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w房地产开发企业新开发的普通住宅销售增值额为1000万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为6000万元，则其应纳土

题目
单选题
w房地产开发企业新开发的普通住宅销售增值额为1000万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为6000万元，则其应纳土地增值税额为()万元。
A

0

B

360

C

480

D

600

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相似问题和答案

第1题：

位于市区的化工厂受让一块土地，将其开发好以后与位于市区的某房地产开发公司交换办公楼一幢。双方鉴定的产权转移书据上各自注明土地作价800万元、办公楼作价1000万元。化工厂受让土地使用权支付的相关价款与费用共计500万元，土地开发成本100万元，准予扣除的开发费用50万元；房地产开发公司建造办公楼发生的土地使用费支出400万元，房地产开发成本和费用分别为200万元和100万元。

要求：

就化工厂与房地产开发公司的这一交换行为计算双方应该缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、契税、土地增值税和企业所得税。（该市核定的契税税率为4%，房地产开发费用列支比例为10%）。

附：土地增值税四级超率累进税率：

（一）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30%。

（二）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40%。

（三）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50%。

（四）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60%。


正确答案：
（1）化工厂：
　　①应纳营业税＝（800—500）×5%＝15（万元）
　　②应纳城市维护建设税和教育费附加＝15×（7%＋3%）＝1.5（万元）
　　③应纳印花税＝800×0.5‰＋1000×0.5‰＝0.4＋0.5＝0.9（万元）
　　④房屋交换以差价作为计算契税的依据，由于在交换中化工厂多承受了房屋，所以要缴纳契税，而房地产开发公司不需要缴纳。
　　应纳契税＝（1000－800）×4%＝8（万元）
　　⑤化工厂不是房地产开发企业，所以在计算土地增值税扣除项目金额时，其转让土地的印花税0.4万元可以单独扣除（但0.5万元的印花税因与土地转让无关，所以不可以扣除），非房地产开发企业不能加计扣除20%，契税是因为承受房屋而缴纳，因与土地转让无关也不能扣除。所以
　　扣除项目金额＝500＋100＋50＋15＋1.5＋0.4＝666.9（万元）
　　土地增值额＝800－666.9＝133.1（万元）
　　由于土地增值率小于50%，所以
　　应纳土地增值税＝133.1×30%＝39.93（万元）
　　⑥计算企业所得税时，企业缴纳的土地增值税可以据实扣除，0.5万元的印花税和8万元的契税因与土地转让无关，而是因为承受房屋而缴纳的，不能在税前扣除。所以   
　应纳税所得额=800－（500＋100＋50＋15＋1.5＋0.4＋39.93）＝93.17（万元）
　　应纳所得税额＝93.17×33%＝30.75（万元）
（2）房地产开发公司：
　　①应纳营业税＝1000×5%＝50（万元）
　　②应纳城市维护建设税和教育费附加＝50×（7%＋3%）＝5（万元）
　　③应纳印花税＝800×0.5‰＋1000×0.5‰＝0.9（万元）
　　④房地产开发公司不需交纳契税。
　　⑤在计算土地增值税扣除项目金额时，房地产开发公司的印花税不能单独扣除，但可以加计扣除20%，所以扣除项目金额＝400＋200＋（400＋200）×10%＋50＋5＋（400＋200）×20%＝835（万元）土地增值额＝1000－835＝165（万元）由于土地增值率小于50%，所以,应纳土地增值税＝165×30%＝49.5（万元）
　　⑥计算企业所得税时，房地产开发费用和企业缴纳的土地增值税可以据实扣除，但加计扣除20%的部分不能扣除，所以,应纳税所得额=1000－（400＋200＋100＋50＋5＋49.5）＝195.5（万元）
　　应纳所得税额＝195.5×33%＝64.52（万元）

第2题：

某房地产开发企业从事房地产开发项目，取得土地使用权支付了200万元，房地产开发成本为360万元。计算土地增值税的增值额时，两项支出允许扣除的金额为( )万元。

A．560

B．660

C．672

D．632


正确答案：C
解析：税法规定从事房地产开发的企业取得土地使用权支付的价款和开发成本可加计 20%扣除。

第3题：

该房地产开发公司计算写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计( )万元。

A．10032

B．11280

C．11880

D．12540


正确答案：A

第4题：

某房地产开发企业出售房地产的增值额为5500万元，扣除项目金额为2000万元，房地产开发企业应缴纳的土地增值税为（　　）万元。

A.1000
B.1250
C.2600
D.3300

答案：C
解析：
简便算法：增值额为5500万元，扣除项目金额为2000万元，超过扣除项目200%，则用公式9-95500×60%-2000×35%=2600万元

第5题：

某房地产开发企业出售房地产的增值额为2000万元，扣除项目金额为1500万元，该房地产开发企业应缴纳的土地增值税为()万元。

A:600
B:775
C:800
D:1000

答案：B
解析：
我国土地增值税划分为四个级次，增值额超过扣除项目金额100%、不超过200%的部分按50%的税率计算，土地增值税的应纳税额=土地增值额*50%-扣除项目金额*15%=2000*50%-1500*15%=775（万元）。【说明】该考点涉及的知识点新版教材已删除。

第6题：

某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼,取得销售收入9000万元。该公司为建造该写字楼取得土地使用权所支付的金额为2500万元,建造该写字楼花费的房地产开发成本为1500万元,房地产开发费用支出为300万元。

