问答题简述市场比较法的操作步骤。

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简述市场比较法的操作步骤。

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第1题：

简述市场比较法的定价步骤

正确答案: 1）计算类似企业市场乘数：权益乘数（市盈率、市净率、本利比）和总资本乘数（总资本营业利润比、总资本营运现金流量比）
2）计算企业价值：利用总资本乘数求得目标企业价值后，应扣除企业的负债。
3）加权各乘数所得的企业价值
4）调整折价或溢价

第2题：

简述市场比较法的操作步骤。

正确答案: （1）搜集交易实例
（2）选取可比实例
（3）建立价格可比基础
（4）进行交易情况修正
（5）进行交易日期修正
（6）进行房地产状况修正
（7）求取比准价格

第3题：

简述工作岗位评价方法中因素比较法的步骤。(考点：教材第247页)

正确答案：

第4题：

简述市场比较法的使用范围？

正确答案: 1）主要用于不动产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。
2）适用于交易性不动产。
3）用于评估租金。
4）其他方法中有关参数的求取。

第5题：

简述市场比较法的步骤？

正确答案: 1）搜集交易实例
2）选取可比实例
3）建立价格可比基础
4）进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正
5）求取比准价格

第6题：

简述因素比较法的步骤。

正确答案: 工作岗位的重要程度也可以通过因素比较法进行确定。基本步骤是：
⑴确定工作岗位评价因素。比如将脑力劳动强弱、体力劳动强弱、技能水平高低和责任大小作为评价因素，并假设脑力的权重为20%，体力的权重为25%，技能的权重为30%，责任的权重为25%。
⑵对有代表性的工种进行评价。比如选择材料搬运工、卡车司机、油漆工、计时工等工作岗位进行评价。

第7题：

简述市场比较法

正确答案: 思路：寻找特性相近的类似企业，作为企业价值比较的对象，最后再调整溢价和折价以反映与类似企业的不同之处。
资产的价值通过参考可比资产的价值与某一变量（如收益、现金流、帐面价值或收入等）比率而得到。

第8题：

简述市场法操作步骤?

参考答案：操作步骤：(1)踏勘被估房地产(2)收集较充分的房地产交易实例资料(3)选取可供比较参照的交易实例(4)建立价格可比基础(5)被估房地产与交易实例之间差异因素的比较和修正(6)被估房地产价值的确定

第9题：

简述市场比较法的使用条件？

正确答案: 1）要有充足的市场交易资料。
2）比较实例与估价对象具有相关性和替代性

第10题：

简述市场比较法的特点？

正确答案: 1）具有现实性、有较强的说服力。
2）在非正常市场情况下，比准价格往往偏离收益价格。
3）要求估价人员具有较高的素质。

简述市场比较法的操作步骤。

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