21年房地产经纪人考试真题9卷

发布时间:2021-07-15
21年房地产经纪人考试真题9卷

21年房地产经纪人考试真题9卷 第1卷


高先生首次来到某商业地产项目的售楼处,一开始就问销售人员小李很多问题。小李了解到高先生在某镇开了一个小工厂,对中央政策及国内外大事比较关心,刚好销售人员小李也挺关心这方面的事情,所以彼此在沟通上无障碍。在之后的几次电话跟踪过程中,销售人员小李除了致以问候之外,也非常认真地解答了一些疑难问题。高先生表示很感谢。第二次来访时,销售人员小李根据第一次向其推荐的房号,再次加推了几个房号,建议到时候可买两个小面积铺位,投资的风险会小一些,效果也会明显一些,高先生表示很认同。发售当天,销售人员小李早上通知了高先生,高先生迫不及待地开车来到了现场,结果也跟销售人员小李预想的一样,买了两个商铺,并且加一个公寓。

对于高先生这样的投资客户一般要考虑的因素包括( )。

A.周边环境
B.升值潜力
C.商业总建筑面积
D.投资回报和项目的可持续发展前景

答案:A,B,D
解析:
投资商业地产的客户一般要考虑的因素包括:①投资回报和项目的可持续发展前景;②周边环境,包括地段位置、人流车流状况、商业氛围、片区政府规划;③升值潜力;④商业地产项目建筑结构及形态,开间进深、形状面积,以街铺为首选。


全国人民代表大会及其常务委员会颁布的有关房地产的专门法律有(  )。

A、 《城市房地产管理法》
B、 《土地管理法》
C、 《土地管理法实施条例》
D、 《住房公积金管理条例》
E、 《城市房地产转让管理规定》

答案:A,B
解析:
全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律,这些法律效力仅次于宪法,是房地产法律体系的重要组成部分,是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。主要有:①《城市房地产管理法》;②与房地产相关的法律,包括:a.《物权法》;b.《土地管理法》;c.《城乡规划法》。CD两项属于以国务院令形式颁布的房地产行政法规;E项属于行政规章。


资料的整理分析不包括(  )。

A、进行资料编码
B、计算
C、制表
D、是分析与解释

答案:B
解析:
从市场调查搜集而来的资料及信息.还需整理分析。具体内容包括:①进行资料编码,用数字符号代表资料,使资料易于编人适当类别,分类处理、归档,以便日后取用和寻找。②制表,将已分类的资料系统地制成各种统计表格.以便分析或比较,便于查询和利用。③分析与解释,撰写调查报告。对调查来的资料和数据进行分析与解释,并撰写调查报告。报告必须简明扼要、条理分明,并且明显标示重点所在。


MLS的含义是多重房源上市服务,是房地产经纪行业(  )的服务系统。

A、 共享资源
B、 共享信息
C、 协同管理
D、 协同销售
E、 共享佣金

答案:B,D,E
解析:
美国建立了房地产经纪行业的信息共享和协作制度,其核心是多重房源上市服务系统(MLS)。1897年,一些房地产经纪人开始与同行分享自己的客户名单,此后,各个地区的房地产经纪行业协会建立起各个地区的MLS,NAR成立后又建立了全国性的MLS。二战后随着大量新的购房人进入住房市场,MLS逐渐成为美国房地产市场的支柱和房地产经纪行业的基本制度。NAR要求会员将自己已获得代理销售权的房源在规定时间内提交给MLS,全体会员都可以使用MLS系统内的房源信息向自己的买方客户推荐,一旦成交,如果房源的受托经纪人事先已明确写明佣金的分配方式的,按该方式由卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人按此方式分享佣金。如果房源受托经纪人没有明确说明佣金分配方式,则系统默认佣金在卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人之间平均分配。


因房地产交易具有(  ),所以房地产经纪机构和人员应谨防不当承诺,遵守诚信原则。

A、 不确定性
B、 灵活性
C、 长期性
D、 诚实性

答案:A
解析:
房地产经纪活动往往“空口无凭,立字为据”,一旦签约,房地产经纪机构和人员就需要信守承诺。房地产交易具有不确定性,房地产经纪机构和人员应谨防不当承诺。房地产经纪人员应当做到实事求是,能做到的事情就给予客户承诺,并信守诺言,而对于法律法规和政策不允许的或自身能力范围之外的要求,一律不承诺。


关于法律适用的说法,正确的有(  )

A、法律解释优先于法律文本
B、部门规章的效力高于地方政府规章的效力
C、法律的效力自公布之日生效,至废止之日失效
D、《城市房地产管理法》中涉及物权的规定,优先于《物权法》中涉及物权的规定
E、某行政法规自2011年5月1日起施行,某部门规章自2012年4月1日起施行,若两者的规定相冲突,适用行政法规

答案:D,E
解析:
解决法律适用冲突问题,一般遵循“上位法优先于下位法”、“特别法优先于一般法”、“新法优先于旧法”、“法不溯及既往”等原则。根据以上原则,A项,特别法优先于一般法。B项,部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力,在各自的权限范围内施行。C项,法律开始生效的时间通常有两种情况:①自法律公布之日起生效;②法律公布后经过一段时间再生效。D项,物权法是规范物权的一般法,相对于物权法来说,其他规范物权的法律都是特别法,如城市房地产管理法、土地管理法等许多法律的规定都涉及物权,都是对特定领域的物权所作的特别规定,应当优先适用。E项,行政法规的效力高于地方性法规、规章,行政法规与部门规章两者冲突时,适用行政法规。


