2021房地产经纪人历年真题解析8卷

发布时间:2021-07-15
2021房地产经纪人历年真题解析8卷

2021房地产经纪人历年真题解析8卷 第1卷


大多数房地产经纪人通过广告与媒介收集信息时通常选择( )渠道。

A:广播电视媒体
B:杂志刊物
C:报纸广告
D:路牌广告

答案:A
解析:


申领建筑工程施工许可证的条件包括(  )。

A、 已经办理该建筑工程用地批准手续
B、 已经取得建设工程规划许可证
C、 已经确定施工企业
D、 建设资金已经落实
E、 所有工程都已委托监理

答案:A,B,C,D
解析:
建设单位申请领取建筑工程施工许可证,应当具备下列条件,并提交相应的证明文件:①依法应当办理用地批准手续的,已经办理该建筑工程用地批准手续;②在城市规划区的建筑工程,已经取得建设工程规划许可证;③施工场地已经基本具备施工条件,需要征收房屋的,其进度符合施工要求;④已经确定施工企业;⑤有满足施工需要的技术资料,施工图设计文件已按规定审查合格;⑥有保证工程质量和安全的具体措施;⑦按照规定应该委托监理的工程已委托监理;⑧建设资金已经落实;⑨法律、行政法规规定的其他条件。


在下列条件变化下,能够直接增加房地产需求的是(  )。

A:房地产市场供应量增加
B:消费者收入提高
C:房地产投资偏好程度减弱
D:预期房地产价格下降

答案:B
解析:


根据《合同法》,出租人可以单方面解除租赁合同的情形不包括( )。

A.承租人未经出租人同意将租赁房屋转租
B.不定期租赁,提前3个月通知承租人
C.承租人未按照合同约定使用租赁物,致使租赁物受损
D.承租人未在约定日期支付租金

答案:D
解析:
租赁合同的解除;
租赁期间虽然未届满,但《合同法》规定在发生某些情形下,合同当事人一方可以解除合同。出租人可以单方面解除租赁合同的情形包括:①承租人未按照合同约定的方法或租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受损的;②承租人未经出租人同意转租的;③承租人无正当理由未支付或迟延支付租金,经催告后在合理期限内仍不支付租金的;④不定期租赁,但应在合理期限之前通知承租人。D项情形下,出租人不能单方面解除租赁合同。


按照环境属性的不同,环境可以分为( )。

A:人文环境
B:综合环境
C:自然环境
D:人工环境
E:社会环境

答案:C,D,E
解析:


2021房地产经纪人历年真题解析8卷 第2卷


王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房,因预期房价上涨,王某同意付给卖方76万元,并承担应由卖方承担的交易税费,该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%,该套住房的物业管理费为300元/月,王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身,现月收入为5600元,除住房抵押外无其他债务支出,假定当地商业银行规定贷款价值比为70%,王某拟采取按月等额本息还款,贷款年利率为4.8%,贷款期限为30年。
根据商业银行贷款的有关规定,王某每月收入中可用于偿还贷款的最高额为(  )元。

A、2500
B、2780
C、2800
D、3080

答案:A
解析:
贷款价值比是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。本案例中,当地商业银行规定贷款价值比为70%,王某贷款的最高金额为房地产价值的70%,则最高额=9223×80×70%=516488元。王某拟采取按月等额本息还款,贷款年利率为4.8%,贷款期限为30年,则根据贷款利率不变的等额本息还款方式计算月还款金额的计算公式:。



式中,A代表月还款额;P代表贷款金额;i代表贷款月利率;n代表按月计算的贷款期限。则计算王某的月还款额:



若王某的贷款的月还款额为2710元,则不满足中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下的规定(含50%)。为了满足此规定,王某的月还款额应该根据月房产支出与收入比计算,其的计算公式为:月房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入。王某的月收入为5600元,物业管理费为300元/月,则王某每月用于还贷的金额最高为:5600×50%-300=2500(元)。因此,王某的最高月还款额为2500元。


房地产登记中,()是为了保全一项请求而进行的不动产登记,该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动.

