼须知。购楼须知的内容应明确购房者所购物业的具体信息、付款方式,并提醒购房者对所购物业有清楚详细的了解。


目前在我国,采用(  )的主要是以新建商品房经纪业务或存量商业房地产租售代理业务为主的房地产经纪机构。

A.连锁经营模式
B.无店铺经营模式
C.单店经营模式
D.混合经营模式

答案:B
解析:
目前在我国,采用无店铺经营模式的主要是以新建商品房经纪业务或存量商业地产租售代理业务为主的房地产经纪机构,它们的客户主要是机构客户,如房地产开发商、商业房地产业主等。


按照梁与支撑的连接状况,梁分为(  )。

A、钢梁、钢筋混凝土梁和木梁
B、主梁和次梁
C、简支梁、连续梁和悬臂梁
D、圈梁和过梁

答案:C
解析:
根据梁与支撑的连接状况,梁分为简支梁、连续梁和悬臂梁等。按照使用的材料,分
为钢梁、钢筋混凝土梁和木梁。按照力的传递路线,分为主梁和次梁。


下列各项属于完全垄断市场的特点的是( )。

A.产品无相近的替代品
B.市场上有少数几个生产者
C.新生产者比较难以进入市场
D.市场信息比较完全

答案:A
解析:
完全垄断市场是指由一个卖者或一个买者控制的市场。通常所讲的完全垄断,多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下特征:①只有一个卖者,而买者很多;②产品无相近的替代品,即垄断者的产品是没有合适替代品的独特性产品;③新生产者不能进入市场,潜在竞争与现实竞争一样是不存在的。