目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制,公盘制的主要缺点有(  )。

A.工作效率低
B.房源信息不能实现共享
C.会出现“留盘”行为
D.房源信息较易外泄
E.不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性

答案:C,D,E
解析:
公盘制,是指在一个房地产经纪企业内部,或者几个联盟房地产经纪企业之间,或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业,将所有房源信息完全共享。目前,我国大部分直营房地产经纪企业内部均采用公盘制达到房源信息共享的目的。它的缺点有:①不利于激发经纪人收集房源信息的积极性,部分经纪人为了个人的利益,会出现“留盘”行为。②房源信息较容易外泄。③可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进,造成重复作业和对业主的骚扰,也容易导致员工内部利益冲突。


房地产经纪人在执业中应当回避的情形有(  )。

A.与委托当事人有亲戚关系
B.委托当事人要求回避的
C.委托当事人拟委托购买的房地产的业主是该经纪人的父亲,但未明示
D.与委托当事人拟委托购买的房地产的业主比较熟悉
E.该经纪人曾经在委托当事人拟委托购买的房屋居住

答案:A,B,C
解析:
房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的,需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意:①与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的,如房主为房地产经纪人员的直系亲属等;②与房屋的承购方或者承租方有利害关系的,如房地产经纪人是买方的直系亲属等;③房地产经纪机构和房地产经纪人员在不提供经纪服务的交易中,可以充当交易方,但应当向交易相对人明示自己的身份。


房地产市场的特征是由房地产商品和房地产市场的(  )决定的。

A、 专一性
B、 特殊性
C、 多样性
D、 竞争性

答案:B
解析:
房地产市场的特征是由房地产商品和房地产市场的特殊性所决定的。与一般商品相比,房地产商品具有不可移动性、产品差异性大、开发周期长、区域性、投入资金大和风险性高等特性。


21年房地产经纪人考试真题9卷 第2卷


共用题干
A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇低收入家庭住房保障制度.为加快经济适用住房建设,2011年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费100元.勘察设计和前期工程费200元,建安工程费600元,住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元.

我国《城市房地产管理法》属于().
A:法律
B:地方性法规
C:地方性政府规章
D:规范性文件

答案:A
解析:


新一轮房地产调控政策出台后,甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训,为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响,并向居民免费发放相关资料。此举获得了好的口碑,同时也登记了很多客源信息和房源信息。活动结束后,甲公司在处理登记信息时发现,新登记的房源信息不完整,只涉及区位状况、实物状况和物业服务一方面内容,于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料。

为了开拓客源,甲公司采用的方法为(  )。

A.团体揽客法
B.会员揽客法
C.讲座揽客法
D.人际关系揽客法

答案:C
解析:
讲座揽客法是通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。讲座可以是房地产知识介绍,也可以是房地产市场分析或房地产投资信息的提供,或房地产交易流程、产权办证问题的介绍。甲公司与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训,为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响,并向居民免费发放相关资料属于讲座揽客法。


列关于继承和遗产的表述中,错误的是(  )。

A、继承开始的时间是公民死亡或被宣告死亡时
B、公民死亡时留下的所有财物都是遗产
C、继承一开始,被继承人便丧失其财产的所有权
D、被继承人的房屋可以作为遗产

答案:B
解析:
A项,继承从被继承人死亡时开始。BD两项,遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产,包括公民的房屋等财产。C项,对被继承人来说,其生前对财产的处分都具有法律效力,但其死亡后不可能再对财产进行处分。继承一开始,遗产的所有权便转归继承人。


根据不同的需要,可以从(  )几种角度对房地产市场进行分类。

A.房地产流转次数
B.房地产交易方式
C.房地产用途
D.区域范围
E.建造时间

答案:A,B,C,D
解析:
根据不同的需要,房地产市场的分类有:①按房地产流转次数,房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场;②按房地产交易方式,房地产市场分为买卖市场和租赁市场;③按房地产用途(功能),房地产市场分为居住房地产市场和非居住房地产市场;④按区域范围,房地产市场分为区域房地产市场和整体房地产市场。


使用面积与建筑面积之比称为使用面积系数(简称K值),影响K值大小的因素主要包括(  )。

A.建筑形式
B.建筑结构
C.地区气温
D.墙体材料
E.套内建筑面积

答案:A,B,C,D,E
解析:
影响K值大小的因素主要有下列几个:①建筑形式。如板式住宅的K值明显大于塔式住宅的K值,一般大10个百分点左右。②建筑结构。房屋的建筑结构不同,垂直承重构件占用面积不同,K值不同。如钢筋混凝土结构的房屋,墙柱占用面积约为12%,K值较大;砖混结构的房屋,墙柱占用面积约为15%~18%,K值较小。③地区气温。由于不同地区的冬季气温差异较大,为了室内保温,房屋的外墙厚度不同。以多层住宅的外砖墙为例,外墙厚度在南方地区一般为240mm或180mm,北京、辽宁等地区一般为370mm,黑龙江地区一般为490mm。④墙体材料。墙体所用的材料不同,其占用的面积不同。为减少墙体厚度,提高K值,外墙在不降低保温效果的前提下可采用保温复合墙、夹芯墙,非承重的内墙(隔墙)在保证隔声效果的前提下可采用轻骨架隔墙、板材隔墙。⑤套内建筑面积。一是在套内建筑面积相同而房间数量较少时,因墙体相对较少,K值较大;反之,K值较小。二是在房间数量相同而套内建筑面积增加时,墙体面积虽然可能增加,但因后者增加幅度小、前者增加幅度大而使K值上升,反之K值降低。


