问答题某工业企业2015年3月1日转让其位于县城的一栋办公楼，取得销售收入12000万元；2008年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。（其他相关资料：产权转移书据印花税税率0．5％0，成新度折扣率60％）要求：根据上述资料，回答下列问题。计算土地增值税时允许扣除的营业税金及附加。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝2000×60%＝1200（万元）

一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
该公司转让办公楼应纳增值税＝4000÷（1＋5%）×5%＝190.48（万元）
非房地产开发企业与转让房地产有关的税金包括：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税。
可扣除转让环节税金＝190.48×（5%＋3%＋2%）＋4000×0.5‰＝21.05（万元）

1.计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格＝8500×60%＝5100（万元）
2.一般纳税人销售自建不动产，以取得的全部价款为计税依据计算增值税。
　　应纳增值税＝12600÷（1＋5%）×5%＝600（万元）
　　应纳城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加＝600×（5%＋3%＋2%）＝60（万元）
　　应纳印花税＝12600×0.5‰＝6.3（万元）
　　计算土地增值税时，增值税金额不得扣除。
　　计算土地增值税时可扣除的税金及附加合计＝60＋6.3＝66.3（万元）。
3.计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数＝5100＋3500＋66.3＝8666.3（万元）
4.应纳土地增值税的计算：
　　转让办公楼的增值额＝12600÷（1＋5%）－8666.3＝3333.7（万元）
　　增值率＝3333.7÷8666.3×100%＝38.47%
　　应纳土地增值税＝3333.7×30%＝1000.11（万元）

　1.旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
　　评估价格＝16000×60%＝9600（万元）。
　　2.纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
　　扣除项目金额合计数＝9600＋6000＋1356＝16956（万元）。
　　3.增值额＝24000－16956＝7044（万元）
　　增值额与扣除项目金额的比率＝7044÷16956×100%＝41.54%
　　应缴纳的土地增值税＝7044×30%＝2113.2（万元）。

不含增值税收入＝4000－190.48＝3809.52（万元）
增值额＝3809.52－2045.05＝1764.47（万元）
增值率＝1764.47÷2045.05×100%＝86.28%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税＝1764.47×40%－2045.05×5%＝603.54（万元）

在计算土地增值税时，可扣除项目：
①为取得土地使用权所支付的金额＝支付的地价款＋契税＝800＋24＝824（万元）
②评估价格＝1200（万元）
③可扣除转让环节税金＝21.05（万元）
可扣除项目金额合计＝824＋1200＋21.05＝2045.05（万元）

　　1.该企业办公楼的评估价格＝16000×60%＝9600（万元）。
　　2.扣除项目金额合计＝9600＋6000＋1356＝16956（万元）。
　　3.根据上述数据，计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。
　　增值额＝24000－16956＝7044（万元）
　　增值额与扣除金额的比率＝7044÷16956×100%＝41.54%
　　应缴纳的土地增值税＝7044×30%＝2113.2（万元）。

问题（1）：重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建筑同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
　　问题（2）：计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格＝8000×60%＝4800（万元）
　　问题（3）：应纳增值税＝12000×5%＝600（万元）
　　应纳城市维护建设税＝600×5%＝30（万元）
　　应纳教育费附加和地方教育附加＝600×（3%＋2%）＝30（万元）
　　应纳印花税＝12000 ×0.5‰＝6（万元）
　　可扣除的税金＝30＋30＋6＝66（万元）
　　问题（4）：　计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数＝4800＋3000＋66＝7866（万元）
　　问题（5）：转让办公楼的增值额＝12000－7866＝4134（万元）
　　增值率＝4134÷7866×100%＝52.56%
　　应纳土地增值税＝4134×40%－7866×5%＝1260.3（万元）

　（1）土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。因此，该药厂应在7月8日前进行土地增值税的纳税申报。
　　（2）旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
　　评估价格＝16000×60%＝9600（万元）
　　（3）纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
　　扣除项目金额合计数＝9600＋6000＋1356＝16956（万元）
　　（4）增值额＝24000－16956＝7044（万元）
　　增值额与扣除项目金额的比率＝7044÷16956×100%＝41.54%
　　应缴纳的土地增值税＝7044×30%＝2113.2（万元）