已知营业税税率为5%,城市维护建设税税率为7%,教育费附加征收率为3%,印花税税率为0.5‰。

土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

要求:根据上述资料,计算该公司转让该写字楼应纳土地增值税额。


正确答案：解法(一) 土地增值税应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率) (1)确定转让房地产的收入为9000万元。 (2)确定转让房地产的扣除项目金额:取得土地使用权所支付的金额为2100万元;房地产开发成本为1600万元;房地产开发费用为380万元;与转让房地产有关的税金为:9000×5%×(1+7%+3%)+9000×0.5‰=499.5万元;从事房地产开发的企业加计扣除额为740万元[(2100+1600)×20%]。 扣除项目金额总计=2100+1600+380+499.5+740=5319.5(万元) (3)转让房地产的增值额=9000-5319.5=3680.5(万元) (4)增值额与扣除项目金额的比率=3680.5÷5319.5×100%≈69.19% (5)应纳土地增值税额=5319.5×50%×30%+(3680.5-5319.5×50%)×40%=797.925+408.3=1206.225(万元) 解法(二) 采用速算扣除法计算即可按总的增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简单方法直接得出土地增值税的应纳税额。 (1)、(2)、(3)、(4)计算步骤及方法同解法(一)中的(1)、(2)、(3)、(4)。 (5)根据速算扣除法增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的计算公式为: 土地增值税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% 即:应纳土地增值税额=3680.5×40%-5319.5×5%= 1472.2-265.975=1206.225(万元)
解法(一) 土地增值税应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率) (1)确定转让房地产的收入为9000万元。 (2)确定转让房地产的扣除项目金额:取得土地使用权所支付的金额为2100万元;房地产开发成本为1600万元;房地产开发费用为380万元;与转让房地产有关的税金为:9000×5%×(1+7%+3%)+9000×0.5‰=499.5万元;从事房地产开发的企业加计扣除额为740万元[(2100+1600)×20%]。 扣除项目金额总计=2100+1600+380+499.5+740=5319.5(万元) (3)转让房地产的增值额=9000-5319.5=3680.5(万元) (4)增值额与扣除项目金额的比率=3680.5÷5319.5×100%≈69.19% (5)应纳土地增值税额=5319.5×50%×30%+(3680.5-5319.5×50%)×40%=797.925+408.3=1206.225(万元) 解法(二) 采用速算扣除法计算,即可按总的增值额乘以适用的税率,减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简单方法,直接得出土地增值税的应纳税额。 (1)、(2)、(3)、(4)计算步骤及方法同解法(一)中的(1)、(2)、(3)、(4)。 (5)根据速算扣除法,增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的,计算公式为: 土地增值税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% 即:应纳土地增值税额=3680.5×40%-5319.5×5%= 1472.2-265.975=1206.225(万元)

第7题：

某公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。

已知：土地增值税超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额lOO%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

要求：

计算该公司应缴纳的土地增值税税额。


正确答案：
(1)土地增值额=1000—(50+200+40+60)=650(万元) 
(2)扣除项目金额=50+200+40+60=350(万元) 
(3)增值额与扣除项目之比=650÷350=185.71% 
(4)应纳土地增值税=650×50%-350×15%=272.5(万元) 

第8题：

某市一内资房地产开发公司2010年开发一个商品房项目，有关资料如下：

（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入6000万元，并签订了销售合同。

（2）购入土地，支付与该项目相关的土地使用权价款800万元，另发生相关费用60万元。

（3）发生土地拆迁补偿费180万元，前期工程费100万元，支付工程价款900万元，基础设施及公共配套设施费90万元，开发间接费用60万元。

（4）发生销售费用200万元，财务费用300万元，管理费用60万元。

（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10％。

要求：根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：

（1）计算该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金和附加。

（2）计算该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用及“其他扣除项目”金额。

（3）计算该房地产开发公司2010年应缴纳的土地增值税。


正确答案：
（1）该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的税金及附加＝6000×5％×（1＋7％＋3％）＝330（万元）……（1分）
（2）准予扣除取得土地使用权所支付的金额＝800＋60＝860（万元）
准予扣除房地产开发成本＝180＋100＋900＋90＋60＝1330（万元）
准予扣除房地产开发费用＝（860＋1330）×10％＝219（万元）
准予扣除“其他扣除项目金额”＝（860＋1330）×20％＝438（万元）
该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额合计＝860＋1330＋219+438＝2847（万元）…… （2分）
（3）收入总额＝6000（万元）
准予扣除项目合计＝330＋2847＝3177（万元）
增值额＝6000－3177＝2823（万元）
增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％＝2823÷3177×100％＝88.86％，适用税率40％。
应纳土地增值税＝2823×40％－3177×5％＝970.35（万元） …… （2分）

第9题：

某房地产开发企业出售房地产的增值额为2000万元，扣除项目金额为1500万元，该房地产开发企业应缴纳的土地增值税为()。

A:600万元
B:775万元
C:800万元
D:1000万元

答案：B
解析：
本题考查缴纳的土地增值税累计计征办法。(1)掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0。②增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%。③增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15%。④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。(2)确定应税收入应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。(3)确定扣除项目①取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费。②房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用。③房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中，其他房地产开发费用按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人能按转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第①和②项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第①和②项合计的10%以内计算扣除。④转让房地产有关的税金支出，包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等。⑤其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。(4)计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除数”进行计算。2000*50%-1500*15%=775（万元）。

第10题：

甲房地产开发企业新开发的普通住宅销售增值额为1200万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为7000万元，则其应纳土地增值税额为（ ）万元。(2010年真题)

A.0
B.360
C.480
D.600

答案：B
解析：
土地增值税实行四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除率为0；②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除率为5%；③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除率为15%；④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除率为35%。本题中，增值额占扣除项目的比例为：1200÷7000＝17%，未超过扣除项目金额的50%，所以，土地增值税税率为30%，速算扣除率为0。计算土地增值税税额的计算公式为：土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率，则甲房地产开发企业其应纳土地增值税额为：1200×30%－7000×0＝360（万元）。

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