风险管理的基本对策有( )。

A:风险处理计划
B:风险处理组织
C:风险处理指导
D:风险处理管制
E:风险处理规划

答案:A,C,E
解析:


房地产经纪人在客源与房源的具体配对过程中,第三步是(  )。

A.按购买意向排序
B.按照客户购买力排序
C.选定适合购买此房的客户
D.逐一推荐给这些客户,并约定看房

答案:B
解析:
房地产经纪人在客源与房源的具体配对步骤如下:①列出已有客户名单;②按购买(承租)意向排序;③按照客户购买力排序;④选定适合购买(承租)此房的客户;⑤逐一推荐给售房(承租)客户,并约定看房。


销售现场管理包括()。

A:业务交叉情况处理
B:房号管理
C:客户登记、随时跟进
D:广告文案设计
E:权限控制

答案:A,B,C,E
解析:


商业地产的定位依据有(  )。

A、要适合本土化
B、要有适度的前瞻性
C、坚持量力而行原则
D、符合商业发展规律
E、与城市发展方向一致

答案:A,B,D,E
解析:
商业项目的定位依据有:①要适合本土化;②与城市发展方向一致;③适合商业模式发展态势;④符合商业发展规律;⑤坚持差异化原则;⑥要有适度的前瞻性;⑦适合市场需求原则。


21年房地产经纪人考试真题9卷 第3卷


房地产经纪人预约客户看房时,应注意的事项有( )。(2012年真题)

A.确定并核实看房时间
B.确定并核实看房见面地点
C.询问看房人的体貌特征
D.建议业主掩盖房源缺陷
E.建议业主备好房屋所有权证

答案:A,B,E
解析:
房地产经纪人在看房前,应与业主和客户约定具体的看房时间、见面地点,要提醒双方带好各种证明文件和资金。约定的时间、地点要准确,尽量与客户约定在人流少、有明显标志物的地点见面,引导客户以最便捷的方式到达。约见的地点最好是在经纪门店。房地产经纪人出发前应对所看房屋及行车路线尽可能多地了解,可向业主咨询行车路线,并将看房路线准确告诉购房客户。


全面反映土地及其他附着物的位置和权属等状况的图纸是(  )。

A.地形图
B.宗地图
C.地籍图
D.土地分丘图

答案:C
解析:
地籍图是标明土地权属界线、面积和利用状况等要素的地籍管理专业用图。


签订借款合同应注意的事项不包括(  )。

A.贷款人不可以解除合同
B.借款合同要由借款人填写
C.借款人需要明确借款用途
D.按期支付利息和本金

答案:A
解析:
签订借款合同,应注意以下事项:①借款合同要由借款人填写,可以让借款人理解合同内容、条款,银行对条款负有解释的义务;②借款人需要明确借款用途,借款人应当按照约定的借款用途使用借款;③按期支付利息和本金,借款人有义务按照约定的期限支付利息和本金,应注意还款日期,避免因为延迟还款影响个人信用记录。A项,借款人应当按照约定的借款用途使用借款,借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。


客源信息的开拓方法中,( )是常用方法,也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。

A.门店接待法
B.广告法
C.互联网开发法
D.客户介绍法

答案:A
解析:
门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面,客户主动上门咨询而获取客户的方法。这种方法是常用的方法,也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。


提高房地产经纪信息的( ),一方面要对信息库进行及时的更新和维护,另一方面要提高信息利用的效率,尽量使信息在最短的时间内发挥作用。

A:保密性
B:时效性
C:增值性
D:多维性

答案:B
解析:


关于单店经营模式的说法,正确的有(  )。

A.间接从事房地产经纪业务
B.我国约有三分之一的房地产经纪机构采用这种模式
C.下设分支机构
D.适合多数小型房地产经纪机构
E.对于有店铺经营模式的机构而言,其表现形式是只有一家门店

答案:B,D,E
解析:
单店经营模式是指房地产经纪机构直接从事房地产经纪业务的经营,没有下设的分支机构。这是有店铺经营模式中最简单的一种形式,即该机构只有一家门店。这是我国目前大多数小型房地产经纪机构所采用的模式,数量约占房地产经纪机构总量的三分之一。


在看房过程中,出现( )情形时,房地产经纪人应当加以提醒。

A.客户询问房屋详细信息
B.在房间里谈价格
C.客户查看房屋四至
D.客户看房时评价房屋
E.客户对房屋的确定

答案:B,D,E
解析:
房地产经纪人在带领业主、客户看房过程中,最好不要在房屋里谈价格,并且要事先和业主、客户沟通好。看房的时间不宜过长,一般控制在10~15分钟为宜,同时要提醒客户不宜在房屋内评价房屋,尤其是房屋的确定。看完房后向业主致谢告辞。


房地产广告中禁止承诺的内容包括( )。

A.办理户口
B.代办贷款服务
C.办理就业
D.代办不动产抵押登记
E.办理升学

答案:A,C,E
解析:
发布房地产广告的具体要求;
发布房地产广告的具体要求包括:①房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。②房地产广告中涉及贷款服务的,应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。③房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明等等。


刘某购买了一套建筑面积为100m2,单价为6000元/m2的商品住房,首付30%,余款向银行申请20年期的抵押贷款。若其选择按月等额偿还贷款本息,假设贷款年利率为6%,则其名义单价和实际单价分别为(  )元/m2。

