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甲公司2013年末购入一项土地使用权，购买价款为90万元，相关税费5万元。甲公司决定在土地上自行建造一栋写字楼，董事会作

题目
多选题
甲公司2013年末购入一项土地使用权，购买价款为90万元，相关税费5万元。甲公司决定在土地上自行建造一栋写字楼，董事会作出明确书面决议，决定建成之后对外出租。2014年1月1日，写字楼开始建造，建造过程中发生土地开发费用10万元，建筑成本40万元，安装成本10万元。为购进土地和开发写字楼，甲公司2014年1月1日借入一笔借款，本金为300万元，期限为三年，年利率7%。甲公司对投资性房地产均采用成本模式计量。假定不存在其他因素，关于甲公司自行建造写字楼的处理，下列表述正确的有（）。
A

甲公司购入的土地使用权应确认为投资性房地产，建造期间计提的摊销应计入建筑物成本中

B

自行建造投资性房地产，发生的土地开发费用.建筑成本.安装成本均应计入投资性房地产成本中

C

若该投资性房地产2014年6月30日完工，则专门借款的利息费用支出不能资本化，应计入财务费用中

D

若该投资性房地产2015年6月30日完工，则投资性房地产的入账成本为176万元

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相似问题和答案

第1题：

新华公司有关投资性房地产的业务资料如下：

(1)2005年1月20日，购入一块土地使用权，支付价款及相关税费计3 000万元，土地使用权的使用年限为50年(假定新华公司按年采用直线法进行摊销，无净残值)。

(2)2006年1月8日，新华公司在此土地上自行建造一栋办公楼，购入工程物资一批，增值税专用发票上注明的买价为800万元，增值税额为 136万元，工程物资已验收入库。

(3)工程领用702万元的工程物资，同时领用本公司生产的产品一批，该批产品的实际成本为 80万元，税务部门核定的计税价格为100万


正确答案：新华公司应编制的有关会计分录如下： (1)2005年度： 借：无形资产 30000000 贷：银行存款 30000000 借：管理费用 600000 贷：累计摊销 600000 (2)2006年度： ①借：工程物资 9 360 000 贷：银行存款 9 360000 ②借：在建工程 7 990000 贷：工程物资 7 020 000 库存商品 800 000 应交税费—应交增值税(销项税额) 170 000 ③借：在建工程 2010000 贷：应付职工薪酬 2010000 ④借：固定资产 10 000 000 贷：在建工程 10000000 ⑤借：原材料 2 000 000 应交税费—应交增值税(进项税额) 340000 贷：工程物资 2 340000 ⑥借：管理费用 600 000 贷：累计摊销 600000 ⑦借：管理费用 100 000 贷：累计折旧 100000 (3)2008年12月31日： 借：投资性房地产 40000000 累计折旧 500000 累计摊销 2400000 贷：固定资产 10 000000 无形资产 30 000 000 资本公积—其他资本公积 2900 000 (4)2008年12月： 借：银行存款 2 800 000 贷：其他业务收入 2 800000 借：营业税金及附加 140000 贷：应交税费—应交营业税 140 000 借：投资性房地产—公允价值变动 1 000000 贷：公允价值变动损益 1 000 000
新华公司应编制的有关会计分录如下： (1)2005年度： 借：无形资产 30000000 贷：银行存款 30000000 借：管理费用 600000 贷：累计摊销 600000 (2)2006年度： ①借：工程物资 9 360 000 贷：银行存款 9 360000 ②借：在建工程 7 990000 贷：工程物资 7 020 000 库存商品 800 000 应交税费—应交增值税(销项税额) 170 000 ③借：在建工程 2010000 贷：应付职工薪酬 2010000 ④借：固定资产 10 000 000 贷：在建工程 10000000 ⑤借：原材料 2 000 000 应交税费—应交增值税(进项税额) 340000 贷：工程物资 2 340000 ⑥借：管理费用 600 000 贷：累计摊销 600000 ⑦借：管理费用 100 000 贷：累计折旧 100000 (3)2008年12月31日： 借：投资性房地产 40000000 累计折旧 500000 累计摊销 2400000 贷：固定资产 10 000000 无形资产 30 000 000 资本公积—其他资本公积 2900 000 (4)2008年12月： 借：银行存款 2 800 000 贷：其他业务收入 2 800000 借：营业税金及附加 140000 贷：应交税费—应交营业税 140 000 借：投资性房地产—公允价值变动 1 000000 贷：公允价值变动损益 1 000 000

