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某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5%，按年等额还款抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。

题目
单选题
某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5%，按年等额还款抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为(  )。
A

9.00%

B

8.05%

C

30.00%

D

7.52%

参考答案和解析
正确答案： A
解析：
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第1题：

某商业店铺的购买价格为80万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款40万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为3.8万元，则该项投资的税前现金回报率为()

A:9.5%
B:12.5%
C:13.8%
D:14%

答案：A
解析：
税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。结合题意，该项投资的税前现金回报率为：3.8/40*100%=9.5%。

第2题：

某投资者以100万元购买了一店铺，其中60万元为银行提供的年利率为7%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款，年还款额8.54万元。该店铺的年租金收入为20万元，年经营成本为年租金收入的25%。该项投资的偿债备付率是()。

A、1.32
B、1.76
C、1.88
D、2.5

答案：B
解析：
偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额 可用于还本付息的资金=20-20×25%=15万元。 当期应还本付息额为8.54万元。 偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额=15/8.54=1.76

第3题：

某等额本息还款的房地产抵押贷款月还款额为7 908元，贷款年利率为5％，贷款期限为15年，抵押率为40％，则该房地产抵押物价值为( )万元。

A．100

B．167

C．250

D．300

第4题：

某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（　）。

A、12.39%
B、15.38%
C、16.25%
D、21.13%

答案：C
解析：
考点:现金回报率与投资回报率。年还本付息额A=P×i/【1-1/（1+i）n】= 200×7.5%/【1-1/（1+7.5%）30】=16.934万元，投资者权益增加=16.934-200×7.5%=1.934万元，年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60万元，税前现金流=60-16.934=43.066万元，所得税=（60－16.934+1.934）×25%=11.25万元，税后现金流=43.066-11.25=31.816万元。写字楼市场价值增值额=500×3%=15万元，投资回报率=（31.816+1.934+15）/300=16.25%。

第5题：

某投资者以100万元购买了一店铺，其中60万元为银行提供的年利率为7%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。该店铺的年租金收入为15万元，年经营成本为年租金收入的25%。该项投资的偿债备付率是()。

A、1.32
B、1.76
C、1.88
D、2.5

答案：A
解析：
偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额可用于还本付息的资金=15-15×25%=11.25万元。当期应还本付息额：等额本息还款公式计算为8.54万元。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额=11.25/8.54=1.32

第6题：

某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元自投资者用现金支付。如果该投资的经营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为()。

A:12%
B:14%
C:7%
D:2.8%

答案：B
解析：
现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。题中，该项投资的税前现金回报率为：2.8/20*100%=14%。

第7题：

某等额本息还款的房地产抵押贷款月还款额为7908元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，抵押率为40%，则该房地产抵押物价值为()。

A:100万元
B:167万元
C:250万元
D:300万元

答案：C
解析：
已知A=7908元，i=5%/12,n=15*12=180（个月），

。抵押物价值=1000008.1／40%=2500020.3(元)。

第8题：

某投资者以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为1000m2的写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则第6年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为( )万元。

A．213.22

B．192.16

C．176.2

D．198.34


正确答案：B

第9题：

某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（　）。

A.12.39%
B.15.38%
C.16.25%
D.21.13%

答案：C
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。年还本付息额A=P×i/[1-1/（1+i）n]= 200×7.5%/[1-1/（1+7.5%）30]=16.934万元，2014年利息：200×7.5%=15（万元），2014年偿还本金：16.934-15=1.934（万元），2015年利息：（200-1.934）×7.5%=14.855（万元），2015年偿还本金（投资者权益增加）：16.934-14.855=2.079（万元），年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60万元，税前现金流=60-16.934=43.066万元，所得税=（60－16.934+2.079）×25%=11.286万元，税后现金流=43.066-11.286=31.78万元。写字楼市场价值增值额=500×（1+3%）×3%=15.45万元，投资回报率=（31.78+2.079+15.45）/300=16.436%。本题选项C最接近计算结果。

第10题：

某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。

A.6.75%
B.8.05%
C.7.93%
D.7.52%

答案：D
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。

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