问答题1998年5月，经某市佳兴房地产开发公司申请，某市人民政府决定将该市一幅2万平方米的土地使用权出让给佳兴房地产开发公司，用于房屋住宅开发建设。该公司与某市的城市规划部门签订了土地使用权出让合同。该合同约定由佳兴房地产开发公司支付土地使用权出让金8000万元，土地使用权出让年限90年，动工开发日期1998年6月6日。有关合同的其他内容，均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。但佳兴房屋开发公司因为资金未能到位而一直无法开工，直到1999年8月8日，资金到位后才动工开发。依据《房地产》法的规定，本案有哪

题目

问答题

1998年5月，经某市佳兴房地产开发公司申请，某市人民政府决定将该市一幅2万平方米的土地使用权出让给佳兴房地产开发公司，用于房屋住宅开发建设。该公司与某市的城市规划部门签订了土地使用权出让合同。该合同约定由佳兴房地产开发公司支付土地使用权出让金8000万元，土地使用权出让年限90年，动工开发日期1998年6月6日。有关合同的其他内容，均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。但佳兴房屋开发公司因为资金未能到位而一直无法开工，直到1999年8月8日，资金到位后才动工开发。依据《房地产》法的规定，本案有哪些违法行为？

参考答案和解析

正确答案：依据《房地产法》的规定，本案有下列违法行为：
1.由佳兴房地产开发公司与城市规划部门签订土地使用权出让合同是违法的。因为《房地产法》规定，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由县、市人民政府土地管理部门与土地使用者之间签订。而本案当中，不是由某市人民政府土地管理部门与佳兴房地产开发公司签订土地使用权出让合同，而是由城市规划部门与之签订，所以不符合《房地产法》的规定。
2.土地使用权出让的期限违法。《房地产法》规定：居住用地的最高年限是70年。本案当中，佳兴房地产开发公司是以房屋住宅开发建设取得土地使用权的，而在土地使用权出让合同中约定其土地使用权出让的年限为90年，超出了法律规定的年限，因而是违法的。
3.佳兴房地产开发公司动工开发期限违反了《房地产法》的规定。因为《房地产法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地。超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满两年未动工开放的，可以无偿收回土地使用权。但因不可抗力，或政府有关部门的行为，或动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。本案当中，土地使用权出让合同中约定动工开发的日期为1998年6月6日，而实际动工日期为1999年8月8日，超过一年不满两年，并且动工开发迟延的原因是因为资金不到位，所以佳兴房地产开发公司违反了《房地产法》的有关规定，应依法缴纳8000万元土地出让金的20%以下的土地闲置费。

解析：暂无解析

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第1题：

某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给新辉房地产开发公司，新辉房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。新辉房地产开发公司可采用下列何种方式处分其土地使用权？（）

A．无偿赠与给甲企业

B．将土地使用权出租给乙公司

C．与丙企业的土地使用权进行置换

D．因筹措建设资金而将土地抵押给银行

正确答案：ABCD
【考点】出让土地使用权人对土地的使用权
【解析】根据《城市房地产管理法》第2条的规定．出让土地使用权人在出让使用期限内依法对受让土地享有从事房地产开发和房地产交易的权利。其中，房地产开发是指在依法受让的土地上进行基础设施、房屋建设的行为；房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。另根据该法第37条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。也就是说出让土地使用权人享有对其土地的占有权、使用权、收益权和部分处分权，该部分处分权包括转止、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动等。题中ABCD四个选项正是出让土地使用权人享有的对土地处分权的体现，均正确。

第2题：

某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给风华房地产开发公司，风华房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。风华房地产开发公司可采用下列哪些方式处分其土地使用权?（）

A．无偿赠与甲企业

B．因筹措建设资金而将土地抵押给银行

C．将土地使用权出租给乙公司

D．与丙企业的土地使用权进行置换

正确答案：ABCD
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第l9条、第28条、第32条可知，以出让方式取得的土地使用权可以出售、交换、赠与、出租和抵押。

第3题：

某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给佳丰房地产开发公司，佳丰房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。佳丰房地产开发公司可采用下列何种方式处分其土地使用权？

A．无偿赠与给甲企业

B．因筹措建设资金而将土地抵押给银行

C．将土地使用权出租给乙公司

D．与丙企业的土地使用权进行置换

正确答案：ABCD
以出让方式取得的土地使用权，转让、出租、抵押均是允许的，土地使用权的置换即是一种转让方式。至于无偿赠与，其实就是无偿转让，亦是允许的。故A、B、C、D四项应全选。