第2题：

甲公司2013年8月6日从其拥有80％股份的被投资企业购入一项剩余使用年限为8年的土地使用权，该无形资产的账面价值为405万元，售价为525万元（假设不考虑相关税费），预计使用年限为8年，采用直线法摊销。甲公司2013年末编制合并资产负债表时，应调减“无形资产”项目的金额为：

A、103.25万元
B、105万元
C、113.75万元
D、115万元

答案：C
解析：
2013年末编制的相关抵消分录为：
借：营业外收入120
贷：无形资产　　　120
当期多计提的摊销金额的抵消：
借：无形资产——累计摊销　6.25
　　贷：管理费用　[120/8×5/12]　6.25
甲公司2013年末编制合并资产负债表时，应调减“无形资产”项目的金额＝120－6.25＝113.75（万元）。

第3题：

甲公司于20×8年1月10日通过竞拍取得一块土地使用权，支付价款200万元，每年摊销额为10万元。甲公司在这块土地上自行建造一栋写字楼。20×9年12月31日，写字楼达到预定可使用状态，发生满足资本化条件的支出500万元（包括满足资本化条件的土地使用权的摊销），使用寿命为20年，净残值为零，当日写字楼的市场价格为750万元，暂时空置。2×10年2月28日，甲公司拟整体出租这栋写字楼，但尚未找到合适的承租人。

2×10年3月31日甲公司董事会作出正式的书面决议，将该写字楼经营出租给乙公司，持有意图短期内不变。5月31日与乙公司签订经营租赁合同，租赁期为5年，租赁期开始日为2×10年6月30日。甲公司对该项投资性房地产采用公允价值模式计量，该栋写字楼从建成之日起每月的市场价格上涨25万元，每年末确认公允价值变动。

2×11年2月1日，甲公司处置该栋写字楼，收到合同价款1 700万元。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列各题。

<1>、甲公司将该写字楼确认为投资性房地产时，应计入资本公积的金额为（ ）。

A.153.75万元

B.131.25万元

C.125万元

D.0


正确答案：A
【正确答案】：A
【答案解析】：土地使用权的入账价值为200万元，写字楼的入账价值为500万元，至2×10年3月31日，土地使用权累计摊销额＝10×(2＋3/12)＝22.5(万元)，写字楼累计折旧＝500/20×3/12＝6.25(万元)。因此2×10年3月31日土地使用权和写字楼账面价值合计＝(200－22.5)＋(500－6.25)＝671.25(万元)。而至2×10年3月31日写字楼公允价值为825万元(750＋25×3)，所以应该确认资本公积＝825－671.25＝153.75(万元)。

第4题：

甲公司2×11年至2×14年发生的有关无形资产的业务如下：
（1）2×11年初，外购一项房地产，包括A土地使用权和地上建筑物，由于土地和建筑物未单独标价，甲公司一并支付了购买价款450万元。经评估，该土地使用权的公允价值为300万元，建筑物的公允价值为200万元。
（2）甲公司取得房地产之后作为自用厂房核算，对于土地使用权和地上建筑物采用直线法计提摊销和折旧，土地使用权预计使用寿命为60年，预计净残值为0；地上建筑物预计使用寿命为30年，预计净残值为0。
（3）2×12年末，甲公司进行减值测试时发现，该土地使用权出现了减值迹象，预计可收回金额为212万元。减值后，预计使用寿命变为55年，原摊销方式和净残值不变。
（4）2×14年末，由于企业资金周转困难，生产效益下降，因此甲公司决定关闭该厂房，并将其与乙公司一块位置较好的B土地使用权和一项专利技术进行置换，乙公司土地使用权的公允价值为390万元，专利技术的公允价值为110万元。甲公司的房地产经评估，土地部分的公允价值为305万元，建筑物部分的公允价值为185万元。甲公司另向乙公司支付补价10万元。假定该交易具有商业实质。
不考虑其他因素。
（1）分别计算甲公司购入房地产时，土地使用权和建筑物的入账价值。
（2）计算2×12年末建筑物和土地使用权的账面价值，以及土地使用权应计提的减值金额。
（3）计算2×14年末资产置换中甲公司应确认的土地使用权和建筑物的处置损益。
（4）计算2×14年末置换取得的土地使用权和专利技术的入账价值，并编制相关分录。


