单选题2012年11月10日，甲乙双方签订了一份房屋买卖合同，约定：房屋价款为28万元，乙先向甲交付房款16万元，余款12万元于合同生效后半年内付清;房款付清后15日内甲乙双方共同到房产登记机构办理产权过户登记手续;合同签订之日即为生效之日，甲于合同生效后的第三日即11月13日向乙交付房屋钥匙。11月13日，乙未来领钥匙。当晚，一场意外大火将房屋烧毁。第二天(即11月14日)，甲打电话至乙家，其妻告知甲，乙因为当天要上班，所以未能去领取钥匙。对于该房屋被毁的损失，下列说法正确的是 ( )A 由甲承担B 由

题目

单选题

2012年11月10日，甲乙双方签订了一份房屋买卖合同，约定：房屋价款为28万元，乙先向甲交付房款16万元，余款12万元于合同生效后半年内付清;房款付清后15日内甲乙双方共同到房产登记机构办理产权过户登记手续;合同签订之日即为生效之日，甲于合同生效后的第三日即11月13日向乙交付房屋钥匙。11月13日，乙未来领钥匙。当晚，一场意外大火将房屋烧毁。第二天(即11月14日)，甲打电话至乙家，其妻告知甲，乙因为当天要上班，所以未能去领取钥匙。对于该房屋被毁的损失，下列说法正确的是 ( )

由甲承担

由乙承担

由甲、乙均担

甲承担2/3，乙承担1/3

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相似问题和答案

第1题：

甲将一套房屋以200万元的价格卖给了乙,双方约完:“全部价款分10次付清,每期20万元,在乙支付完毕价款前,甲保留房屋的所有权。”甲向乙交付了房屋。乙支付第4期价款后,甲为乙办理了过户登记,但乙一直没有支付第5期与第6期价款。下列说法正确的是()

A.房屋所有权人依然是甲

B.乙已经取得房屋的所有权

C.甲有权请求乙一次支付剩余的全部价款

D.甲有权解除房屋买卖合同，并请求乙返还房屋

参考答案：BCD

第2题：

2010 年8 月，公民甲某与乙房地产公司签订了一份房屋买卖合同，约定由甲某先支付房屋总价款100 万元的20％即20 万元，然后乙房地产公司将房屋交付甲某使用，在甲某付清全部房款之前，房屋的所有权仍属于乙房地产公司，在甲某付清全部价款后，乙房地产公司负责给甲某办理房屋产权登记过户手续。2010 年10 月，甲某支付第一笔价款20 万元后，乙房地产公司便将其所购买住房的钥匙交给了甲某，甲某搬家人住。2011 年3 月，甲某支付了第二笔价款5 万元，此时房屋价格上涨，甲某所购房屋涨到120 万元。下列哪些表述是正确的? （）

A．乙房地产公司在该房屋买卖合同中约定了所有权保留

B．乙房地产公司可以获得房屋增值部分20 万元的收益

C．乙房地产公司已向买受人甲某履行了交付义务

D．甲某有权获得房屋增值部分的收益

正确答案：ACD
【答案】A、C、D
【详解】依据《合同法》第134 条的规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或其他义务的，标的物所有权属于出卖人，即所有权保留条款，A 项正确。标的物的交付和所有权的转移并不总是同时发生的，尤其是在分期付款买卖中，交付的时间与标的物所有权的转移时间常常是不一致的，而依据《合同法》第163 条的规定，标的物交付之后产生的孳息归买受人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11 条第1 款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。乙房地产公司将房屋钥匙交给甲某，即可认定其完成了交付义务，其后房房屋增值部分的收益 (20 万元的孳息)依法应归属于买受人甲某，故B 项错误，C、D 项正确。

第3题：

居民甲和居民乙由于工作地点的原因，双方约定互相交换住房，甲的房屋价值100万元，乙的房屋价值120万元，差价款20万元由甲单独某支付给乙，双方签订房屋权属转移合同并按规定办理了房屋产权过户手续。下列关于契税和印花税表述正确的有（）。

