多选题房地产拍卖底价确定的主要依据为（）。A拍卖标的房地产的估价报告B房地产价格影像因素分析C委托人的意愿D拍卖行的经验

乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有：
1.价值时点不同。拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。
2.估价目的不同。为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。
3.整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。
4.2012年取得土地时的土地市场状况与2013年拍卖别墅时不同，2012年的拍卖底价与2013年拍卖别墅的底价不具可比性，更不能与2015年二期别墅的售价相提并论。

房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”；房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复；房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。

对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节，为此拍卖房地产的委托人应该在签订拍卖委托合同前（针对拍卖委托的具体情况，有时也在委托合同签署后），委托有估价资质的房地产价格评估机构对拍卖标的进行估价，作为委托方和拍卖行确定评估拍卖保留价、起拍价和期望价的参考。

1.委托人是法院，不是甲公司。拍卖底价评估属于鉴证性评估。因市场高档住宅交易实例众多，优先选用比较法，由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。
　　2.乙估价公司可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。
　　一是从估价目的看，当时估价公司是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期住宅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；
　　二是从价值时点看，拍卖时是2017年12月，而第二期工程在2018年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；
　　三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期是以小户型为主，赠送的精装修的价值也低，第二期以改善型为主，精装修的价值会高一些，相当于第一期住宅产品的升级换代，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；
　　四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；
　　五是从市场销售结果看，拍卖底价为9800元/m2，售出6栋的平均价格为9860元/m2，比较吻合，尚有4栋没有拍出，也从市场方面反映了市场的低迷、估价结果的合理性。

房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”；是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复；是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。