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某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变

题目

某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。 下列各项费用中，不属于土地取得费的是（）。

  • A、劳动力安置费
  • B、土地平整费
  • C、拆迁费
  • D、征地费
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第1题：

某宗地的土地取得成本为500万元,土地开发费为1000万元,土地开发其为1年,银行一年期贷款利率为8%。计算该土地的投资利息。


参考答案：土地投资利息=500*1*8%1000*1*8%*0.5=80万元

第2题：

某宗土地的土地取得成本为500元,土地开发费为1000万元,土地开发期为1年,银行一年期贷款利率为8%.该土地投资利息为()

A、120万元

B、80万元

C、60万元

D、100万元


参考答案：B

第3题：

某宗土地的取得成本为500万元,土地开发费为800万元,土地开发期为1年,银行一年期贷款利率为9%。该土地投资利息为( )万元。

A.80

B.72

C.45

D.117


参考答案：B

第4题：

某开发区完成土地开发后，土地开发程度已达到“七通一平”。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩，土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利，土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率为10%，土地还原利率为8%。

试根据以上资料，对该开发区出让土地的单位面积的价格进行鉴证(要求先列出计算公式，再分步计算)。


正确答案：

采用成本法计算土地的鉴证价格。
1．土地取得费用=15(万元/亩)。
2．土地开发费用=10(万元/亩)。
3．假设土地的取得费在开发期初一次性投入，土地开发费用在开发期内均匀投入，以银行现行月利率作为资金利息率，则：
利息=15×[(1+1%)20－1]+10×[(1+1%)10-1]=3.30+1.05=4.35(万元/亩)。
4．利润=(土地取得费+土地开发费)×投资报酬率=(15+10)×20%=5(万元/亩)。
5．土地增值收益=土地成本×土地增值收益率=(土地取得费用+土地开发费用+利息+利润)×土地增值收益率=(15+10+4.35+5)×10%=3.44(万元/亩)。
6．土地价格=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地增值收益=15+10+4.35+5+3.44=37.79(万元/亩)。
所以该开发区的土地的单位面积价格为37.79万元/亩。

第5题：

某地块面积为80,000平方米,是通过城镇土地出让而取得的,出让金为30万元／亩,拆迁费50万元／亩,开发费3亿元元／平方公里,其他费用(包括税费)5万元／亩,土地开发周期为两年,第一年投入开发费占总开发费的40%,目前市场上地产开发的投资报酬率为10%,银行贷款利率为6%,试评估该土地经开发后的价格。()。

A、14404.4万元

B、14764.4万元

C、14976.4万元

D、142358.4万元


参考答案:B

第6题：

某块地是通过城镇土地出让取得的,出让金为10万元／亩,拆迁费5万元／亩,其他费用(含税费)3万元／亩,开发费3亿元／平方公里。当地一拿回那个一年期贷款利率为9%,两年期为10%,开发周期为两年,第一年投资占总额的75%,利润为10%,计算熟地的价格?


参考答案：(1)土地出让金=100000/667=149.93平方米;(2)拆迁费用=50000/667=74.96平方米(3)其他费用=30000/667=44.98平方米(4)土地开发费用=3平方米=300平方米;每平方米土地取得费的开发费合计569.87(5)第一期利息=569.87×10%元/(6)第二期利息=569.87×9%元/(7)利润=569.87×10%569.87元/(8)熟地价格地块重置成本=569.8785.4812.8299.73=767.9平方米

第7题：

某宗土地的土地取得成本为500万元,土地开发费为1000万元,土地开发期为1年,银行一年期贷款利率为9%.该土地投资利息为().

A、120万元

B、90万元

C、60万元

D、100万元


参考答案：B

第8题：

某土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行1年期贷款利率为8%。该土地投资利息为( )万元。

A．120

B．80

C．60

D．100


正确答案：B
解析：500×1×8%+1000×1×8%×0.5=80(万元)。

第9题：

某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为两年，开发费在 开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。


正确答案：
计算取得费利息 100×［（1+6%）2－1］=12.36
计算开发费利息 150×［（1+6%）－1］=9
计算开发商利润 （100+150）×10%=25
土地单价求取 （100+150+12.36+9+25）×（1+12%）=331.9232
求取土地总价 331.9232×1000=331923元

第10题：

某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。该土地投资利息为（ ）

A．120万元

B．80万元

C．60万元

D．100万元


正确答案：B
500×1×8%+1000×1×8%×0.5=80万元

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