A.甲乙双方均应缴纳契税

B.甲乙双方均应缴纳印花税

C.甲应缴纳契税、乙不缴纳契税

D.甲不缴纳契税、乙应缴纳契税

正确答案：BC
BC
【答案解析】：甲乙双方互换住房，签订了房屋权属转移合同，所以双方均应缴纳印花税；房屋交换，交换价格不相等时，由支付价格差额的一方缴纳契税。

第4题：

下列哪些情形属于无效合同？

A:甲医院以国产假肢冒充进口假肢，高价卖给乙
B:甲乙双方为了在办理房屋过户登记时避税，将实际成交价为100万元的房屋买卖合同价格写为60万元
C:有妇之夫甲委托未婚女乙代孕，约定事成后甲补偿乙50万元
D:甲父患癌症急需用钱，乙趁机以低价收购甲收藏的1幅名画，甲无奈与乙签订了买卖合同

答案：B,C

解析：

【考点】合同效力认定【详解】《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”在A选项中，甲医院以国产假肢冒充进口假肢，高价卖给乙，构成欺诈，属于可变更、可撤销的合同，并非无效合同，所以，A选项错误。在B选项中，甲乙双方为了在办理房屋过户登记时避税，将实际成交价为100万元的房屋买卖合同价格写为60万元，属于以合法形式掩盖非法目的，其实施的掩盖行为，即所签订的60万元房屋买卖合同，属于无效合同，所以，B选项正确。在C选项中，有妇之夫甲委托未婚女乙代孕，约定事成后甲补偿乙50万元，违背善良风俗，损害社会公共利益，属于无效合同，所以，C选项正确。在D选项中，乙乘甲处于父患癌症急需用钱的窘迫境地，与之签订低价买卖合同，构成乘人之危，该合同属于可变更、可撤销的合同，所以，D选项错误。

第5题：

2006年7月10日，甲与乙订立买卖合同，以500万元的价格向乙购买一套精装修住房。当日，甲支付了40万元定金，乙将房屋交付给甲。双方约定：甲应于8月1日前付清余款；乙应在收到余款后两日内办理房屋过户手续。7月15日，当地突降特大暴雨，该房屋被淹没，损失额达60万元。甲认为该损失应当由乙承担。8月1日，甲向乙支付余款时直接扣除60万元，仅付400万元，同时要求乙办理房屋过户手续。乙收到上述款项后拒绝办理房屋过户手续。后经协商，甲于8月20曰再向乙支付30万元，同日，乙将房屋过户至甲的名下。

2006年11月1日，甲将房屋出租给丙，约定租期1年，但双方未依法办理登记备案手续。租期届满后，丙将房屋交还甲，但以房屋租赁合同未登记备案因而无效为由，拒绝支付所欠剩余租金。

2008年4月1日，甲与丁订立房屋买卖合同，约定价款600万元。丁依约于4月5日付清了全部价款，甲将房屋钥匙交给丁。但甲与丁在办理过户登记时，登记机构因电脑系统发生故障停止办公，申请未被受理。因丁需紧急出差，双方遂约定待丁回来之后再办理房屋过户登记手续。

2008年4月10目，不知甲、丁之间已签订房屋买卖合同的戊向甲表示愿以650万元的价格购买其房屋。甲同意，即刻与戊订立了房屋买卖合同。戊于次日付清了全部房款。双方于4月15日办理完毕过户登记手续。

4月20目，丁出差归来，要求甲尽快办理房屋过户手续。甲告知丁已将房屋卖给他人，愿意退还丁600万元并要求解除合同。丁当即拒绝，坚持要甲办理过户手续。2008年5月10日，丁在确悉房屋已过户至戊名下时，以自己与甲订约在先，甲、戊之间的房屋买卖合同无效为由，要求甲、戊退还房屋。戊则认为，由于甲、丁未办理房屋过户手续，所以他们之间的房屋买卖合同尚未发生效力。

