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在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用(  )。（2014年试题）

题目
单选题
在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用(  )。（2014年试题）
A

银行存款利率

B

银行贷款利率

C

通货膨胀率加银行存款利率

D

资金的机会成本加风险调整值

参考答案和解析
正确答案： D
解析：
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第1题：

采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（ ）。

A．9734．2

B．10218．3

C．10407．5

D．10458．8


正确答案：B

第2题：

在采用风险调整折现率法评价投资项目时，下列说法中，错误的是（ ）。

A.项目风险与企业当前资产的平均风险相同，只是使用企业当前资本成本作为折现率的必要条件之一，而非全部条件

B.评价投资项目的风险调折现率法会缩小远期现金流量的风险

C.采用实体现金流量法评价投资项目时应以股权投资成本作为折现率，采用股权现金流量法评价投资项目时应以股权资本成本作为折现率

D.如果净财务杠杆大于零，股权现金流量的风险比实体现金流量大，应使用更高的折现率


正确答案：B
风险调整折现率法采用单一的折现率同时完成风险调整和时间调整，这种做法意味着风险随时间推移而加大，可能与事实不符，夸大远期现金流量风险。

第3题：

在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（ ）

A.投资风险较大 B.案例利率较低

C.收益较小 D.收益较稳定


正确答案：A

第4题：

在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用（　　）。

A．银行存款利率
B．银行贷款利率
C．通货膨胀率加银行存款利率
D．资金的机会成本加风险调整值

答案：D
解析：
确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。

第5题：

在采用风险调整折现率法评价投资项目时，下列说法中，错误的是()。

A、项目风险与企业当前资产的平均风险相同，只是使用企业当前资本成本作为折现率的必要条件之一，而非全部条件
B、评价投资项目的风险调整折现率法会缩小远期现金流量的风险
C、采用实体现金流量法评价投资项目时应以加权平均资本成本作为折现率，采用股权现金流量法评价投资项目时应以股权资本成本作为折现率
D、如果净财务杠杆大于零，股权现金流量的风险比实体现金流量大，应使用更高的折现率

答案：B
解析：
本题考核的知识点是“风险调整折现率法评价投资项目的内容”。风险调整折现率法采用单一的折现率同时完成风险调整和时间调整，这种做法意味着风险随时间推移而加大，可能与事实不符，夸大远期现金流量风险。

第6题：

在计算投资项目财务可行性评价指标中，投资风险应该通过修改应用时间价值原理时所依据的折现率指标来反映，即风险越大，折现率越高；风险越小，折现率越低。（ ）


正确答案：×
在计算投资项目财务可行性评价指标中，投资风险既可以通过调整项目净现金流量来反映，也可以通过修改应用时间价值原理时所依据的折现率指标来反映。

第7题：

某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。关于该估价项目的说法，正确的是（　　）。

A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率
B.评估单价应当等于价值时点类似地块的平均交易单价
C.现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果
D.折现率可以根据委托人的目标要求来设定

答案：D
解析：
A 项，投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。B 项，对于同时选用两种或两种以上估价方法进行测算的，在确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性后，根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法得出一个综合测算结果。当选用加权算术平均方法时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果给予较大权重；反之，给予较小权重。估价对象评估单价＝市场比较法评估单价×影响权重 1＋收益法评估单价×影响权重 2。C 项，由于现金流量折现法考虑了资金的时间价值，所以现金流量折现法测算结果小于静态分析法测算结果。D 项，评估投资价值时所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。

第8题：

在采用风险调整折现率法评价投资项目时，下列说法中，错误的是（）。

A.项目风险与企业当前资产的平均风险相同，只是使用企业当前资本成本作为折现率的必要条件之一，而非全部条件

B.评价投资项目的风险调整折现率法会缩小远期现金流量的风险

C.采用实体现金流量法评价投资项目时应以加权平均资本成本作为折现率，采用股权现金流量法评价投资项目时应以股权资本成本作为折现率东

D.如果净财务杠杆大于零，股权现金流量的风险比实体现金流量大，应使用更高的折现率


正确答案：B

第9题：

房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为()。

A:折现率
B:报酬率
C:投资收益率
D:资本化率

答案：B
解析：
报酬率也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率同性质的比率。报酬率为投资回报与所投入资本的比率，即报酬率=投资回报/所投入的资本。可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资所需投入的资本是房地产价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。

第10题：

运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（　）确定是否进行投资。

A、等待投资型期权估价
B、放弃型期权估价
C、成长型期权估价
D、柔性期权估价

答案：C
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。成长型期权估价，首期开发通常很难产生理想的收益，其投入很可能与收益持平甚至大于收益，但对项目后期投资收益会有较大影响。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。参见教材P245。

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