A:更正登记
B:异议登记
C:初始登记
D:预告登记

答案:D
解析:


商品房买卖合同中关于商品房价款的内容应包括()。

A:交易银行地点
B:价款的确定方式
C:付款时间
D:总价款
E:付款方式

答案:B,C,D,E
解析:


房地产经纪人受理委托业务后,主要应当收集( )及相关的市场信息和委托方信息。

A.股价信息
B.本公司信息
C.发展信息
D.标的物业信息

答案:D
解析:
信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后,应主要收集三方面信息:①标的物业信息;②与标的物业相关的市场信息;③委托方信息。


根据客源具有指向性的特征,房地产经纪人在存量房客源管理中,针对需求不清的客户应( )。

A.为客户提供购房资金贷款
B.分析和引导其购房需求
C.开拓其新的购房意向
D.沟通确认客户购房的时间限制条件

答案:B
解析:
客源的指向性;
客户是客源信息的主体,作为主体,客户的需求意向是清晰的,或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要等,客户均有明确的要求。一个需求不清的客户是需要进行引导和分析的,使之明确需求后方能称之为客源。


2021房地产经纪人历年真题解析8卷 第3卷


在房地产经纪信息加工整理过程中对房地产经纪信息的真实性、准确性、可信性进行分析,判断其时效性,是( )环节的主要内容。(2012年真题)

A.整序
B.筛选
C.鉴别
D.编辑

答案:C
解析:
房地产经纪信息加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究五个环节。其中,鉴别是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析,判断误差的大小和时效的长短,剔除人为、主观的部分,使之准确、客观。鉴别是房地产经纪信息加工整理的第一步、是一项非常重要的基础性工作,也是后续加工整理环节有效开展的重要保障。


房地产经纪机构发布的广告不得含有(  )。

A、能为入住者办理孩子升学的承诺
B、房地产升值或投资回报的承诺
C、风水、占卜等内容
D、商品房项目位置示意图
E、房地产项目距离市中心的距离

答案:A,B,C
解析:
房地产广告不得含有下列内容:①升值或者投资回报的承诺;②以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;③违反国家有关价格管理的规定;④对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传;⑤不得含有风水、占卜等封建迷信内容,对项目情况进行的说明、渲染,不得有悖社会良好风尚;⑥不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果;⑦不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。


房屋出售人应当向房地产经纪机构提供(  )等资料。

A、收入证明
B、身份证明
C、房屋权属证明
D、房屋状况说明书
E、执业证明

答案:B,C
解析:
房地产经纪机构有义务告知应当由委托人协助的事宜、提供的资料。委托人为房屋出售或者出租人的,需要协助事宜包括:①核查房屋权属信息、配合实地查看房屋;②协助编制房屋状况说明书、办理合同备案、办理房屋登记和房屋交接手续等。需要提供的资料包括:①身份证明;②房屋权属证书等。


从境外房地产经纪行业的情况看,( )的房地产经纪行业管理是一种惯例。

A:高效化
B:科技化
C:专业化
D:网络化

答案:C
解析:


自2001年1月1日起,对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,暂免征收( )。

A、 企业所得税
B、 营业税
C、 城镇土地使用税
D、 房产税
E、 印花税

答案:B,D
解析:
[知识点] 住房租赁税收优惠政策


2021房地产经纪人历年真题解析8卷 第4卷


税收制度构成要素有().

A:纳税人
B:课税对象
C:加成和减免
D:税率
E:支付机构

答案:A,B,C,D
解析:


房地产估价机构的选用,由商业银行内信贷决策以外的部门,按照()的原则,择优决定。

A:公平
B:公开
C:透明
D:公正
E:快捷

答案:B,C,D
解析:


在根据SWOT分析制订出的行动对策中,SO对策代表的是( )。

A:最大与最小对策
B:最小与最小对策
C:最大与最大对策
D:最小与最大对策

答案:C
解析:


在租赁双方签订房地产租赁合同时,房地产经纪人应( )。(2011年真题)

A.收取租赁定金
B.保存一份房屋租赁合同
C.核实租赁双方身份证件
D.在房屋租赁合同涂改之处单方签字
E.为租赁双方代办租赁合同登记备案

答案:A,B,C,E
解析:
在租约签订过程中,房地产经纪人应该做好以下工作:①如果双方达成一致,经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。②合同应一式四份,租赁双方各执一份,经纪公司存档一份,一份合同交政府部门登记备案。③合同字迹清楚,尽量避免涂改。如有涂改,双方应该在涂改之处共同签字。④双方阅读合同,房地产经纪人对合同有关条款进行解释。⑤经纪公司收取佣金、开具收据。⑥协助租赁双方办理租赁合同登记备案。@##