根据上述内容，分别回答下列问题：

(1)甲提出的60万元房屋损失应由乙承担的主张是否成立?并说明理由。

(2)甲于2006年8月1日向乙支付400万元房款后，乙是否有权拒绝为之办理房屋过户登记手续?并说明理由。

(3)甲与丙之间的房屋租赁合同是否有效?并说明理由。

(4)甲与丁之间的房屋买卖合同是否发生效力?并说明理由。

(5)甲与戊之间的房屋买卖合同是否有效?戊是否取得了房屋所有权?并分别说明理由。

(6)丁若请求人民法院判决甲返还房屋，能否得到支持?并说明理由。

(7)丁对甲的诉讼时效何时届满?并说明理由。

正确答案：
【答案】：
（1）甲的主张不成立。根据规定，标的物毁损、灭杀的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（P355）在本题中，风险由甲承担。
（2）乙有权拒绝。在本题中，当事人在买卖合同中事先约定“乙在收到余款后2日内办理房屋过户手续”，由于甲在支付余款时直接扣除60万元不合法，应视为甲未按照合同约定付清余款，因此，乙有权拒绝为之办理房屋过户登记手续。
（3）甲与丙之间的租赁合同有效。根据规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。（P362）
（4）甲与丁之间的买卖合同生效。根据规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有约定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（P306）
（5）①甲与戊之间的房屋买卖合同有效。根据规定，甲与戊之间的房屋买卖合同自成立时生效。（P334）②戊取得了房屋所有权。根据规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。（P305）
（6）不能得到支持。根据规定，在出卖人就同意标的物订立多重买卖合同的情形，如果合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，可以请求追究出卖人的违约责任。（P335）在本题中，由于戊已经依法取得该房屋的所有权，丁不能请求甲返还房屋，但有权要求甲承担违约责任。
（7）于2010年5月10日届满。根据规定，丁对甲的诉讼时效为2年，自丁知道其权利受到侵害之日（2008年4月20日）起计算；但是，2008年5月10日丁要求甲、戊退还房屋，引起诉讼时效中断。

第6题：

下列哪些情形属于无效合同？ A．甲医院以国产假肢冒充进口假肢，高价卖给乙 B．甲乙双方为了在办理房屋过户登记时避税，将实际成交价为100万元的房屋买卖合同价格写为60万元 C．有妇之夫甲委托未婚女乙代孕，约定事成后甲补偿乙50万元 D．甲父患癌症急需用钱，乙趁机以低价收购甲收藏的1幅名画，甲无奈与乙签订了买卖合同

正确答案：BC

第7题：

甲与乙签订了一买卖合同。合同约定,甲卖给乙1套二手房,款项为30万元。乙先支付10万元房款,其余款项在1年内付清,在付清剩余款项之后再办理房屋过户手续。签订合同的第二天,乙将10万首付款交给甲,甲将房屋钥匙交给乙,但甲并未搬进房中居住,在房款付清之前,该套房屋被雷电击中而起火烧毁。以下说法中正确的有()。