A.6000和6000
B.6000和7221.63
C.7221.63和6000
D.7221.63和7221.63

答案:A
解析:
名义价格是表面上的价格,能直接观察到。实际价格一般直接观察不到,通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。题中,采取按月等额偿还贷款本息方式支付,其名义单价和实际单价相等,均为6000元/m2。


21年房地产经纪人考试真题9卷 第4卷


电磁辐射中,对人体危害程度最强的是( )。(2008年真题)

A.微波
B.短波
C.中波
D.长波

答案:A
解析:
根据电磁波的波长,电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。它们对人体的危害程度依次降低。其中,中、短波频段俗称高频辐射。经常接受高频辐射的人普遍感到头痛、头晕、周身不适、疲倦乏力、睡眠障碍、记忆力减退等,还能引起食欲不振、心血管系统疾病及女性月经周期紊乱等。


房地产经纪人在询问客户需求时,适宜采用的提问方式是(  )。

A、封闭式
B、开放式
C、诱导式
D、自由式

答案:B
解析:
其实客户的需求项目往往是有弹性的,随着所提供房源的条件不同,需求细项的组合和要求均可发生适应性变化,因而不能排斥这种弹性,而应通过设定条件来包容客户的需求。


某住宅小区因设计不当,路灯光线强烈刺眼,且照进住宅室内,此类现象属于光污染中的(  )。

A:可见光污染
B:视觉污染
C:眩光污染
D:灯光污染

答案:D
解析:


某居住小区原有住宅建筑面积为50000m2,其中按规划需拆除原有住宅建筑面积10000m2,新建住宅建筑面积80000m2,则该小区的拆建比是(  )。

A.7.7%
B.12.5%
C.20.0%
D.62.5%

答案:B
解析:
拆建比是指拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值。本题中,拆除的原有住宅建筑面积为10000m2,新建住宅建筑面积80000m2,其拆建比为:10000÷80000=12.5%。


甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发了一个住宅小区。为促进住宅销售,甲公司制作了功能楼书和形象楼书,并租用路边广告牌进行宣传。李某与甲公司签订了《房地产认购协议书》,拟购买一套建筑面积为80m2、单价为5000元/m2的住宅。据了解,李某的家庭是第一次购买住宅,付款方式采用银行抵押贷款。
李某办理房地产抵押贷款,额度最高可达(  )万元。

A、20
B、24
C、28
D、32

答案:C
解析:
在实际操作中,银行抵押贷款中,购买首套住房,首付比例最低三成、银行抵押贷款比例最高为70%。本案例,贷款额度最高可达到80×5000×70%=280000(元)=28(万元)。


根据标的房地产的用途类型,房地产经纪业务分为(  )。

A、住宅房地产经纪业务
B、公共房地产经纪业务
C、商业房地产经纪业务
D、农业房地产经纪业务
E、房地产抵押经纪业务

答案:A,C
解析:
根据房地产的用途类型(如住宅、零售商业、办公、工业等),可以将房地产经纪业务分为住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务。其中,商业房地产经纪业务是指除住宅以外其他所有用途类型(如零售商业、办公、工业等)房地产的经纪业务。


某房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅,与该新型住宅结构相同、地段相同的住宅价格为3800元/m2,而该新型住宅的价格定为3500元/m2,属于同类结构和同等地段的最低价。

该房地产开发公司对新型住宅定价时,采用的定价策略是( )。

A.折扣定价策略
B.渗透定价策略
C.低开高走定价策略
D.稳定定价策略

答案:B
解析:
刚刚进入新市场的企业采用渗透定价法提高企业的市场占有率,以低廉的价格、优质的产品或服务,吸引消费者选择自己的产品。本案例中,该房地产开发公司对新型住宅定价时属于同类结构和同等地段的最低价,采用的定价策略是渗透定价法。


  房屋产权人甲某,委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租,经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同,进行了租赁登记备案,租期自2014年5月1日开始,为期两年,实际成交月租金500元。2016年3月,甲某欲出售该房屋,又委托丙公司销售,经丙公司联系,甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约,契约中载明的成交价格为160万元,向当地房地产管理部门申报价格时,房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格,遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费,房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。

1.甲某与承租人乙某进行租赁登记备案时应提交(  )。

A、 书面租赁合同
B、 甲某与乙某的合法身份证件
C、 房屋所有权证书
D、 可以证明房地产价值的资料

答案:A,B,C
解析:
商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案,应当提交的材料有:①房屋租赁合同;②房屋租赁当事人身份证明;③房屋所有权证书或者其他合法权属证明;④直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。


目前确定住宅项目价格的常用方法是(  )。

A.成本法
B.收益法
C.假设开发法
D.市场比较法

答案:D
解析:
核心均价的确定有很多种,包括市场比较法、收益法、成本法、目标利润法等。目前确定住宅项目核心价格常用方法是市场比较法,前提是市场上能找到可同比的产品类型。


21年房地产经纪人考试真题9卷 第5卷


土地全民所有制的全民所有,是指国家所有土地的所有权由( )代表国家行使。

A.国土资源部
B.地税局
C.国务院
D.省级人民政府

答案:C
解析:
土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式,该种所有制的土地被称为国家所有土地,简称国有土地,其所有权由国家代表全体人民行使,具体又由国务院代表国家行使。《土地管理法》第二条规定:“全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”


坚持原则就是要明确自身的谈判诉求并保证其得以实现,但如果没有适当的让步,常常就会使谈判陷入僵局,因此要把握好坚持原则与妥协的平衡点,这是房地产经纪人具有的(  )的要点之一。

