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某房地产开发公司甲与乙联合在某市土地管理部门举行的某市西部的一片洼地土地使用权出让的拍卖会上，以公开竞价的方式取得该洼地

题目
不定项题
某房地产开发公司甲与乙联合在某市土地管理部门举行的某市西部的一片洼地土地使用权出让的拍卖会上，以公开竞价的方式取得该洼地的土地使用权。然而房地产开发公司甲在取得使用权之后，进行详细投资论证过程中，发现若按该市土地管理部门所规定进行房屋建设工程的用途投资开发该片洼地，公司将不会取得明显效益。故决定在开发日期以前，处理其已取得的该片洼地的土地使用权。下列房地产开发公司甲的做法中不合法的有（　）。
A

没有与房地产开发公司乙协商，将该片洼地土地使用权转让给房地产开发公司丙

B

经与房地产开发公司乙协商，并得到乙口头同意，将该片洼地土地使用权转让给房地产开发公司丙

C

经与房地产开发公司乙协商，并得到乙书面同意，将该片洼地土地使用权转让给房地产开发公司丙

D

为了获取尽可能大的收益，与房地产开发公司乙商定，再以拍卖的方式转让该片洼地的土地使用权

参考答案和解析
正确答案： D
解析： 本题考点为房地产转让。《城市房地产管理法》第37条：“下列房地产，不得转让：
(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”可见，转让共有房地产必须经其他共有人书面同意，而选项AB不能满足这样的条件，所以是不合法的。
第38条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”可见，选项CD也是不符合法律规定的行为。
考查房地产转让的条件，要求掌握法律列举式规定的条件。主要明确“不得转让”的情形及所列举的“应当符合”事项。
第37条规定了房地产禁止转让的几种情形，第38条规定房地产转让的条件：“一金一投资一证书”。
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相似问题和答案

第1题：

某房地产开发公司甲与乙联合在市土地管理部门举行的某市西部一片洼地土地使用权出让的拍卖会上，以公开竞价的方式取得该洼地的土地使用权。然而房地产开发公司甲在取得使用权之后，经过详细的投资论证，发现若按该市土地管理部门所规定的用途投资开发该片洼地，公司将不会取得明显效益。故决定在开发日期以前，处理其已取得的该片洼地的土地使用权。下列房地产开发公司甲的做法不合法的有：（ ）

A．没有与房地产开发公司乙协商，将该片洼地土地使用权转让房地产开发公司丙

B．经与房地产开发公司乙协商，并得到乙口头同意，将该片洼地土地使用权转让房地产开发公司丙

C．经与房地产开发公司乙协商，并得到乙书面同意，将该片洼地土地使用权转让房地产开发公司丙

D．为了获取尽可能大的收益，与房地产开发公司乙商定，再以拍卖的方式转让该片洼地的土地使用权


正确答案：ABCD
【考点】房地产转让条件
【解析】根据《城市房地产管理法》第38条的规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权，不符合本法第38条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”可见，转让共有房地产必须经其他共有人书面同意，而选项A、B不能满足这样的条件，所以是不合法的。根据《城市房地产管理法》第39条的规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地的条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”可见，选项C、D也是不符合法律规定的行为。

第2题：

某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给风华房地产开发公司，风华房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。风华房地产开发公司可采用下列哪些方式处分其土地使用权?（ ）

A．无偿赠与甲企业

B．因筹措建设资金而将土地抵押给银行

C．将土地使用权出租给乙公司

D．与丙企业的土地使用权进行置换


正确答案：ABCD
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第l9条、第28条、第32条可知，以出让方式取得的土地使用权可以出售、交换、赠与、出租和抵押。

第3题：

某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给佳丰房地产开发公司，佳丰房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。佳丰房地产开发公司可采用下列何种方式处分其土地使用权？

A．无偿赠与给甲企业

B．因筹措建设资金而将土地抵押给银行

C．将土地使用权出租给乙公司

D．与丙企业的土地使用权进行置换


正确答案：ABCD
    以出让方式取得的土地使用权，转让、出租、抵押均是允许的，土地使用权的置换即是一种转让方式。至于无偿赠与，其实就是无偿转让，亦是允许的。故A、B、C、D四项应全选。

