甲、乙、丙同学三人各出资100万购买了一栋三层别墅，约定三人对该别墅共有。别墅过户后，按照约定，甲住第一层，乙住第二层，

①《物权法》第103 条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。甲、乙、丙不具有家庭关系，因此是按份共有，A 选项正确，当选；②《物权法》第102 条规定：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。因此甲、乙、丙承担连带责任，甲承担责任后可以向乙、丙追偿。所以B、C 选项正确，当选；③共有人未约定一定期限内不得分割共有物的，按份共有人可以随时请求分割共有物，所以丙请求分割别墅不受时间限制。《物权法》第100 条规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。所以D 选项正确，当选。

D项：根据《合同法》的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本题中，甲与丙办理了产权登记，根据《物权法》的规定，不动产设立、变更经登记发生法律效力。因此，丙已经取得了房屋的所有权，甲丧失所有权。因此，符合上述第（一）种情形，乙不能要求甲履行。故D项说法错误。

AC项：根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，可以要求其支付违约金，也可以要求甲采取补救措施，支付相等价格的房屋一套。故AC项说法正确。

B项：根据《合同法》的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，B项说法正确。

本题为选非题，综上所述，本题的正确答案为D。

1.本题考核租赁合同。《合同法》第二百一十五条规定，租赁斯限六个月以上的，应当 采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本题中明确了甲乙之间是口头约定，且租赁期限定为5年，故应视其为不定期租赁。《合同法》第二百三十二条规定，当 事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为 不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租 人。所以对于认定为不定期租赁合同的，当事人都可以随时提出解除合同，但应当保证在合 理期限内通知对方。本题乙欲与甲解除租赁合同，应当在合理期限内通知甲。
2.本题考核维修及费用负担问题。《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需 要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维 修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长 租期。本题中，虽然在“洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象”，且“甲对此未置可否”，但不 影响承租人甲对出租人乙享有的请求维修的权利，所以甲可以要求乙对房屋进行维修，如果 乙不履行维修义务的，甲自行出资进行的维修，费用也应由出租人乙承担，对于因维修房屋 给承租人甲带来的不便，乙应当相应减少其租金或延长租期。
3.本题考核合同相关规定和侵权责任。首先，丁的维修公司免费为甲进行维修房屋的 合同属于无名合同。《合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定 的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。其次， 因丁的维修公司免费为甲维修，故可以视为丁对甲的一种无偿赠与。第三，修缮工作属于加 工承揽性质，故适用加工承揽合同相关规定。因为丁公司是派工人前去执行工作，属于职务 行为，而其工人也是在执行职务过程中不慎摔伤，所以应适用《侵权责任法》第三十四条规 定（用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任）。所 以丁公司应对其工人的人身损伤承担赔偿责任。
4.本题考核未经出租人同意对租赁物进行改善或增设他物的处理。本题描述甲对乙的 别墅进行的是“较大装修”，依据《合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意， 可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设 他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。对此承租人甲在未告知出租人乙的 情况下对租赁物进行了较大的修缮，属于此二百二十三条规定的情形，故乙可以要求甲恢复 原状，如果不能恢复可以请求其赔偿损失。
5.本题考核损失赔偿问题。本题交代在2005年6月，“由于新换瓦片质量问题，别墅 屋顶出现大面积漏水。”此次漏水是由于甲对租赁物进行修葺时购置的瓦片质量存在瑕疵引 发“漏水”而造成的，对此，乙不存在过错，故甲无权请求乙进行赔偿。
6.本题考核承租物的抵押问题。甲生前以其承租权设定担保，后戊基于担保关系占有 了租赁物，看似关系较为复杂，但其实不然。考生应跳离这些障碍物，将复杂的法律关系简 单化。《合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住 的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。而丙正是与承租人乙共同居住的人，故其可以在租赁 期内继续使用租赁物，即享有别墅的承租使用权。
7.本题考核占有人的权利。《物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被 侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除 危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权， 自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。虽然戊人住别墅得到了出租人乙的同意，但丙作为在先权利人已经先占有了该房屋，因此，丙可以向戊主张返还以实现自己的 权利。