关于商业项目营销策略的说法,正确的有(  )。

A:先租后售策略适合于老城区
B:售后返租策略可以吸引普通投资者
C:分层与分散出租策略适用于大型购物中心
D:拍卖销售策略适合于开发企业试探商铺价格
E:整体出租策略适合于商业价值低的商铺

答案:A,B,D
解析:


2021房地产经纪人历年真题解析8卷 第5卷


构建客户数据库时应考虑的因素主要有(  )。

A、 要尽可能地收集更多的客户资料,以便整理分析
B、 要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来
C、 要特别重视数据库管理的安全性,确保记录在计算机系统中的数据库安全地运行
D、 要及时地对客户关系管理的数据库进行维护和更新
E、 要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来

答案:B,C,D,E
解析:
构建客户数据库时应考虑的因素主要有以下几个方面:①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来;②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来;③要特别重视数据库管理的安全性,确保记录在计算机系统中的数据库安全运行;④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。


从社会效果来看,房地产经纪活动的目的是( )。

A:收取佣金
B:促成和实现房地产交易
C:客户利益最大化
D:提高房地产经纪人的社会地位

答案:B
解析:


房地产代理属于( )。

A.法定代理
B.指定代理
C.商事代理
D.委托代理
E.经营代理

答案:C,D
解析:
根据代理产生的根据,民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的,属于委托代理。房地产经纪机构代理客户与第三方进行房地产交易的行为,不同于一般的民事代理,而是一种商事代理行为。


某房地产开发公司通过拍卖出让方式获得了一宗20hm2的土地,用来进行居住小区的开发建设,经批准的规划设计方案为:居住用地面积14hm2,住宅用地面积10hm2,总建筑面积40万m2,住宅建筑面积30万m2,其中多层建筑4幢,高层建筑2幢,预计总投资8000万元。
在城市规划中,根据最小风频原则对居住用地进行(  )布局是合理的。

A、布置在全年最小风频风向的上风侧
B、布置在全年最大风频风向的上风侧
C、布置在全年最小风频风向的下风侧
D、布置在全年最大风频风向的下风侧

答案:C
解析:
利用风玫瑰图,一般情况下可根据最小风频原则进行布局,即对空气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的上风侧,居住区应布置在其下风侧,因为这个方位全年受污染的几率最小。


关于新建商品房经纪业务特点的表述,正确的是(  )。

A、 客户比较分散
B、 业务运作成本较低
C、 业务运作成本较高
D、 房源批量化
E、 客户相对强势

答案:C,D,E
解析:
新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理,且大多为卖方代理,即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。这类业务的特点是:①客户相对强势;②房源批量化;③业务运作成本较高。


2021房地产经纪人历年真题解析8卷 第6卷


目前大多数银行对个人住房抵押贷款规定的最高偿还比率一般是(  )。

A.20%
B.30%
C.40%
D.50%

答案:D
解析:
在发放贷款时,通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标,偿还比率一般采用房产支出与收入比,是指借款人的月房产支出占其同期收入的比率。目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率,根据银监会规定,应将房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50%。


2006年,张某为了加快发展,注销了其原有的房地产经纪事务所,新成立了甲房地产经纪公司(以下简称甲公司),甲公司共有5家全资门店,5家门店具有统一的识别系统。2010年8月,甲公司在业务迅猛发展的态势下,确定了如下发展战略:1)业务聚焦于高端住宅租赁市场;2)业务向附近的另外两个城市拓展;3)客户分级,实行客户集中管理;4)每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人,让房地产经纪人为公司的发展出谋划策。

甲公司确定的发展战略类型为(  )。

A.低成本战略
B.聚焦战略
C.跨地域市场扩张战略
D.跨专业市场扩张战略

答案:B,C
解析:
房地产经纪机构的经营战略有:①低成本战略;②聚焦战略;③一体化成长战略;④多样化战略。其中,聚焦战略是房地产经纪机构指把经营战略的重点集中在在一个特定的目标市场上,为特定的地区或特定的客户提供特殊的产品或服务。即指企业集中使用资源,以快速增加某种产品的销售额和市场占有率。本案例中,甲公司将业务聚焦于高端住宅市场,采用的是聚焦战略。房地产经纪机构的扩张战略选择有:①跨地域市场扩张战略;②跨专业市场扩张战略;③跨行业市场扩张战略;④综合性扩张战略。其中,跨地域市场扩张战略是指从其公司注册地城市向其他城市扩张的战略。本案例中,甲机构将业务向附近的另外两个城市拓展属于跨地域扩张战略。


