问答题简述假设开发法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。

题目

问答题

简述假设开发法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。

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相似问题和答案

第1题：

假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值＋后续必要支出。（　）

答案：错

解析：

考点:假设开发法最基本的公式。假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润。

第2题：

简述假设开发法的特点？

正确答案: 1）假设开发法是从开发商的角度分析、测算其所能支付的最高场地购置费。其可靠性如何取决于以下几点：是否根据土地归家的最有效使用原则合理确定土地最佳利用方式；时候正确账务了不动产市场行情及供求关系，并正确判断了开发完成后的物业总价值；是否正确确定了不动产开发费用和正常利润等
2）假设开发法以一定的假设或限制条件为前提。前提如下：假设估价中设计的不动产总价、租金和成本数据在开发期间不会发生大的变化；假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下贱，并且不考虑物价上涨的影响；假设在开发期间各项成本的投入是均匀或分段均匀投入的
3）假设开发法有两种计算方式：采用折现的方式，将未来不同时点预期发生的现金流都统一折现到起始点；采用计息方式，将整个期间不同时点预期发生的支付都分别计息到完成开发时

第3题：

假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值+后续必要支出及应得利润。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

第4题：

简述间接最小二乘法的假设条件及操作步骤。

正确答案: 简化式方程的解释变量均为前定变量，无联立性偏误问题，可以使用普通最小二乘法估计简化式参数，从而导出结构式参数，这就是间接最小二乘法。
间接最小二乘法有以下三条假设条件：
（1）被估计的结构方程必须是恰好识别的。
（2）简化式方程的随机干扰项必须满足最小二乘法的假定。
（3）前定变量之间不存在完全的多重共线性。间接最小二乘法包括以下三个步骤：
第一步，将结构式模型化为简化式模型。也就是把每一个内生变量表示为前定变量和随机干扰项的函数。
第二步，对简化式模型的各方程用最小二乘法估计参数，从而得到简化式参数估计值。
第三步，把简化式参数的估计值代入结构式参数与简化式参数的关系式，求得结构式参数的估计值。

第5题：

简述市场比较法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。

正确答案: 概念：对类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。
理论依据：替代原理。
范围：具有交易性的房地产。
步骤：
1.搜集交易实例
2.选取可比实例
3.对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）
4.求取比准价格
基本公式：V=VB×A×B×D×E

第6题：

论述假设开发法的估价步骤？

正确答案: 1）调查待估价对象的基本情况
弄清估价对象所处的位置（土地所在城市的性质、土地所在城市内区域的性质、具体的坐落）
弄清估价对象的自身条件（包括面积形状等——主要为开发成本、费用估算用）
弄清政府的规划限制——主要为确定最佳的开发利用方式服务
弄清土地权利状况——主要是为了预测未来开发完成后的不动产价格、租金等。
2）选择最佳的开发利用方式（方面：用途、建筑容积率、建筑样式、规模、档次；最重要的是要选择最佳
用途；最佳用途的选择要考虑土地位置的可接受性及这种用途的显示社会需要程度和未来发展趋势）
3）估计开发经营期：是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一时段。（开发前期、开
发建设期、经营期；确定开发经营期的目的是为了八五开发成本、管理费用、销售费用等的投入及利息的负担，预测开发完成后的房地产收集、租金以及各项收入与支出的折现计算；一般开发前期容易估算，开发建设期和租售期难算）
4）预测开发完成后不动产的总价格：是指开发完成后的市场价格。
用于出售的不动产——采用市场比较法或长期趋势法
用于出租的不动产——市场比较法或收益法
5）估算成本费用及利税。
主要包括：建筑成本费用、专业费用、不可预见费、投资利息、税金、租售费用及开发商利润
开发建筑成本费——包括直接工程费、简介工程费、建筑承包商利润及有发包商负担的建筑附带费用。
可用比较法或建筑工程概预算的方法估算。
专业费用——一般采用建筑费用的一定比率估算
不可预见费——一般为总建筑费和专业费之和的百分之二到百分之五。
投资利息
税金——建成后不动产销售得营业税、城市建设维护税、印花税等
开发完成后不动产的租售费用——一般以不动产总价或租金的一定比例算
开发商的合理利润
6）求取估价对象价格
估价对象价格=不动产开发后的总价格—不动产开发费—转业费—不可预见费—利息—租售税费—开发商合理利润

第7题：

简述收益法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。

正确答案: 概念：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
理论依据：预期原理范围：有收益或有潜在收益的房地产。
步骤：
1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。
2.预测估价对象的未来收益
3.求取报酬率或资本化率、收益乘数；
4.用适宜的收益法公式计算收益价格。
基本公式：V=r/A

第8题：

假设开发法的操作步骤是什么?

参考答案：(1)调查待开发房地产的基本情况;
(2)选择最佳的开发利用方式;
(3)估计开发经营期;
(4)预测开发完成后的房地产价值;
(5)测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;
(6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值

第9题：

简述假设开发法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。

正确答案: 将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。
理论依据：预期原理。
范围：具有投资开发或再开发潜力的房地产
步骤：
1.调查待开发房地产的基本情况；
2.选择最佳的开发利用方式；
3.估算开发经营期；
4.预测开发完成后的房地产价值；
5.测算各项成本费用、开发利润及利息
6.求取待开发房地产价值。
基本公式：待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费

第10题：

简述假设测验的基本步骤。

正确答案: ①对样本所属的总体提出无效假设和备择假设。
②确定假设测验的显著水平α值。
③从无效假设出发，根据统计数的分布规律，算出实得差异由误差造成的概率。
④根据由误差造成的概率大小，来推断是接受或否定无效假设，即统计推断。

简述假设开发法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。

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