A、市场分析技能
B、议价谈判技能
C、人际沟通技能
D、供需搭配技能

答案:B
解析:
房地产经纪人员的日常过程中,议价谈判是一项重要的工作内容。议价谈判中,最为重要的是两点:①要将坚持原则与适当让步有机结合,②要将把控主动权与营造良好的谈判氛围有机结合。坚持原则就是要明确自身的谈判诉求并保证其得以实现,但如果没有适当的让步,常常就会使谈判陷入僵局,因此要把握好坚持原则与妥协的平衡点,这是议价谈判技能的要点之一。


下列房地产经纪机构的组织结构形式中,( )组织结构形式的特点是在高层管理者之下按商品类型、地区或顾客群体设置若干分部或事业部,由高层管理者授予分部处理日常业务活动的权力。

A.直线—参谋制
B.分部制
C.矩阵制
D.网络制

答案:B
解析:
对于一些大型或特大型的房地产经纪机构而言,由于企业规模很大,业务繁多,不适于采用高层管理者高度集权的直线—参谋制形式,就需要采用分部制或事业部制形式。这一形式的特点是在高层管理者之下按商品类型、地区或顾客群体设置若干分部或事业部,由高层管理者授予分部处理日常业务活动的权力,每个分部近似于一个小组织,可按直线—参谋制形式建立其结构。高层管理者仍然要负责制定整个组织的方针、目标、计划或战略,并将任务分解到各分部,在他下面仍可按管理业务性质分设非常精干的职能机构或人员,对各分部的业务活动实行重点监督。


寻找房地产推广主题的方法主要有(  )。

A、从需求定位寻找
B、从产品定位寻找
C、从客户定位寻找
D、从形象定位寻找
E、从区位定位寻找

答案:B,C,D
解析:
在项目卖点挖掘完成之后,企业还应将其加以提炼,形成具体的宣传重点,以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精炼为一两句话就形成了项目的推广主题。主要解决“是什么样的产品 ”、“卖给谁 ”、“能产生什么样的效果 ”三个问题。具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。


在房地产经纪服务合同中,主要条款如"标的"、"劳务报酬与酬金"等属于( )。

A:程序条款
B:免责条款
C:默示条款
D:明示条款

答案:D
解析:


个性心理特征的核心是(  )

A、需要
B、性格
C、气质
D、能力

答案:B
解析:
个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征,主要表现在性格、气质和能力三个方面,以性格为核心


我国《城市房地产管理法》规定,国家实行( )制度。

A.房地产成交价格申报
B.房地产价格评估
C.房地产预售审核
D.房地产价格评估人员资格认证

答案:A
解析:
《城市房地产管理法》规定,国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者做不实的申报。


在配对过程中,房地产经纪人向客户推荐房源的要点有( )。

A.事先向客户收取信息服务费
B.向客户提出自己的专业观点
C.将房源信息列表后向客户推荐
D.只介绍房源的优点以吸引客户
E.重点介绍与客户需求有关的信息

答案:B,C
解析:
房地产经纪人在推荐房源时要考虑以下三个技术要点:①对房源信息进行列表。在介绍房源信息的同时,对房源情况进行简单介绍。②房地产经纪人向委托人介绍房源的优缺点。介绍房源时要特别注意真实性,不能夸大其词,故意掩盖房屋缺陷。房地产经纪人可以根据客户的需求,重点介绍与客户购买需求有关的房屋相关信息。③对供求双方的情况和需求预先熟悉掌握的前提之下,向客户提出经纪人的专业观点。


在七色中,(  )纯度最低。

A.蓝色
B.黄色
C.青绿色
D.红色

答案:C
解析:
在七色中,红色纯度最高,青绿色纯度最低。低纯度色感弱,高纯度色感强。高纯度色趋于华美艳丽、明快,低纯度色趋于质朴、忧郁。


21年房地产经纪人考试真题9卷 第6卷


客户购房时通常对面积和价格等有明确意愿,这体现了客源具有(  )的特征。

A:潜在性
B:时效性
C:指向性
D:不确定性

答案:C
解析:


为迎合购房者的心理,商品房定价的心理方法包括(  )。

A.高位定价策略
B.低位定价策略
C.尾数定价策略
D.整数定价策略
E.折扣定价策略

答案:A,B,C,E
解析:
商品价格是影响销售的重要因素,制定商品价格时要讲究策略,迎合消费者的心理。商品定价的心理方法主要有:①高位定价策略;②低位定价策略;③尾数定价策略;④折扣定价策略。


倾听客户的陈述,以充分了解委托人的意图与要求,衡量自身接受委托、完成任务的能力。这一环节是经纪业务基本流程中的( )环节。

A:信息收集与传播
B:业务洽谈
C:客户开拓
D:代理交易达成

答案:B
解析:


门店形象设计的基本原则(  )。

A.符合经纪机构的形象宣传
B.注重美观化
C.注重个性化
D.注重大众化
E.注重人性化

答案:A,C,E
解析:
门店的形象设计与装潢,要符合房地产经纪行业的基本特征,并充分考虑客户的消费心理等因素。门店的形象设计与装潢必须符合下列基本原则:①符合经纪机构的形象宣传。设计风格要与经纪机构的形象宣传、主色调等保持一致,尽量给人简约、干练的视觉感受。②注重个性化。设计风格要独具匠心,个性化,便于识别,做到“出众”但不“出位”。③注重人性化。门店设计要符合机构本身的目标客户群的“口味”,突出针对性,提升门店给客户带