答案：
解析：
（1）土地使用权的入账价值＝300/（200＋300）×450＝270（万元）（1分）
建筑物的入账价值＝200/（200＋300）×450＝180（万元）（1分）
（2）2×12年末建筑物的账面价值＝180－180/30/12×23＝168.5（万元）（1分）
2×12年末减值前土地使用权的账面价值＝270－270/60×2＝261（万元）（0.5分）
可收回金额为212万元，因此应计提的减值准备＝261－212＝49（万元）（0.5分）
（3）2×14年末建筑物的账面价值＝180－180/30/12×47＝156.5（万元），因此甲公司因处置建筑物应确认的处置损益＝185－156.5＝28.5（万元）（1分）
2×14年末土地使用权的账面价值＝212－212/（55－2）×2＝204（万元），因此处置损益＝305－204＝101（万元）（1分）
(4)换入资产的总成本＝换出资产公允价值＋支付的补价＝305＋185＋10＝500（万元）（0.5分）
换入乙公司土地使用权入账价值＝390/（390＋110）×500＝390（万元）（0.5分）
换入乙公司专利技术入账价值＝110/（390＋110）×500＝110（万元）（0.5分）
分录为：
借：固定资产清理——建筑物156.5
　　累计折旧23.5
　　贷：固定资产——建筑物180（0.5分）
借：无形资产——B土地使用权 390
　　　　　　——专利技术 110
　　累计摊销 17
　　无形资产减值准备 49
　　贷：无形资产——A土地使用权 270
　　　　固定资产清理　　156.5
　　　　资产处置损益129.5
　　　　银行存款 10（2分）

第5题：

甲企业购入一项土地使用权并用于开发建造一栋自用厂房，该土地使用权的成本应当计入厂房的建造成本。（　）


答案：错
解析：
企业取得的土地使用权，通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算。

第6题：

甲股份有限公司（以下简称甲公司）为一家制造业上市公司。2009年甲公司发生了如下交易：

（1）1月1日，与ABC公司达成协议，以市区200亩土地的土地使用权和两栋办公楼换入ABC公司拥有的S公司30%的股权和T公司402的股权。甲公司200亩土地使用权的账面价值为4000万元，公允价值为8000万元，未曾计提减值准备。两栋办公楼的原价为10000万元，累计折旧为8000万元，公允价值为2000万元，未曾计提减值准备。ABC公司拥有S公司30%的股权的账面价值及公允价值均为6000万元；拥有T公司402的股权的账面价值及公允价值均为4000万元。假定该交易不具有商业实质。

（2）3月1日，甲公司就其欠T公司的8000万元债务，与T公司达成债务重组协议。协议规定：T公司首先豁免甲公司债务2000万元，然后甲公司以市区另外一块100亩土地使用权偿还剩余债务6000万元。甲公司该土地使用权的账面价值为3000万元；公允价值为6000万元，未曾计提减值准备。

（3）3月15日，甲公司就应付乙公司账款250万元与乙公司进行债务重组，乙公司同意将应收甲公司债务250万元免除50万元，并将剩余债务延期三年偿还，按年利率5%计息；同时约定，如果甲公司一年后有盈利，从第二年起按8%计息。假定甲公司的或有应付金额满足预计负债确认条件。

（4）4月1日，甲公司与M公司达成一项资产置换协议。甲公司为建立一个大型物流仓储中心，以其产成品与M公司在郊区的一块100亩土地的土地使用权进行置换，同时，M公司用银行存款支付给甲公司补价800万元。甲公司用于置换的产成品的账面余额为4500万元，已经计提600万元跌价准备，其公允价值为4000万元。M公司用于置换的100亩土地的土地使用权的账面价值为1000万元，未曾计提减值准备，公允价值为3200万元。假定该交换具有商业实质。

假定上述与资产转移、债务重组、股权转让相关的法律手续均在2009年4月底前完成。不考虑交易过程中的增值税等相关税费。

（5）2009年末甲公司的一项债券投资即将到期。该债券是甲公司2007年1月2日购买，的大海公司当日发行的3年期债券，票面利率40，债券面值1000万元，甲公司支付价款1028.29万元；债券的实际利率为32，作为持有至到期投资核算。该债券每年付息一次（1月2日），最后一年归还本金并付最后一次利息。假设甲公司按年计算利息。

