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某市房地产企业将2011年建设的一栋普通标准住宅换入一块土地使用权，普通住宅的市场价格1000万元，土地使用权的市场价格

题目
单选题
某市房地产企业将2011年建设的一栋普通标准住宅换入一块土地使用权，普通住宅的市场价格1000万元，土地使用权的市场价格为1100万元。则该房地产企业应缴纳的印花税是（）万元。
A

0.63

B

0.50

C

1.05

D

0

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第1题：

根据房地产开发企业土地增值税清算的有关规定，以下说法正确的是( )。

A．房地产开发企业开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额

B．房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除

C．房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除

D．土地使用者转让土地，如果转让时未取得土地使用权属证书，也没有与受让人办理权属变更登记手续，不缴纳土地增值税


正确答案：A
解析：选项B、C房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收，所以选项D不正确。

第2题：

某房地产开发企业2018年开发建造普通住宅，与当地农业银行签订借款合同一份，合同注明借款金额2000万元；以借款和自有资金购买土地使用权，合同注明地价款2600万元，已取得土地使用证；至2018年底对外销售普通住宅60000平方米，取得收入29200万元，全部签订售房合同。该房地产开发企业2018年就上述业务应缴纳印花税（ ）元。

A.160000
B.108405
C.160005
D.108400

答案：C
解析：
对土地使用权转让（出让）合同、商品房销售合同按照“产权转移书据”征收印花税。企业取得土地使用证，按件贴花5元。该房地产开发企业应缴纳印花税=20000000×0.05‰+26000000×0.5‰+5+292000000×0.5‰=160005（元）。

第3题：

某房地产开发企业2008年开发三期普通住宅，从当地农业银行签订借款合同一份，合同注明借款金额1000万元；以借款和自有资金购买土地使用权1200万元，合同注明土地使用权70年，已取得有关证件；至2008年底对外销售60000平方米，收入9200万元，全部签订售房合同。该房地产开发企业就上述业务应缴纳印花税( )元。

A．52000

B．52005

C．52505

D．52500


正确答案：C
解析：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按照“产权转移书据”征收印花税。
  该房地产开发企业就上述业务应缴纳印花税=1000×0.05‰+1200×0.5‰+5÷10000+9200×0.5‰=5.2505(万元)=52505(元)
计算公式中的“5÷10000”，是指企业取得土地权证，按件贴花5元，除以10000是将单位从“元”换算为“万元”。

第4题：

我国的土地使用权可分为（）

  • A、建设用地使用权
  • B、商业用地使用权
  • C、住宅用地使用权
  • D、集体土地上的建设用地使用权
  • E、工厂、企业土地使用权

正确答案:A,D

第5题：

关于契税的计税依据，说法正确的有（ ）。

A.国有土地使用权出让、土地使用权转让以成交价格为计税依据
B.土地使用权赠与、房屋赠与，参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
C.房屋买卖以市场价格为计税依据
D.以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由产权承受人补交契税
E.土地使用权交换以交换的价格差额为计税依据

答案：A,B,E
解析：
计税依据有：①国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，以成交价格为计税依据。②土地使用权赠与、房屋赠与，参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。③土地使用权交换、房屋交换，以交换的价格差额为计税依据。④以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。⑤采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。⑥计征契税的成交价格不含增值税。

第6题：

某市房地产企业2008年建设一栋普通标准的住宅出售，取得销售收入1000万元，该公司为了建造普通住宅支付的地价款200万元，房地产开发成本400万元，其中含契税6万元，银行贷款利息由于与其他项目无法划分，所以无法提供准确的数字。请计算该房地产企业应缴纳的土地增值税税额。(该市房地产开发费用的扣除比例在利息不得扣除时规定的比例l0%，利息可以扣除时，规定的比例为5%)


正确答案：
(1)确认的转让收入是l000万元
(2)确定扣除项目金额：
①取得土地的地价款200万元
②房地产开发成本400万元
【提示】税法Ⅱ中明确，契税作为开发成本扣除。
③房地产开发费用(200+400)×10%=60(万元)
④转让税金：
营业税=1000×5%=50(万元)
城市维护建设税=50×7%=3．50(万元)
教育费附加=50 x 3%=1.50(万元)
⑤房地产企业的加计扣除金额
=(200+400)×20%=120(万元)
⑥房地产准予扣除项目合计
=200+400+60+50+3.50+1.50+120=835(万元)
(3)转让房地产的增值额
=1000-835=165(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率
=165÷835=19.76%
(5)根据税法规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”所以．本题中的房地产企业免征上地增值税。

第7题：

下列房地产权利转移行为中，应缴纳契税的有( )。

A. 单位赠与国有土地使用权500㎡
B. 个人购买普通住宅50㎡
C. 单位出租国有土地使用权100㎡
D. 政府出让国有土地使用权900㎡‘
E. 个人转移集体土地承包经营权500㎡

答案：A,B,D
解析：
契税的纳税人是在中国境内转移土地、房屋权属时，承受被转移土地、房屋权属的单位和个人。以下行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：①国有土地使用权出让。②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移。③房屋买卖、赠与和交换。

第8题：

某房地产开发企业2009年开发三期普通住宅，从当地农业银行签订借款合同一份，合同注明借款金额1000万元；以借款和自有资金购买土地使用权1500万元，合同注明土地使用权70年，已取得土地使用证；至2009年底对外销售住宅，收入9200万元，全部签订售房合同。该房地产开发企业就上述业务应缴纳印花税( )元。

A．52000

B．52005

C．54005

D．54500


正确答案：C
解析：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按照“产权转移书据”征收印花税。
该房地产开发企业就上述业务应缴纳印花税=1000×0.05‰+1500×0.5‰+5÷10000 +9200×0.5‰=5.4005(万元)=54005(元)

第9题：

关于契税的计税依据，下列说法正确的是（ ）。

A.房屋赠与，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定
B.土地使用权交换的，以换入土地使用权的价格作为计税依据
C.实物交换房屋的，以价格差额为计税依据
D.以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产，由房地产转让方补缴契税，计税依据为转让房地产成交价格

答案：A
解析：
选项B：土地使用权交换的，其计税依据为所交换的土地使用权的价格差额；
选项C：实物交换房屋的，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税；
选项D：以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或土地收益。

第10题：

某房地产开发公司从事房地产开发项目，以市场价格出售一栋民用住宅楼，取得销售收入1200万元，其中取得土地使用权支付了300万元，房地产开发成本为400万元，其他扣除额为250万元。同时出售一栋商用写字楼，取得收入2000万元，取得土地使用权支付了500万元，房地产开发成本为700万元，缴纳各项税金150万元。请计算该公司应缴纳的土地增值税。


正确答案: （1）根据土地增值税条例的规定，纳税人建造普通标准的住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
民用住宅的扣除项目金额＝350＋450＋250＝1050万元
增值率＝（1200－1050）÷1050＝14.3％＜20％ 因此，出售民用住宅可免征土地增值税。
（2）商用写字楼的扣除金额＝500＋700＋150＝1350万元
增值率＝（2000－1350）÷1350＝48.1％＞20％ 因此，出售商用写字楼应缴纳土地增值税
（3）土地增值税条例规定，从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。
因此，应缴纳的土地增值税税额：
加计扣除额＝（500＋700）×20％＝240万元
合计扣除额＝240＋1350＝1590万元 增值额＝2000－1590＝410万元
应缴纳的土地增值税税额＝410×40％－1590×5％＝84.5万元

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