某规划居住区原有高层建筑面积30000m2,其中拆除原有高层建筑面积15000m2。新建高层建筑面积60000m2,则拆建比为(  )。

A.12.5%
B.20.0%
C.25.0%
D.50.0%

答案:C
解析:
拆建比是指拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值,则其拆建比为:拆建比=拆除的原有建筑总面积÷新建的建筑总面积×100%=15000÷60000×100%=25%。


以下不属于存量房租赁经纪业务流程的是(  )。

A.客户接待
B.出租(承租)委托
C.房屋带看
D.未达成交易意向

答案:D
解析:
存量房租赁经纪业务流程一般包括:①客户接待;②出租(承租)委托;③房源配对;④房屋带看;⑤达成交易意向;⑥签订租赁合同;⑦支付租金和佣金;⑧房屋交付使用。


新建商品房销售代理业务基本流程中,( )阶段主要是在销售现场接待购房者看房,签订商品房买卖合同,并配合实施广告、公关活动等市场推广工作。

A.项目签约
B.项目研究与拓展
C.销售执行
D.项目信息开发与整合

答案:C
解析:
新建商品房销售代理业务流程;
销售执行阶段,作为开发商销售代理方的房地产经纪机构要安排相应的工作团队在售楼处接待购房者,引领购房者看房,签订商品房买卖合同,办理合同预告登记等,并配合开发商实施广告、公共关系等市场推广以招徕客户。


室外装饰装修风格根据不同时期,分为(  )风格。

A、 古典主义风格
B、 自然风格
C、 现代主义风格
D、 后现代主义风格
E、 混合型风格

答案:A,C,D
解析:
室外装饰装修风格根据不同时期,分为:①古典主义风格,分为中国古建筑和西方古典建筑;②现代主义风格建筑(20世纪20年代至50年代)的特征是反映当代建筑工业化时代精神,建筑外观成为新技术的体现,尤其突出建筑造型自由且不对称,外立面简洁、明亮、轻快;③后现代主义风格建筑起源于20世纪60年代,活跃于20世纪七八十年代,注重地方传统,强调借鉴历史,建筑内容丰富。


经委托人同意,房地产经纪机构可以按相关规定转让或与其他经纪机构合作完成经纪业务,( )。

A.但不得增加佣金
B.可根据完成情况按比例收取佣金
C.可酌情收取佣金
D.可与委托人协商确定是否收取佣金

答案:A
解析:
房地产经纪机构不得擅自转让或者变相转让受托的经纪业务。但是经委托人同意,房地产经纪机构可以按相关规定转让经纪业务,转让经纪业务不得增加佣金。


21年房地产经纪人考试真题9卷 第7卷


在房地产经纪的谈判技巧中,房地产经纪人处于被动地位时,应采取的策略有().

A:团队力量策略
B:不开先例策略
C:先斩后奏策略
D:软化个别策略
E:私人接触策略

答案:A,C,D
解析:


在经济学里,一般用( )来描述市场竞争状态。

A:市场周期
B:市场波动
C:市场供给与需求
D:市场结构

答案:D
解析:


房地产广告中对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的(  )。

A.有效期限
B.调动范围
C.市场趋势
D.波动幅度

答案:A
解析:
根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布规定》,房地产经纪机构发布房地产广告或者业务招揽广告时,房地产广告中对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限。


(一)  胡某是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的房地产经纪人协理,李某是甲公司注册房地产经纪人。胡某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)开发的住宅楼的销售代理权,并签订了销售委托合同。该住宅楼于2005年4月1日通过竣工验收,5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房,签订的商品房买卖合同中,对办理房屋权属登记时间没有特别约定。6月1日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用,之后乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到房屋所有权证后,发现其上记载的楼层有误。
下列关于销售委托合同签订的表述中,正确的为(  )。

A、合同应由甲公司与乙公司签订
B、李某可以个人的名义与乙公司签订合同
C、李某可以甲公司的名义与乙公司订立合同
D、胡某在得到甲公司的授权后也可与乙公司订立合同

答案:A,C
解析:
A项,房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行,不能以个人的名义进行;房地产经纪业务必须由房地产经纪机构统一承接,房地产经纪服务合同也必须由房地产经纪机构与委托人签订,房地产经纪业务必须由房地产经纪机构指定具体的房地产经纪人员去承办和完成。C项,根据《房地产经纪执业规则》,房地产经纪机构对每宗房地产经纪业务,应当选派或者由委托人选定登记在本机构的房地产经纪人员为承办人,并在房地产经纪服务合同中载明。房地产经纪服务合同应当由承办该宗经纪业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。本案例中,胡某是房地产经纪人协理,李某是甲公司注册房地产经纪人,因此胡某无权代表甲公司与乙公司签署合同,李某可以。


配电箱是建筑物中接受和分配电能的装置,按照安装方式划分的类型有(  )。

A、明装
B、暗装
C、分层安装
D、落地柜式
E、在户外安装

答案:A,B,D
解析:
配电箱是接受和分配电能的装置。其分类主要有:①根据用途不同,分为照明配电箱和动力配电箱;②根据安装形式不同,分为明装(挂在墙上或柱上)、暗装和落地柜式配电箱。


在新建商品房销售中出现的一组房地产价格包括( )。

A.成交价
B.起价
C.差价
D.标价
E.均价

答案:A,B,D,E
解析:
起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。起价是销售新建商品房的最低价。标价是卖方要价。成交价是新建商品房买卖双方的实际交易价格。均价是新建商品房的平均价格,一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。


