远离城市的独立工矿区的土地价格不适于用（）评估。

1）收益还原法：又称为“地租资本化法”是一种运用适当还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价的方法。
2）市场比较法：又称“交易案例比较法”，是将估价对象与较近时期内已经发生了交易的类似地产案例加以对照比较，从类似案例的既知价格，根据评估对象的实际情况加以修正后得出该地产价格的一种评估方法。
3）成本估价法：又称“合同法”或“加法”，是一种以建造地产所耗费的各项费用之和主要依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定地产价格的估价方法。
4）假设开发法：又称“剩余法”、“倒算法”或“减法”
5）申报法，即由城市政府有关部门公告各地段的基准地价，然后由土地使用者格局这个基准价格加一定幅度的修正后，申报其所占用的土地价格。

①土地区位。宏观层面，城市经济发展水平；微观层面，城市中不同地段由于位置、交通、景观等的差异。
②公共服务设施和基础设施条件。公共服务设施和基础设施的完善配套程度，质与量的水平不仅影响开发建设的投资成本，也会影响投资效益。
③规划条件。政府通过城市规划合理组织城市各项用地，这使得规划可能给予某些土地最大的开发收益而相应限制某些土地的开发。如土地使用功能、土地开发技术经济指标（容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等）。
④投资环境。包括投资所在地区的有关法律、法规和政策等的完整性、配套性、连续性，劳动力、原材料和技术服务市场的条件和水平。