A.房屋风险自过户时转移

B.房屋被烧毁的损失由甲承担

C.房屋被烧毁的损失由甲乙分担

D.房屋被烧毁的损失由乙承担

参考答案：AB

第8题：

(2011年)2006年7月10日，甲与乙订立买卖合同，以500万元的价格向乙购买一套精装修住房。当日，甲支付了40万元定金，乙将房屋交付给甲。双方约定：甲应于8月1日前付清余款；乙应在收到余款后两日内办理房屋过户手续。7月15 日，当地突降特大暴雨，该房屋被淹没，损失额达60万元。甲认为该损失应当由乙承担。8月1日，甲向乙支付余款时直接扣除60万元，仅付400万元，同时要求乙办理房屋过户手续。乙收到上述款项后拒绝办理房屋过户手续。后经协商，甲于8月20日再向乙支付30万元，同日，乙将房屋过户至甲的名下。 2006年11月1 日，甲将房屋出租给丙，约定租期1年，但双方未依法办理登记备案手续。租期届满后，丙将房屋交还甲，但以房屋租赁合同未登记备案因而无效为由，拒绝支付所欠剩余租金。 2008年4月1日，甲与丁订立房屋买卖合同，约定价款600万元。丁依约于4月5日付清了全部价款，甲将房屋钥匙交给丁。但甲与丁在办理过户登记时，登记机构因电脑系统发生故障停止办公，申请未被受理。因丁需紧急出差，双方遂约定待丁回来之后再办理房屋过户登记手续。 2008年4月10日，不知甲、丁之间已签订房屋买卖合同的戊向甲表示愿以650万元的价格购买其房屋。甲同意，即刻与戊订立了房屋买卖合同。戊于次日付清了全部房款。双方于4月15日办理完毕过户登记手续。 4月20日，丁出差归来。要求甲尽快办理房屋过户手续。甲告知丁已将房屋卖给他人，愿意退还600万元并要求解除合同。丁当即拒绝，坚持要甲办理过户手续。2008年5月10日，丁在确悉房屋已过户至戊名下时，以自己与甲订约在先，甲、戊之间的房屋买卖合同无效为由，要求甲、戊退还房屋。戊则认为，由于甲、丁未办理过户手续，所以他们之间的房屋买卖合同尚未发生效力。要求：根据上述内容，分别回答下列问题。 (1)甲提出的60万元房屋损失应由乙承担的主张是否成立?并说明理由。 (2)甲于2006年8月1日向乙支付400万元房款后，乙是否有权拒绝为之办理房屋过户登记手续?并说明理由。 (3)甲与丙之间的房屋租赁合同是否有效?并说明理由。 (4)甲与丁之间的房屋买卖合同是否发生效力?并说明理由。 (5)甲与戊之间的房屋买卖合同是否有效?戊是否取得了房屋所有权?并分别说明理由。 (6)丁若请求人民法院判决甲返还房屋，能否得到支持?并说明理由。 (7)丁对甲的诉讼时效何时届满?并说明理由。

正确答案：
(1)甲提出的60万元房屋损失应由乙承担的主张不成立。根据规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本题中，当事人未对标的物毁损灭失风险转移进行约定，因此，应该自交付之日起毁损灭失的风险发生转移，此时应该由甲承担房屋损失。
(2)乙有权拒绝为之办理房屋过户登记手续。根据规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本题中，先履行合同的一方为甲，其履行不符合甲乙之间合同的约定“付清余款”，此时乙有权拒绝为其办理过户手续。
(3)甲与丙之间的房屋租赁合同有效。根据规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。本题中，虽然没有办理房屋租赁合同的登记备案手续，但是丙以该理由确认合同无效不支付租金，人民法院是不予以支持的。
(4)甲与丁之间的房屋买卖合同发生效力。根据规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有约定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本题中，甲与丁依法订立房屋买卖合同，此时依照《合同法》的规定发生法律效力。
(5)甲与戊之间的房屋买卖合同有效。根据规定，在出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的情形中，如果合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，各个买卖合同均为有效。戊取得了房屋所有权，根据物权法律制度的规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。由于甲、戊双方基于有效的买卖合同办理了房屋过户登记手续，因此戊取得了房屋所有权。
(6)丁若请求人民法院判决甲返还房屋，不能得到支持。根据规定，在出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的情形，如果合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，可以请求追究出卖人的违约责任。在本题中，由于戊已经依法取得该房屋的所有权，丁不能请求甲返还房屋，但有权要求甲承担违约责任。
(7)于2010年5月10日届满。根据规定，丁对甲的诉讼时效为2年，自丁知道其权利受到侵害之日(2008年4月20日)起计算；但是，2008年5月10日丁要求甲、戊退还房屋，引起诉讼时效中断，此时诉讼时效重新从2008年5月11日开始计算。

