某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。收益额的确定应以净利润还是现金流量为宜？为什么？

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第1题：

有一宗房地产,未来第一年的纯收益为50万元,若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元,评估一下此房地产的收益价格为()。

A.1250万元

B.1350万元

C.1400万元

参考答案：C

第2题：

有一宗房地产,评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元,资本化率为8%,已知未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%,该宗房地产的永续评估价值最接近于()万元.

A、700

B、800

C、1000

D、1100

参考答案：C

第3题：

某地产未来第一年纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按1%的比率递减，该地产剩余使用权年限为10年，折现率为8%，该地产的评估值最接近于( )万元。

A．84

B．183

C．116

D．200

正确答案：C
解析：本题中，评估值=18万元÷(8%+1%)×{1-[(1-1%)÷(1+8%)]¹⁰}=116万元。

第4题：

若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产为500万元，则收益乘数为4%。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是直接资本化法。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数＝500/200＝2.5。

第5题：

某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5%。（）

答案：对

解析：

本题考查的是直接资本化法。估价对象价值V＝10×10＝100万元，第一年净收益NOI＝10－2.5＝7.5万元，V＝NOI/R，R＝7.5/100＝7.5%。P267。

第6题：

有一宗房地产，假设使用年期为无限，未来第1年年纯收益为100万元，资本化率为10%，若：(1)未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万元；(2未来各年的纯收益在上一年的基础上增长1%。

要求：试确定两种情况下该宗房地产的评估价值各为多少。

正确答案：

第7题：

某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加1万元，资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于( )万元。

A．205

B．429

C．633

D．690

正确答案：C
解析：本题中，评估值=30万元÷7%+1万元÷(7%)2=633万元。

第8题：

有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，已知未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的永续评估价值最接近于 ( )万元。

A．700

B．800

C．1000

D．1100

正确答案：C
解析：本题考核点为纯收益按等比级数递增收益年无限条件下，收益法在房地产评估中的运用。P=A/(r-s)=70÷(8%-1%)=1000。

第9题：

某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（　）

答案：对

解析：

本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数＝房地产价格/有效毛收入；房地产价格＝10×10＝100（万元）；资本化率＝房地产未来第一年净收益/房地产价格＝（10－2.5）/100＝7.5%。

第10题：

有一宗房地产，2012年的纯收益为100万元，资本化率为5%，若：①未来各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增1%;②未来各年年纯收益在上一年的基础上增加1万元。则这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别为( )。

A:2500万元和2400万元
B:2500万元和1600万元
C:1667万元和2400万元
D:1667万元和1600万元

答案：A

解析：

某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预

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