下列关于商业地产项目的表述,错误的是( )。

A.商业地产项目是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式
B.从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式
C.商业地产是一个具有地产、商业经营与投资三重特性的综合性行业
D.按商业开发形式可将其分为“城市型”商业、“区域型”商业、“社区型”商业

答案:D
解析:
商业地产按商业开发形式划分为:①商业街商铺;②市场类商铺;③社区商铺;④住宅底层商铺;⑤百货商场;⑥购物中心商铺;⑦商务楼;⑧写字楼商铺;⑨交通设施商铺。按商业辐射范围划分为:①“城市型”商业;②“区域型”商业;③“社区型”商业。


( )是物权的公示最主要的方法。

A.交付
B.占有
C.登记
D.合意

答案:C
解析:
15. 登记是物权的公示最主要的方法。除法定生效和事实行为成就时生效的情形外,其他行为导致不动产物权的设立、变更、转让和消灭,均应当依法申请登记,自记载于不动产登记簿时发生效力;未经登记,不发生效力。


拆除未到期限的临时建筑,应当按使用期限的( )参考剩余年限给予适当补偿。

A、 重置价值
B、 残存价值
C、 市场价值
D、 市场评估价值

答案:B
解析:
[知识点] 特殊情况的拆迁补偿、安置


21年房地产经纪人考试真题9卷 第8卷


商品住宅市场需求的总和,是由商品住宅所有现实买主和(  )共同组成的。

A:现实卖主
B:潜在买主
C:潜在卖主
D:年轻居民

答案:B
解析:


写字楼项目的推广渠道不包括(  )。

A.户外广告
B.活动营销
C.楼体广告
D.店面推销

答案:D
解析:
常见的写字楼项目推广渠道有:①报纸广告;②户外广告;③框架广告;④楼体广告;⑤电台广告;⑥网络推广;⑦产业杂志;⑧直邮短信;⑨联动;⑩陌生拜访;大型活动。


物权与债权在权利性质上的不同表现为( )。

A:物权为绝对权,债权为相对权
B:物权为支配权,债权为请求权
C:物权具有支配力,债权的效力则是请求力
D:物权的发生实行法定主义,债权的发生实行任意主义

答案:B
解析:


抵押贷款时采取等额本息(月等额)还款方式的计算公式为( )。

A:本金×资金回收系数
B:本金×资金回收系数+利息
C:本金/还款月数+(本金-累计已还本金)×月利率
D:本金/还款月数+(本金-累计已还本金-税金)×月利率

答案:A
解析:


对于期房来说,《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的,商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据如果有差异,商品房交付时,开发商与购房人应对面积差异根据合同载明的方式处理。合同未作约定的,按照(  )的规定处理。

A、 《住宅质量保证书》
B、 《商品房销售管理办法》
C、 《住宅使用说明书》
D、 《城市房地产管理法》

答案:B
解析:
对于期房来说,《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出的,商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据如果有差异,商品房交付时,房地产开发企业与购房人应对面积差异根据合同载明的方式处理。合同未作约定的,按照《商品房销售管理办法》第二十条规定处理。


一般来说,得到一个新顾客的费用是维持一个老顾客所需费用的(  )倍。

A、2
B、5
C、10
D、15

答案:B
解析:
据统计,争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍,在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。因而有意识地致力于开发长期顾客,力图打造其终身的企业顾客,培养忠诚顾客,是经纪企业和经纪人业务源源不断的保证,也是竞争力的基础。


小赵拥有一间商铺,并用该商铺向银行抵押贷款,抵押合同约定:小赵如欲出售、出租该商铺,应征得银行的书面同意。小赵委托甲房地产经纪机构的房地产经纪人小张出租该商铺,并答应该业务完成后给小张“好处费”。小张为了隐瞒这笔业务,便用偷盖了甲房地产经纪机构印章的空白合同与小赵订立了委托合同,委托合同约定的佣金为每年两个月的租金收入。后来小张找到王某,游说王某委托小张个人为其承租商铺,小张代表王某与小赵订立了房屋租赁合同,该合同的租赁双方均有小张的签名,出租方有小赵的签名,小张向小赵出具了王某的授权委托书,委托书载明王某委托小张全权代理承租商铺事宜(合同期限不长于10年)。

下列关于小张的经纪业务活动的表述中,正确的是( )。

A.小张私自收取“好处费”违规,其他行为不违背经纪人执业的基本规范
B.小张如将收取的“好处费”上交甲房地产经纪机构,就不存在其他违规行为
C.即使小张未收取“好处费”,仍然存在违规行为
D.该经纪业务如对王某造成损失,则甲房地产经纪机构应承担侵权赔偿责任

答案:C
解析:
房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异。各国法律都没有有关代理人可以同时接受双方委托人的委托代理业务的解释。因此,在房地产代理业务中,房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务,同时也只能向一方收取佣金。本案例中,小张代表王某与小赵订立了房屋租赁合同,该合同的租赁双方均有小张的签名。这在房地产代理中是不允许的。即使小张未收取“好处费”,仍然存在违规行为。


促成小户型客户购买的直接原因是(  )。

A、 装修
B、 低价
C、 户型
D、 便利

答案:B
解析:
小户型客户以首次置业为主,以满足刚性需求为购房目的;家庭结构相对简单,多为单身客、小情侣;对价格非常敏感,低价是促成购买的直接原因,其次为户型和装修。