要求：

（1）计算确定甲公司自ABC公司换入的S公司30%的股权和T公司40%的股权的入账价值；

（2）编制甲公司以土地使用权和办公楼自ABC公司换入S公司和T公司股权的相关会计分录；

（3）对甲公司与T公司的债务重组，编制甲公司的会计分录；

（4）对甲公司与乙公司的债务重组，编制甲公司的会计分录；

（5）计算确定甲公司从M公司换入的土地使用权的入账价值；

（6）编制甲公司以产成品换入M公司土地使用权的相关会计分录；

（7）编制甲公司2007年和2008年与债券投资的相关分录。


正确答案：
(1)因交易不具有商业实质，应以换出资产的账面价值总额加上应支付的相关税费作为换入资产的成本总额。
长期股权投资——S公司的入账价值=[4 000+(10 000--8 000)]×6 000÷(6 000+4 000)=3 600(万元)
长期股权投资——T公司的入账价值=[4 000+(10 000—8000)3×4 000--(6 000+4 000)=2 400(万元)
(2)借：固定资产清理 2 000
　　　累计折旧 8 000
　　　贷：固定资产 10 000
借：长期股权投资——s公司 3 600
　　　　　　　　——T公司 2 400
　　贷：无形资产 4 000
　　　　固定资产清理 2 000
(3)借：应付账款 8 000
　　　 贷：无形资产 3 000
　　　　　 营业外收入——处置非流动资产利得 3 000
　　　　　 营业外收入——债务重组利得 2 000
(4)甲公司应确认的重组利得
　　=债务账面余额一重组后债务的账面价值一预计负债
　　=250一(250—50)一(250—50)×3%×2=38(万元)
借：应付账款 250
　　贷：应付账款——债务重组 200
　　　　预计负债 12
　　　　营业外收入——债务重组利得　38
(5)800/4 000=20%<25%，属于非货币性资产交换。
从M公司换入的土地使用权的入账价值=4 000—800=3 200(万元)。
(6)借：无形资产 3 200
　　　 银行存款800
　　　 贷：主营业务收入4 000
借：主营业务成本 3 900
　　存货跌价准备 600
　　贷：库存商品 4 500
(7)①2007年1月2日购入时
借：持有至到期投资——面值 1 000
　　　　　　　　　——利息调整 28.29
　　贷：银行存款 1 028.29
②2007年12月31日 
应收利息=1 000×4%=40(万元)
利息收入=1 028.29×3%=30.85(：5元)
利息调整摊销额=40—30.85=9.15(万元)
借：应收利息 40
　　贷：投资收益 30.85
　　　　持有至到期投资——利息调整 9.15
③2008年1月2日
借：银行存款 40
　　贷：应收利息 40
④2008年12月31日
应收利息=1 000×4%=40(万元)
利息收入=(1 028.29—9.15)×3%=30.57(万元)
溢价摊销=40一30 .57=9.43(万元)
借：应收利息 40
　　贷：投资收益 30.57
持有至到期投资——利息调整 9.43

第7题：

（2018年）甲企业购入一项土地使用权并用于开发建造一栋自用厂房，该土地使用权的成本应当计入厂房的建造成本。（　）


答案：错
解析：
企业取得的土地使用权，通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算。

第8题：

甲、乙公司均为增值税一般纳税人，且注册地均于境内江南某市。20×7年3月10日，甲公司向乙公司购入原材料一批，按照增值税专用发票上注明的价款为1200万元，增值税额为204万元，乙公司同意甲公司以一块土地使用权为对价，支付所购原材料的价款。土地使用权的账面价值为900万元，公允价值为120077元，甲公司以银行存款支付其差额部分，乙公司销售的原材料的账面价值为1000万元。假定该项交易具有商业实质且公允价值能够可靠计量，不考虑除增值税以外的相关税费。乙公司土地使用权的入账价值为 ( )万元。

A．796

B．1000

C．1200

D．1404


正确答案：D
解析：按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的规定，如果非货币性资产交换具有商业实质，则换入资产的入账价值应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定。乙公司以其销售的原材料换入甲公司的一块土地使用权，应按换出原材料的公允价值1200万元加上应支付的相关税费作为土地使用权的入账价值。