第4题：

以下说法正确的是、

A、某房地产开发公司与某市土地管理部门签订土地使用权出让合同，约定于2003年5月动工开发，直至2004年6月方动工开发，该公司应缴纳至少相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费
B、某房地产开发公司与某市的土地管理部门签订土地使用权出让合同，约定于2002年6月动工开发，但是2002年6月出现土地权属纠纷，直至2004年7月人民法院未作出判决，有关部门无权要求收回该幅土地
C、某房地产开发公司与某市的土地管理部门签订土地使用权出让合同，约定于2004年7月1日前该公司足额支付土地使用权出让金，否则该公司应支付10万元的违约金，2004年7月2日该公司尚未支付土地使用权出让金，土地管理部门有权解除合同，但是无权要求该公司支付违约金
D、某村民承包经营本村耕地10亩，由于其忙于外出打工，其承包的耕地断续荒芜的时间已累计2年，村集体经济组织有权终止承包合同，收回发包的耕地

答案：B
解析：
《城市房地产管理法》第26条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。根据该条规定，土地闲置费是20%以下，所以A选项不正确。由于不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，不能按照第26条的规定要求缴纳土地闲置费或收回土地，所以B选项正确。《城市房地产管理法》第16条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”C选项不正确。《土地管理法》第37条第3款规定，必须连续2年弃耕抛荒，原发包单位才能终止承包合同，D选项中该村民的土地断续荒芜，累计2年，原发包单位无权终止承包合同，收回耕地，所以D选项不正确。

第5题：

某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给新辉房地产开发公司，新辉房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。新辉房地产开发公司可采用下列何种方式处分其土地使用权?（ ） A．无偿赠与给甲企业 B．将士地使用权出租给乙公司 C．与丙企业的土地使用权进行置换 D．因筹措建设资金而将土地抵押给银行


正确答案：ABCD
根据《城市房地产管理法》第2条、第37条规定，出让土地使用权人享有对其土地的占有权、使用权、收益权和部分处分权，该部分处分权包括转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动等。题中ABCD四个选项正是出让土地使用权人享有的对土地处分权的体现，均正确。

第6题：

甲公司系一房地产开发企业,甲公司与临海市土地局签订土地使用权出让合同,约定甲公司以出让方式取得该市郊区的一幅土地用于修建住宅楼。如甲公司将土地使用权转让给乙公司,乙公司决定将该土地用于修建高尔夫球场,乙公司需要采取哪些措施才可以改变该土地用途?()

A、必须取得临海市土地局的同意

B、必须取得该市规划行政主管部门的同意

C、必须签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同

D、必须相应调整土地使用权出让


参考答案：A,B,C,D

第7题：

有两个以上意向用地者欲获取某市同一宗土地的国有土地使用权,该土地应当以( )方式出让。

A: 挂牌

B: 划拨

C: 招标

D: 拍卖


正确答案: A,C,D

第8题：

根据我国《城市房地产管理法》的规定，下列房地产可以转让的是：（ ）

A．湖南某土地开发公司以出让方式获得土地使用权，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B．山东淄博某房地产公司以出让方式取得土地使用权，已支付全部出让金，并取得土地使用权证书，该土地用于房屋建设工程，房地产公司已完成开发投资总额的28%

C．上海浦东某土地开发公司支付1000万元以出让方式取得浦东西区一块土地并取得土地使用权证书，该土地为成片开发，已形成工业用地条件

D．福华房地产开发公司转让已建成的商品房，公司已按出让合同约定金额支付土地使用权出让金并取得土地使用权证书，建成的房屋所有权证书正在办理之中


正确答案：ABC
【考点】房地产转让
【解析】《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第39条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”D项情形下，应当已经持有房屋所有权证书。故D项下的房产不得转让；A、B、C项符合条件可以转让。

第9题：

某市人民政府土地管理部门拟出让一幅土地。根据我国土地管理法规定，甲房产公司可依法取得该幅土地使用权的方式有（ ）
A. 由市人民政府划拨取得 B. 与土地管理部门协商取得
C. 在土地使用权招标中竞标取得 D. 在土地使用权拍卖中竞买所得


答案：B,C,D
解析：
土地管理部门拟出让BCD不选A.由市人民政府划拨取得

第10题：

某房地产开发企业在某市一级土地市场上通过拍卖购得一宗商业用地，与该房地产开发企业签订国有建设用地使用权出让合同的出让人是该市（）。

A．人民政府
B．人民政府土地管理部门
C．土地储备中心
D．人民政府建设管理部门

答案：B
解析：
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。建设用地使用权出让只有签订合同，出让行为方能成立。

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