成套房屋的建筑面积由(  )组成。

A.套内建筑面积和分摊的共有建筑面积
B.使用面积和公摊面积
C.套型面积和户型面积
D.套内使用面积和墙体面积

答案:A
解析:
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,即:建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成,即:套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。


21年房地产经纪人考试真题9卷 第9卷


评价建筑装饰材料的经济性,既要考虑装饰工程的一次性投资和材料的使用寿命,还要考虑装饰材料的(  )。

A、 寿命周期费用
B、 环保性
C、 适用性
D、 日后维护和维修费

答案:D
解析:
评价建筑材料的经济性,要有一个总体的观念,既要考虑到装饰工程一次性投资的多少,也要考虑到日后的维护费用和经济寿命,对于室内装饰装修的基本界面或重要局部位置,宁可适当增加一次性投入,延长装饰材料的使用寿命,避免过早整体维修和更新,从而达到总体上经济的目的。


违约责任是以( )为前提。

A.法律法规
B.有效合同
C.合同约定
D.道德规范

答案:B
解析:
违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任以有效合同为前提,合同未成立或者成立后无效、被撤销的,纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件有:①必须有违约行为;②无免责事由。


宋小姐是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的一名房地产经纪人。在一段时间内,甲公司业务繁忙,急需人手接待业务。宋小姐利用自己的亲戚关系,介绍无房地产经纪职业资格的下岗职工田先生到甲公司工作。田先生得到甲公司聘用后,宋小姐经常将自己的房地产经纪人执业资格证书借给田先生承揽业务。在为业主张先生出售二手房的代理业务中,宋小姐和田先生串通,由田先生假扮买主,以低于市场价6万元的价格买走了张先生的房屋,又出售给他人,宋小姐和田先生共同获得收益。

甲公司聘用田先生从事房地产经纪业务,房地产行政监管部门可以对其作出的行政处罚包括(  )。

A.给予警告
B.责令改正
C.处1万元以上罚款
D.处3万元以下罚款

答案:A
解析:
行政处罚的种类包括:警告、罚款、没收违法所得和非法财物、暂扣或者吊销房地产经纪人员职业资格证书、登记证书、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。


根据房地产的用途类型,我国房地产经纪业务主要集中于( )房地产市场。

A.办公楼
B.工业仓库
C.商业
D.住宅

答案:D
解析:
根据房地产的用途类型(如住宅、零售商业、办公、工业等),可以将房地产经纪业务分为住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务。到目前为止,住宅经纪业务一直是我国房地产经纪业务的主要类型。


宅基地使用权实行严格的( )制度。

A.按户数分配
B.按人口分配
C.按劳动分配
D.按贡献分配

答案:A
解析:
宅基地使用权的特征是:其主体只能是农村集体经济组织的成员;其用途仅限于村民建造个人住宅;宅基地使用权实行严格的“一户一宅制”,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;宅基地的初始取得是无偿的。


有关明示与默示条款的说法,错误的是( )。

A:明示条款是合同存在的基础,没有明示条款,就不存在合同
B:当两者发生矛盾时应当以明示条款为准
C:默示条款是以明示条款为存在的前提,没有明示条款的存在,默示条款也就不存在
D:默示条款是合同的必要条款,一般情况下,默示条款不能改变明示条款

答案:D
解析:
本题考核的是合同条款中明示条款和默示条款的关系。明示条款是指当事人以口头或文字方式明确表示的条款。明示条款是合同存在的基础,没有明示条款,就不存在合同。合同的争议条款都是明示条款。默示条款是指合同中没有规定的,但根据法律规定、交易习惯、当事人的行为或合同的明示条款,合同理应存在的条款。默示条款是以明示条款为存在的前提,没有明示条款的存在,默示条款也就不存在。默示条款是合同的普通条款,一般情况下,默示条款不能改变明示条款,两者发生矛盾时应当以明示条款为准。


共用题干
2012年8月,甲房地产开发公司在城市市区取得某地块的土地使用权,崔某是该地块的被拆迁人之一。拆迁工作完成后,甲房地产开发公司在该地块上开发建设一商品住宅小区。外地人伍某因工作需要购买了该住宅小区一套住房。

甲房地产开发公司在拆迁时,应向公证机关办理证据保全的被拆迁房屋为()。
A:产权不明确的房屋
B:代管房屋
C:公益事业房屋
D:产权有纠纷正在诉讼的房屋

答案:B
解析:


下列营销成本中,属于营销调研成本的是( )。

A:渠道设计费用
B:自建分销网费用
C:整理和分析费
D:处理客户投诉的费用

答案:C
解析:


张某委托甲房地产经纪机构(以下称甲机构)为其寻找一套房子。经过反复比较,张某最终选择了一套两室一厅的房子,并同甲房地产经纪机构、房屋出售方签订了房地产经纪服务合同。后在甲机构房地产经纪人员李某的协助下,张某与出售方签订了房地产买卖合同。并委托甲机构为该房屋交易办理后续的贷款及产权过户手续。
张某与出售方签订房地产买卖合同后,如果出售方违约,则(  )。

A、甲机构可以向出售方追究违约责任
B、张某可以向出售方追究违约责任
C、张某应向甲机构追究责任,不能直接向出售方追究责任
D、甲机构和张某之间只有一方可以向出售方追究违约责任

答案:B
解析:
违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任以有效合同为前提,合同未成立或者成立后无效、被撤销的,纵使当事人有过失也无违约责任可言。题中,房地产买卖合同是张某与出售方签订的合同,张某可以追究出售方的责任,而甲机构不是房地产买卖合同的当事人,无权追究出售方的违约责任。