1.为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。 乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。
2.(1)甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修 费用由乙负担。
(2)甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影 响乙对该项义务的承担。
(3)因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期 的范围。
3.(1)甲丁之间属于无名合同，应适用《合同法》总则的相关规定，并可参照《合同 法》分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作 问题适用承揽合同规则。
(2)应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇佣活动中遭受的人身损害承担赔偿 责任。
4.乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意，对租赁物进行 改装或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。
5.无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失应由甲自行承担。
6.丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该别墅的承租使用权。因为承租人在房屋租 赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
7.丙有权请求戊返还原物。因为丙根据《合同法》的规定是合法占有人，有权请求侵 占人返还原物。
【主要参考法律规定】《民法通则》第九十三条、第一百三十二条、第一百三十五条， 《合同法》第一百二十四条、第二百一十五条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百 三十二条、第二百三十四条，《物权法》第三十四条、第二百三十四条、第二百四十五条， 《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条。

本题涉及按份共有和共同共有的认定问题。依照《物权法》第103条之规定，对按份共有和共同共有约定不明的，除具有家庭关系等外，视为按份共有本例中甲、乙、丙虽系兄弟三人，但各自出资，表明其分家另过，不具有家庭关系，故应推定为按份共有因此，本题正确选项为B。

《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本题甲、乙、丙三人对各出资4万元合建的三层楼为按份共有关系，其各自共有的份额为小楼的1/3，而非三层中的任何之一层。乙出卖其所居住的第二层并非是转让自己的份额，而是对共有物的重大处分，必须取得占有2/3以上份额的共有人同意，甲、丙均反对，故此乙无权出售其居住的第二层。

[考点]抵押合同、不动产登记、所有权、风险转移、合同解除[答案及解析]1.抵押合同有效。乙银行不享有对别墅的抵押权。因为未办理登记。《物权法》第180条规定，"债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。"第187条规定："以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。"本题中甲和银行之间的抵押并未登记，因此抵押权没有设立。依据《物权法》第15条规定，抵押合同成立时已经生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。

2.属于丙。理由是买卖合同有效，且办理了过户登记。《物权法》第9条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。"本题中，甲和丙达成了别墅买卖合同后，丙预付500万元并与甲办理了过户手续。这时虽然甲未将房屋交付与丙，但登记后丙便是别墅的所有权人。

3.不能。因为丙的实际损失为500万元及利息。《合同法》第113条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。"本题中，丙只支付了500万元的价款，因此其只能要求甲返还500万元及其利息。

4.能。有权要求甲返还1000万元及其利息。因为甲存在欺诈，且丁因甲的欺诈不可能取得别墅的所有权，故可要求甲双倍返还已付房款及其利息。《商品房买卖合同解释》第8条规定："具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。"本题中甲将别墅卖给丙后又卖给了丁，甲存在欺诈，且丁因甲的欺诈不可能取得别墅的所有权，故可要求甲双倍返还已付房款及其利息。

5.由甲承担。因为该别墅并未交付给丙，风险并未转移。承租人戊不承担风险责任。《合同法》第143条规定："因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。"题中该别墅并未交付给丙，风险并未转移。承租人戊不承担风险责任。因此该别墅灭失的风险应当由甲承担。

6.享有合同解除权，因为租赁物已经灭失。戊行使解除权后可要求甲返还10万元的租金。《合同法》第231条规定："因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。"据此戊可以行使解除权并可要求甲返还10万元的租金。

7.由甲、戊合理分摊。经甲同意而形成的添附，因不可归责于双方的原因而解除合同的，由双方分担损失。《房屋租赁合同解释》第11条规定，"承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。"本题中，戊经过甲的同意才装修的，租赁合同的解除是由于不可抗力导致的，因此剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由甲和戊双方按照公平原则分担。