甲和乙签订了《房屋租赁合同》，下列情形中，承租人乙主张优先购买权时，人民法院不予支持的有（）。A、甲的房屋系与丙按份共有，丙亦主张优先购买权B、甲将房屋转让给其哥哥丁C、甲已于一个月前通知乙，但乙一直未表示购买D、甲已经将房屋转让给善意的戊，并与其办理了房屋转移登记手续

题目

甲和乙签订了《房屋租赁合同》，下列情形中，承租人乙主张优先购买权时，人民法院不予支持的有（）。

A、甲的房屋系与丙按份共有，丙亦主张优先购买权
B、甲将房屋转让给其哥哥丁
C、甲已于一个月前通知乙，但乙一直未表示购买
D、甲已经将房屋转让给善意的戊，并与其办理了房屋转移登记手续

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相似问题和答案

第1题：

甲、乙、丙三人共有一套房屋，甲有50%份额，乙有30%份额，丙有20%分额，这套房屋租赁给丁期间，甲欲转让其份额，乙、丙、丁均主张优先购买权。该优先购买权应由（）。

A．丁行使

B．乙、丙行使

C．丁、乙抓阉决定

D．甲决定

正确答案：B
《民法通则》第78条规定：“财产可以由两个以上的公民法人共有……按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”

第2题：

l05.甲、乙、丙三人共有一套房屋，甲有50％份额，乙有30％份额，丙有20％分额，这套房屋租赁给丁期间，甲欲转让其份额，乙、丙、丁均主张优先购买权。该优先购买权应由

A.]行使

B．乙、丙行使

C．丁、乙抓阄决定

D．甲决定

正确答案：B
105．B【解析】《民法通则》第78条规定：“财产可以由两个以上的公民法人共有??按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”

第3题：

甲和乙共有4间房屋，租给丙开办一商店。现乙为担保对丁所负的债务，将其对上述4间房屋中的共有份额抵押给戊，该抵押已得到甲同意，并在通知丙后在房屋管理局作了登记。下列表述中正确的是：（）

A．在房屋抵押后，甲、乙与丙间的租赁合同继续有效

B．在以出卖共有份额的方式实现该抵押权时，如果甲与丙都愿意购买时，甲有优先购买权

C．在以出卖共有份额的方式实现该抵押权时，如果甲与丙都愿意购买时，丙有优先购买权

D．在房屋抵押后，甲、乙与丙之间的租赁合同即告终止

正确答案：AB
考查抵押与租赁的关系及优先购买权的相关内容。其中抵押与租赁的关系依据《物权法》第190条的规定。关于优先购买权，在本题中，甲与丙均有优先购买权，但甲的优先购买权属于物权，而丙的优先购买权则属于债权，因此甲的权利优先。

第4题：

甲与乙订立房屋租赁合同，约定租期5年。半年后，甲将该出租房屋出售给丙，但未通知乙。不久，乙以其房屋优先购买权受侵害为由，请求法院判决甲丙之间的房屋买卖合同无效。下列哪一表述是正确的？

A:甲出售房屋无须通知乙
B:丙有权根据善意取得规则取得房屋所有权
C:甲侵害了乙的优先购买权，但甲丙之间的合同有效
D:甲出售房屋应当征得乙的同意

答案：C

解析：

【考点】房屋租赁合同【详解】本题考查房屋租赁合同中承租人的优先购买权。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此A、D项错误。善意取得的前提是无权处分，甲出卖房屋并非无权处分，因此B项错误。甲虽侵害了乙的优先购买权，但是甲丙之间的合同并无法律明文规定为无效，只是如果因此给乙造成损失，甲有义务予以赔偿，因此C项正确。

第5题：

甲将一套自有房屋出租给乙，租期5年，双方签订了书面租赁合同。半年后，甲将该套房屋给丙设立抵押权借款500万，并办理了抵押登记。两年后，借款到期，甲无力偿还债务，甲、丙双方协议以房屋抵债，并办理了过户登记，但未通知乙。下列哪一表述是正确的

A、丙是房屋的所有权人，乙可以主张丙继续履行房屋租赁合同
B、丙是房屋的所有权人，丙可以要求乙搬离房屋
C、甲、丙协议以房屋抵债，并未侵犯乙的优先购买权
D、甲、丙协议以房屋抵债，无须通知乙

答案：A

解析：

《物权法》第190条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《房屋租赁合同解释》第20条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”因此，先抵押后出租的房屋租赁合同，在抵押权实现导致房屋所有权变动的，不再适用买卖不破租赁规则；先出租后抵押，则仍然适用买卖不破租赁。本题属于现出租，后抵押，因此乙仍然可以主张买卖不破租赁，A选项，正确；B选项，错误。《房屋租赁合同解释》第21条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
”《房屋租赁合同解释》第22条：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”因此，出租人与抵押权人协议折价租赁房屋偿还债务，仍应当通知承租人，承租人仍享有优先购买权，故C选项，错误；D选项，错误。

第6题：

甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额，则下列说法正确的是（）。

A．乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权

B．乙、丙有优先购买权，丙无优先购买权

C．乙、丙、丁都有优先购买权

D．丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权

正确答案：C

第7题：

甲有一套房屋，其将该房屋抵押给乙并办理了抵押登记。不久之后，甲又将房屋抵押给了丙，但一直没有办理抵押登记。后来，甲擅自将房屋转让给丁，并办理了过户登记。下列说法正确的有（）。

A．甲与丙之间的抵押合同没有生效

B．乙不得对该房屋行使抵押权

C．不经乙的同意，甲可以把房屋转让给丁

D．丙不得对房屋行使抵押权 ()

正确答案：D
在房屋上设定抵押权，抵押权自登记之时起设立，未经登记，抵押权无效，但不影响抵押合同的效力。乙的抵押权经过抵押登记有效设立，丙则不享有抵押权。A、B错误，D项正确。根据《物权法》第191条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此C项错误。

第8题：

甲将自己的房屋出租与乙，在下列哪种情形下，乙不得主张优先购买房屋：

A．甲将房屋出卖与不知情的丙，丙已经支付价款并入住

B．甲通知乙欲出卖房屋，乙没有任何表示

C．甲将房屋出卖与自己的姑姑

D．甲欲将房屋出卖与与其住同一单元的丙

正确答案：B
9．【答案】B 【考点】房屋承租人的优先购买权【解析】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>第24条规定：“具有下列情形之一，承租入主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”

第9题：

甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？()

A:乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权
B:乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权
C:乙、丙、丁都有优先购买权
D:丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权

答案：C

解析：

本题中，乙基于共有关系享有优先购买权。丙基于承担关系享有优先购买权。丁虽然与甲、乙无直接合同上的关系，但是，法律之所以规定承租人优先购买权这项权利，就是为了对实际使用房屋的承租人的利益予以保护，所一以，实际承租房屋的丁也享有优先购买权。答案是C。

第10题：

为了充分保护承租人的权益，法律上赋予房屋的承租人以优先购买权，体现了民法的人文主义关怀精神，秉承了社会主义法治理念。但是，优先购买权的适用有一定的例外，甲将. 自己的房屋出租与乙，在下列哪种情形下，乙不得主张优先购买房屋？

A.甲将房屋卖与不知情的丙，丙已经支付价款并入住
B.甲通知乙欲出卖房屋，乙没有任何表示
C.甲将房屋卖与自己的姑姑
D.甲欲将房屋卖与与其住同一单元的丙

答案：B

解析：

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第W条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（1)房屋共有人行使优先购买权的；（2)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（3)出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；（4)第三人善意购买租赁房屋并巳经办理登记手续的。

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