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在房地产评估中应用收益法的适用范围是（）

题目
多选题
在房地产评估中应用收益法的适用范围是（）
A

租赁性房地产

B

企业自用房地产

C

销售性房地产

D

居住性房地产

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第1题：

收益法应用中预期收益额的界定应注意()。

A.收益额是一个确定的数据

B.对于不同的评估对象应该具有不同内涵的收益额

C.收益额指的是被评估资产在未来正常使用中能产生的收益额

D.收益额是由被评估资产直接形成的


参考答案：BCD

第2题：

在房地产评估中，对于既无参照物又无法预测未来收益的评估对象，宜运用()评估。

A:成本法
B:市场法
C:剩余法
D:收益法

答案：A
解析：

第3题：

在资产评估方法中，（ ）是应用最广泛、最基本的评估方法。

A.收益现值法

B.重置成本法

C.清算价格法

D.现行市价法


正确答案：B

第4题：

有关收益现值法评估资产的说法错误的是（ ）。

A.与投资决策相结合，用此评估法评估资产的价格，易为买卖双方所接受
B.在评估中适用范围较大
C.预期收益额预测难度较大
D.能真实和较准确地反映企业本金化的价格

答案：B
解析：
采用收益现值法评估资产的优点：与投资决策相结合，用此评估法评估资产的价格，易被买卖双方接受；能真实和较准确地反映企业本金化的价格。采用收益现值法评估资产的缺点：在评估中适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估；预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响。

第5题：

关于收益法，下列说法不正确的是（ ）。

A.适用于评估收益性房地产
B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益
C.农地的估价可以采用收益法
D.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和

答案：B
解析：
收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。选项B，收益法评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

第6题：

在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（ ）评估较为合适。

A．成本法

B．市场法

C．剩余法

D．收益法


正确答案：A

第7题：

关于收益法，下列说法不正确的是()。

A.适用于评估收益性房地产
B.受限于估价对象本身现在是否有收益
C.农地的估价可以采用收益法
D.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和

答案：B
解析：
不受估价对象本身现在是否有收益，只要具有收益能力即可。

第8题：

应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）


正确答案：×
应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为其中的维费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目，如果租约约定所需一切费用均由出租人负担，则应全部扣除；如果部分或全部由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，扣除的费用项目应相应减少。

第9题：

在单项资产评估中，收益法通常被用于评估（　）。

A. 无形资产
B. 房地产
C. 机器设备
D. 其他资产
E. 商誉

答案：A,B,C,D
解析：
在单项资产评估中，收益法通常被用于以下类型资产的评估：（1）无形资产，包括专利及专有技术、商标、著作权、客户关系、特许经营权等。（2）房地产。通常是具有收益性的房产类别，比如商铺、酒店、写字楼等。（3）机器设备。一般情形下，单台机器设备很难独立产生收益，因此该类型资产不易采用收益法进行评估。对于可出租的机器设备或可独立产生现金流的生产线、成套设备，可以采用收益法进行评估。（4）其他资产。比如非上市交易的股票、债券、长期应收款、长期股权投资、投资性房地产等。

第10题：

在房地产评估中，对于既无参照物又无法预测未来收益的评估对象，应采用的评估方法是( )。

A:市场法
B:收益法
C:成本法
D:剩余法

答案：C
解析：
成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特剐适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产评估比较适用。

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