第9题：

甲公司2×17年从乙公司手中购入一项包括土地使用权及其地上建筑物的房地产，共支付购买价款和相关税费95万元。另外，支付给参与该项交易谈判和商定等事项的本企业员工本月工资以及奖金合计3万元，支付专门为购入该项房地产而借款所发生的利息费用1万元。甲公司将该项房地产作为自用写字楼，购入后即达到预定可使用状态。由于乙公司出售之前是作为投资性房地产核算的，因此对土地和建筑物未单独标价，假定经市场评估，该项土地使用权的公允价值为60万元，地上建筑物的公允价值40万元，不考虑其他因素，甲公司购入该项房地产中，应确认的固定资产入账价值为（　）。

A.40万元
B.39.6万元
C.39.2万元
D.38万元

答案：D
解析：
本题考查知识点：以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产。
企业以一笔款项同时购入多项没有单独标价的资产，多项资产中除了固定资产还包括其他资产的，需要按照各项资产的公允价值的比例对总成本进行分配，分别确认各项资产的成本。本题中，购买该项房地产的总成本＝95（万元），应确认的固定资产入账价值＝40/（60＋40）×95＝38（万元）。
注意：①支付给本企业员工的工资和奖金并不是专门为房地产购进业务发生的支出，即使没有该业务企业员工参与其他工作也是会发放工资的；并且不属于房地产达到预定使用状态的必要支出，因此不能计入房地产购进成本中；②该房地产购入即达到预定可使用状态，不存在超过一年的购建期间，因此专门借款的利息费用支出1万元应费用化，不需要计入房地产成本。

第10题：

甲公司为房地产开发企业，20×7年与房地产开发、建设和投资有关的业务如下：（1）自行开发建造一栋用于对外出租的写字楼，建造成本合计为2 200万元，董事会作出书面决议，将办公楼对外出租，由于规模较小，年中完工并实际对外出租，期末收到300万元租金，并发生修理费用20万元；（2）外购一块土地并在土地上建造一栋自用办公楼，土地的购买价款为400万元，本期发生建造成本130万元，期末尚未完工；（3）自行开发一项对外出售的公寓，本期累计发生建造成本4 200万元，所在地块土地使用权的价值为2 000万元。假定不考虑投资性房地产公允价值变动及土地、建筑物的折旧摊销因素，下列说法中，正确的有（　）。

A.甲公司期末投资性房地产项目列示金额为2220万元
B.甲公司期末在建工程科目余额为530万元
C.本期房地产相关业务影响营业利润的金额为280万元
D.甲公司期末存货项目的列示金额为6200万元

答案：C,D
解析：
选项A，事项1确认投资性房地产列示金额为2 200万元，修理费用计入当期损益；事项2土地使用权确认为无形资产；事项3土地使用权确认为存货。所以投资性房地产项目列示金额只有2200万元
选项B，期末在建工程科目列示金额为130万元，土地使用权单独作为无形资产列示。
选项C，只有事项1中涉及的金额影响当期利润300-20=280万元
选项D，只有事项3的金额列为存货（开发支出）=4200+2000=6200
会计处理，
事项（1），自行开发投资性房地产的处理如下，修理费用直接计入当期损益（其他业务成本）
借：投资性房地产——在建 2 200
　　贷：应付职工薪酬/工程物资/银行存款等 2 200
完工后，
借：投资性房地产 2 200
　　贷：投资性房地产——在建 2 200
收到租金时，
借：银行存款/其他应收款 300
　　贷：其他业务收入 300
发生修理费用时，
借：其他业务成本 20
　　贷：银行存款 20
事项（2），房地产开发企业外购土地用于建造自用的房地产，在处理的过程中，房是房、地是地。分别确认无形资产和固定资产
购入土地，
借：无形资产 400
　　贷：银行存款 400
发生建造成本，
借：在建工程 130
　　贷：应付职工薪酬/工程物资/银行存款等 130
事项（3），房地产开发企业买地建商品房（作为存货的时候），土地的成本要计入建筑物的成本之中，统一列示在开发成本之中。
借：开发成本 （4 200＋2 000） 6 200
　　贷：银行存款/应付职工薪酬/工程物资等 6 200

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