第4题：

某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给佳丰房地产开发公司，佳丰房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。佳丰房地产开发公司可采用下列何种方式处分其土地使用权？
A.无偿赠与给甲企业
B.因筹措建设资金而将土地抵押给银行
C.将土地使用权出租给乙公司
D.与丙企业的土地使用权进行置换

答案：A,B,C,D

解析：

。《城市房地产管理法》第37条。

第5题：

某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。（）

正确答案：×
因为3000万元×20%=600万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金，对于超出600万元的100万元，则不应双倍返还定金。

第6题：

甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（）年

A．38

B．40

C．68

D．70

正确答案：B

第7题：

某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给新辉房地产开发公司，新辉房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。新辉房地产开发公司可采用下列何种方式处分其土地使用权?（） A．无偿赠与给甲企业 B．将士地使用权出租给乙公司 C．与丙企业的土地使用权进行置换 D．因筹措建设资金而将土地抵押给银行

正确答案：ABCD
根据《城市房地产管理法》第2条、第37条规定，出让土地使用权人享有对其土地的占有权、使用权、收益权和部分处分权，该部分处分权包括转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动等。题中ABCD四个选项正是出让土地使用权人享有的对土地处分权的体现，均正确。

第8题：

某房地产开发公司甲与乙联合在市土地管理部门举行的某市西部一片洼地土地使用权出让的拍卖会上，以公开竞价的方式取得该洼地的土地使用权。然而房地产开发公司甲在取得使用权之后，经过详细的投资论证，发现若按该市土地管理部门所规定的用途投资开发该片洼地，公司将不会取得明显效益。故决定在开发日期以前，处理其已取得的该片洼地的土地使用权。下列房地产开发公司甲的做法不合法的有：（）

A．没有与房地产开发公司乙协商，将该片洼地土地使用权转让房地产开发公司丙

B．经与房地产开发公司乙协商，并得到乙口头同意，将该片洼地土地使用权转让房地产开发公司丙

C．经与房地产开发公司乙协商，并得到乙书面同意，将该片洼地土地使用权转让房地产开发公司丙

D．为了获取尽可能大的收益，与房地产开发公司乙商定，再以拍卖的方式转让该片洼地的土地使用权

正确答案：ABCD
【考点】房地产转让条件
【解析】根据《城市房地产管理法》第38条的规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权，不符合本法第38条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”可见，转让共有房地产必须经其他共有人书面同意，而选项A、B不能满足这样的条件，所以是不合法的。根据《城市房地产管理法》第39条的规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地的条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”可见，选项C、D也是不符合法律规定的行为。

第9题：

某市房地产开发公司开发一栋商品房，将该商品房用于交换某单位一块土地使用权，双方签订合同注明该商品房价值为2000万元，土地使用权价值为2300万元，房地产公司另支付银行存款300万元。则该房地产开发公司应缴纳印花税为（）万元。

A.1
B.1.15
C.2.15
D.2.3

答案：C

解析：

该房地产开发公司应缴纳印花税=（2000+2300）×0.5‰=2.15（万元）。

第10题：

某房地产开发公司甲与乙联合在某市土地管理部门举行的某市西部的一片洼地土地使用权出让的拍卖会上，以公开竞价的方式取得该洼地的土地使用权。然而房地产开发公司甲在取得使用权之后，进行详细投资论证过程中，发现若按该市土地管理部门所规定进行房屋建设工程的用途投资开发该片洼地，公司将不会取得明显效益。故决定在开发日期以前，处理其已取得的该片洼地的土地使用权。下列房地产开发公司甲的做法中不合法的有（　）。

A、没有与房地产开发公司乙协商，将该片洼地土地使用权转让给房地产开发公司丙
B、经与房地产开发公司乙协商，并得到乙口头同意，将该片洼地土地使用权转让给房地产开发公司丙
C、经与房地产开发公司乙协商，并得到乙书面同意，将该片洼地土地使用权转让给房地产开发公司丙
D、为了获取尽可能大的收益，与房地产开发公司乙商定，再以拍卖的方式转让该片洼地的土地使用权

正确答案:A,B,C,D

1998年5月，经某市佳兴房地产开发公司申请，某市人民政府决定将该市一幅2万平方米的土地使用权出让给佳兴房地产开发公司，

题目

参考答案和解析

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