从建筑总平面图中可以看出(  )。

A、该建筑场地的位置、大小及形状
B、新建建筑物的朝向
C、场地内的道路布置与绿化安排
D、扩建建筑物的预留地
E、门、窗的位置、尺寸及编号

答案:A,B,C,D
解析:
从建筑总平面图中可以看出的内容包括:①该建筑场地的位置、大小及形状;②建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系;③场地内的道路布置与绿化安排;④建筑物的朝向;⑤建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高;⑥扩建建筑物的预留地。


选择自然销售方式销售住宅的流程为(  )。

A.选房当天客户按照到场排队顺序进行选房,先到先得
B.新老客户同等待遇,走炒作路线
C.热销盘客户会提前排队,维持秩序客户流失度高
D.确定前期积累客户选房顺序,正式发售前统一发出通知,客户凭借顺序号进行选房

答案:A
解析:
销售方式分为集中销售和自然销售两种。自然销售方式指项目在确定销售时间后,按客户自然上门的时间和顺序进行认购。其操作流程是选房当天客户按照到场排队顺序进行选房,先到先得。


中国房地产估价师与房地产经纪人学会是( )。(2007年真题)

A.全国性的房地产经纪行业组织
B.经建设部授权的房地产经纪人执业资格注册管理部门
C.房地产经纪人继续教育的实施部门
D.《中华人民共和国房地产经纪人员登记证书》的颁发部门
E.房地产经纪行业行政主管部门

答案:A,B,C,D
解析:
AE两项,中国房地产估价师与房地产经纪人学会是我国房地产估价和经纪行业全国性的自律组织。BC两项,中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担房地产经纪人员职业资格考试、登记、继续教育。D项,取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格的人员,经中国房地产估价师与房地产经纪人学会登记,取得《中华人民共和国房地产经纪人员登记证书》(简称房地产经纪人员登记证书)。


2021房地产经纪人历年真题解析8卷 第7卷


下列各项,有可能不是完全产权房屋的有( )。

A.被查封的房屋
B.法律禁止转让的房地产
C.在拍卖市场上竞得的房屋
D.伪造房地产证的房屋
E.单位自建的房屋

答案:C,E
解析:
在查验房屋权属状况时,要注意以下几个重点问题:①单位自建的房屋,农村宅基地上建造的房屋,社区或项目配套用房,未经规划或报建批准的房屋等,都有可能不是完全产权;②因房地产证遗失补办后发生过转让、房屋被查封甚至强制拍卖,原房地产证没有产权;③伪造的房地产证没有产权;④未登记的预售商品房、抵押商品房,仅凭购买合同或抵押合同不能完全界定产权状态;⑤已抵押的房屋未解除抵押前,业主不得擅自处置;⑥公房上市需要补交地价或其他款项,符合已购公有住房上市出售条件才能出售;⑦在拍卖市场上竞得的房屋可能存在产权不完整的情况;⑧涉及婚姻或财产继承的房屋产权一般比较复杂;⑨法律禁止转让的房地产在法院取消禁止前不得交易。


拆迁纠纷调解未能达成一致意见的,房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的,裁决时( )。

A、 不予确认
B、 应当予以确认
C、 由房屋拆迁管理部门决定是否予以确认
D、 由人民法院决定是否予以确认

答案:B
解析:
[知识点] 听证及裁决程序


共用题干
某房地产开发公司拟在城市边缘地带开发建造一居住区,根据国家关于居住区规划设计和居住环境的要求进行规划设计。

该居住区附近有高价轻轨铁路经过,但未设站口。针对此情况,为促进销售,开发商应该( )。
A:充分考虑居住区的噪声污染
B:对面向轻轨铁路的住宅采用必要的隔间措施
C:在住宅和城市铁路之间种植绿化林带
D:在住宅和城市铁路之间种植草地

答案:B,C
解析:


根据法律对合同是否规定一定名称和作出特别规定,可将合同分为(  )。

A、 要式合同和不要式合同
B、 主合同和从合同
C、 双务合同和单务合同
D、 典型合同和非典型合同

答案:D
解析:
根据法律对合同是否规定一定名称和作出特别规定,合同分为典型合同和非典型合同。典型合同也称为有名合同,是指在法律上已规定了一定名称,作出了特别规定的合同,即在法律上有明文规定的合同。非典型合同也称为无名合同,是指在法律上没有规定一定名称和作出特别规定的合同。


房源拥有的属性有( )。

A:社会属性
B:物理属性
C:经济属性
D:法律属性
E:心理属性

答案:B,D,E
解析:


2021房地产经纪人历年真题解析8卷 第8卷


按照有关规定,必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有( )。

A.商业用地
B.旅游用地
C.娱乐用地
D.商品住宅用地
E.廉租住房用地

答案:A,B,C,D
解析:
目前,国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。《物权法》规定,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。


房地产经纪门店应具有独立的和尽量宽敞的门面,且门店前不应有任何遮挡物,这主要是因为门店要保证( )。

A.充足的客源和房源
B.良好的展示性
C.交通的顺畅和可达性
D.经营的可持续性

答案:B
解析:
房地产经纪门店的选址;
房地产经纪门店不仅是直接承揽存量房经纪业务的场所,还是房地产经纪机构对外展示企业形象的主要窗口,因此选择地址应尽量保证其有良好的展示性,具体而言,一个好的门店必须具有独立的门面,而且门面应尽量宽一些。同时,门店前不应有任何遮挡物。可在门店大门处用大幅招牌或灯箱展示机构的企业形象。


通过多个营销渠道将房地产产品销售到统一目标市场的销售渠道类型是(  )。

A、多重分销
B、密集分销
C、选择分销
D、独家分销

答案:A
解析:
房地产分销渠道的类型有:①直销;②利用中间商进行销售;③多重分销。其中,多重分销是指通过多个营销渠道将房地产产品和服务销售到同一个目标市场。例如,在某些存量房房屋代理协议中,存量房产权人既委托房地产经纪机构代理销售,同时合同也约定产权人可以自行销售。B项,密集型分销渠道是通过尽可能多的中间商形成销售渠道;C项,选择性分销是按照一定条件选择多个同类中间商经销自己产品的渠道;D项,独家分销渠道是指仅选择一个中间商的渠道。


如果市场上某种房地产的价格上升,会导致对另一种房地产的需求增加,表明这两种房地产是( )。

A.替代品
B.互补品
C.吉芬物品
D.配套品

答案:A
解析:
某种房地产的替代品,是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产,在替代品之间,一种房地产的价格不变,另一种房地产的价格如果下降。则消费者就会把需求转移到另一种房地产上,从而使另一种房地产的需求增加,该种房地产的需求减少。


房地产经纪人在填写《房屋现场勘查表》时,正确的做法有(  )。

A.房屋面积以房地产经纪人现场测量面积为准
B.房屋租售的建议价格需要业主签字确认
C.对非独用房屋出售应填写合用卫生间面积
D.房屋楼层应说明所在层数及房屋所在楼房总层数
E.对底层沿街商业房屋应了解营业收入和利润情况

答案:B,C,D
解析:
在现场勘查时要特别注意以下事项:①现场勘查时,应仔细核对不动产权证上所载的面积、业主登记面积以及实际面积是否相符,如有不符,应及时向业主指出;②了解该物业所在区域是否划入征收拆迁范围,了解该地区户口是否已冻结;③对底层并沿街有商业价值的物业还应仔细了解客流情况、周边人文环境、消费层次,并确定该物业周围是否有类似物业从事对外商业经营及经营的种类;④对非独用物业应了解厨房和卫生间合用部位的面积大小、合用户数、有无阳台;⑤耐心查勘物业所处的外部环境,如绿化环境、噪声环境、人文环境及物业周边的商业服务设施、交通状况、居住人气、基础设施配套等;⑥了解掌握物业类型、结构、楼层、朝向、建造年代、权属、房型布局、面积、外立面造型、外墙装饰材料、电梯数量、品牌、建筑质量等;⑦详细勘查水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况,对煤气或天然气的气路要亲自试用;⑧耐心询问业主房屋设施哪些可以留下,哪些必须搬走,了解房屋现存未用的水电气剩余量。