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某商业机构购买价格800万元，其中400万元由金融机构提供抵押贷款，余额400万元由投资者用现金支付。若该项投资的经营收

题目
单选题
某商业机构购买价格800万元，其中400万元由金融机构提供抵押贷款，余额400万元由投资者用现金支付。若该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为28万元，则该项投资的税前现金回报率是（）。
A

7％

B

70％

C

5％

D

3.5％

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第1题：

某投资者以1．8万元/㎡的价格购买了一个建筑面积为60㎡的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在5．31%基础上上浮1．5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。（8分）


正确答案：


第2题：

某商业店铺的购买价格为80万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款40万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为3.8万元，则该项投资的税前现金回报率为()

A:9.5%
B:12.5%
C:13.8%
D:14%

答案：A
解析：
税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。结合题意，该项投资的税前现金回报率为：3.8/40*100%=9.5%。

第3题：

某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。

A．7．5%

B．8．3%

C．12．5%

D．16．7%


正确答案：A

第4题：

某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（　）。

A、8.48%
B、13.56
C、15.00%
D、22.50%

答案：B
解析：
题考查的是现金回报率和投资回报率。税前现金回报率=（营业利润-年还本付息）/初始现金投资，年还本付息A=P×i+ =60×8%+60×8%/[（1+8%）10-1]=8.94万元，
税前现金回报率=[30×（1-25%）-8.94]/（160-60）=13.56%。参见教材P201。

第5题：

某投资者以100万元购买了一店铺，其中60万元为银行提供的年利率为7%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款，年还款额8.54万元。该店铺的年租金收入为20万元，年经营成本为年租金收入的25%。该项投资的偿债备付率是()。

A、1.32
B、1.76
C、1.88
D、2.5

答案：B
解析：
偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额 可用于还本付息的资金=20-20×25%=15万元。 当期应还本付息额为8.54万元。 偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额=15/8.54=1.76

第6题：

某投资者购买一商业店铺，购买价格为300万元，支付现金200万元，其余部分由银行提供抵押贷款。该项目投资的年经营收入为90万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为50万元。该项目投资的税前现金回报率为()

A:13%
B:20%
C:30%
D:45%

答案：B
解析：
(90-50)/200*100%=20%。

第7题：

某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元自投资者用现金支付。如果该投资的经营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为()。

A:12%
B:14%
C:7%
D:2.8%

答案：B
解析：
现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。题中，该项投资的税前现金回报率为：2.8/20*100%=14%。

第8题：

某投资者以1.8万元/m。的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30 9/6，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在5.31%的基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。


正确答案：
(1)购买总价：1.8×60=108(万元)
(2)自有资金：108×30%=32.4(万元)
(3)抵押贷款年等额偿还额：
抵押贷款总额：108×70%=75.6(万元)
已知：，z=10年，i=5.31%+1.5%=6.8l%
则：
(4)设月租金单价为y元(m2·月)
年租金=60×12y=720y
年税前现金流=720y-720y× 25%=106693.99
则：(720y-720y×25%-106693.99)/324000×100%=12%
则：y=269.58(元/m2)

第9题：

某投资者以100万元购买了一店铺，其中60万元为银行提供的年利率为7%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。该店铺的年租金收入为15万元，年经营成本为年租金收入的25%。该项投资的偿债备付率是()。

A、1.32
B、1.76
C、1.88
D、2.5

答案：A
解析：
偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额可用于还本付息的资金=15-15×25%=11.25万元。当期应还本付息额：等额本息还款公式计算为8.54万元。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额=11.25/8.54=1.32

第10题：

某投资者以100 万元购买了一商铺用于出租经营，其中40 万元为银行提供的年利率为8％、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12 万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（　　）。

A．8.80％
B．12.00％
C．14.67％
D．20.00％

答案：D
解析：
由题意，资本金＝100－40＝60（万元），资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额÷资本金×100％＝12÷60×100％＝20％。

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