第9题：

共用题干

甲乙订立合同，将甲所有的平房两间出售给乙，价款为58万元。为了少缴税费等原因，双方协商一致：在签订由房地产交易管理部门印制的《房屋买卖契约》时，将上述房屋的买卖价格定为30万元。随后，双方另外签订一份《房屋买卖契约》，明确两间平房的买卖价格为58万元，乙应向甲预付购房款30万元，甲收到预付款后2日内向乙交付房屋钥匙，其余28万元房款在1年内付清。该契约还载明：交至房地产交易主管部门，房价为30万元的买卖契约只是为了应付办理房屋产权过户之用，不作为双方买卖房屋的正式契约，无任何法律效力。乙在付清预付款后，拿到了房间钥匙，余款经数次给付后，尚有15万元没有付清。甲多次催讨不得，遂诉至法院，要求乙付清余款。乙则主张，双方之间存在的价格为58万元的房屋买卖合同因未获得房产部门的批准，为无效合同。甲多收的13万元款项为不当得利，要求甲如数返还。对此，下列表述正确的有：()
A:甲乙之间签订的价格为30万元的房屋买卖合同有效
B:甲乙之间签订的价格为58万元的房屋买卖合同有效
C:甲乙之间签订的价格为30万元的房屋买卖合同无效
D:甲乙之间签订的价格为58万元的房屋买卖合同无效

答案：B,C

解析：

本题涉及狭义无权代理和表见代理之间的区别以及无权代理人签订的合同和表见代理人签订的合同的效力，另外还涉及无权代理和无权处分的区别。在本案中我们无法看出甲对丙有授权，因此，丙出售的行为欠缺相应的代理权，因此应当构成无权代理，而非表见代理。

李某15周岁，为限制行为能力人，长相让人误认为已成年并不影响对他的行为能力的认定。对限制行为能力人所为民事行为效力的认定，可依以下3个法条：《民法通则》第12条、第58条的规定，《合同法》第47条的规定。李某和其叔叔之间的赠与合同属于李某纯获利益的合同，所以该行为有效。李某和商店之间买卖《英汉双解词典》的合同属于与李某年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同。因此，该合同也有效。而李某购买电脑的合同则超出了其行为能力范围，须经法定代理人同意，因此是效力未定行为。而李某授予张某代理权的行为属于单方民事行为，应适用《民法通则》而非《合同法》，该行为属无效而非效力未定。因此，A、B、D三项说法错误，当选。

虽然柯益公司的销售人员有提供虚假信息的行为，但是陆某登录网站了解到了洪雅楼盘的真实销售情况，是基于自己的真实意愿决定购买的，因此陆某和柯益公司之间的房屋预售合同不存在瑕疵问题，是合法有效的合同。

根据我国《合同法》第52条的规定，有下列情形之一的，合同无效：……(3)以合法形式掩盖非法目的。甲乙为了少缴税费等非法目的而订立的价格为30万元的房屋买卖合同无效。该法第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。当事人双方意思表示一致合同即告成立，甲乙之间签订的价格为58万元的房屋买卖合同意思表示一致、真实有效，合同成立并生效。该合同不是法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，不需房产部门的批准。因此B、C两项正确，A、D两项错误。

第10题：

甲公司与乙公司签订了房屋建设合同，甲公司以在建工程抵押向银行取得贷款，乙公司完成建设工作后，甲公司不按照合同约定的时间支付200万元的工程款，也未如期向银行归还400万元的贷款本息，乙公司和银行向法院申请将建好的房屋拍卖，房屋的拍卖价款为500万元。以下说法正确的是：

A:先向乙公司清偿200万元，剩下的300万元向银行支付
B:先向银行清偿400万元，剩下的100万元向乙公司支付
C:向乙公司和银行按比例清偿
D:按照申请的先后顺序确定乙公司和银行的清偿顺序

答案：A

解析：

《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。"该条规定了建设工程优先权。建设工程优先权效力优先于其他债权人的担保物权，所以A选项正确。

2012年11月10日，甲乙双方签订了一份房屋买卖合同，约定：房屋价款为28万元，乙先向甲交付房款16万元，余款12万元

题目

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