问答题甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告,银行据此发放了抵押贷款.2009年1月,因借款人不能如期偿还贷款,处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多,银行认为甲机构存在高估,并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价.请问:1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

本题考查的是房地产转让估价的常用方法。主要原因有：（1）在价值时点下，房地产市场状况处于低迷状态，房地产市场不景气，住宅类房屋的成交量明显减少。（2）从张某购买此房屋到价值时点，中间间隔6年，房屋的成新率明显降低，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。（3）2010年8月1日时，房地产市场可能存在泡沫，至价值时点2016年8月1日，房地产市场回归到正常状态。（4）国家相关的制度政策对房价的抑制作用。

本题考查的是房屋征收估价工作流程。（1）房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在估价报告中说明。
（2）被征收人对估价结果有异议的，应当向原房地产估价机构申请复核估价。申请复核估价的，应当提出书面复核估价申请，指出估价结果存在的问题。被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。

产生两者差异的原因有：
(1)估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
(2)估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，等于市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
(3)设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有
差异。
(4)购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。

1.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；没有说明的，需要考虑租赁的影响。本题中未说明不考虑租赁权的影响，因此估价时需要考虑租赁权的影响。
2. 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。法院没有书面说明，且该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、运营费用、税金等求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。

本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”

1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。
（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；
（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；
（3）估价对象：第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；
（4）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。
2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。

1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。
（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是征收估价；
（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2014年9月，第二次估价的价值时点是2015年6月；
（3）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是征收价值。
2.根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。