购买顶层带阁楼的住房，在计算贷款比例时，可否将其房款合并计入购房

根据贷款资金来源，个人住房贷款分为住房公积金贷款、商业性贷款和组合贷款。住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款；商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款；组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。本题中，赵某的购房款可以全部用自有资金，不用贷款；也可以先交纳首付款30万元，再申请住房公积金贷款50万元，剩余部分申请商业性贷款20万元，即可以采取自有资金加组合贷款的方式。


本题中，最低首付款为100*30%=30（万元），剩余70(100-30)万元须申请贷款，因住房公积金贷款的年利率比商业银行贷款的年利率低，应全部使用住房公积金贷款50万元。


本题中，最低首付款为100*30%=30（万元），剩余70(100-30)万元中50万元全部使用住房公积金贷款，其余20(70-50)万元申请商业银行贷款。


贷款利率不变的等额本息还款方式是在整个贷款期限内以固定月利率和固定月还款额按月偿还贷款本息。月还款额等于以贷款金额为现值计算的年金，计算公式为：A=P[i(1+i)ⁿ]/[(1+i)ⁿ-1]。本题中，要使赵某的贷款偿还金额最少，应选择使用50万住房公积金贷款和20万商业银行贷款，即公积金贷款P₁=50，商业银行贷款P₂=20；公积金贷款月利率i₁=4.5%/12=0.375%，商业银行贷款月利率i₂=6.5%／12≈0.542%；还款期限n=12*30=360。则公积金贷款的月还款额A₁=P₁[i₁(1+i₁)ⁿ]/[(1+i₁）ⁿ-1]=[50*0.375%*(1+0.375)³⁶⁰]/[(1+0.375%)³⁶⁰-1]≈2533.43（元），商业银行贷款的月还款额A₂=P₂[i₂(1+i₂)ⁿ]/[(1+i₂）²-1]=[20*0.542%*(1+0.542%)³⁶⁰/[(1+0.542%)³⁶⁰-1]≈1264.14（元）。故赵某每月的还款额最少为A₁+A₂=2533.43+1264.14=3797.57元。

[知识点] 维修资金的归集及使用

个人住房贷款期限一般为10～20年，最长可达30年。贷款比例最高可达90%，非首套购房的最高贷款额度为60%。

。A选项借款期限越长，虽然每月还款越少，但总还款额必然上 升，期限过长也不能使每月还款额大幅度减少，而白白增加了利息负担，因此，合理的贷款期限 应该是15?20年；B选项等额本息还款法和等额本金还款法作为常用的个人住房贷款还款方 法，分别适合不同情况的借款人，没有绝对的优劣之分；D选项对购买首套自住房的，中国人民 银行决定，自2008年10月27日起，将最低首付款比例调整为20%，而对已经利用贷款购买住 房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。

商品房销售时，购房者按照购房款的2%～3%的比例向售房单位缴交维修基金；公有住房出售，购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。