单选题甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应( )。A 按工业用途估价B 按居住用途估价C 按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D 先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

题目

单选题

甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应( )。

按工业用途估价

按居住用途估价

按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

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第1题：

甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。

请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?

正确答案：
1．估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
2．估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
3．设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。
4．购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。

第2题：

（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。第 11 题下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。

A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让

B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业

C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变

D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题

正确答案：B

第3题：

（一）

某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

正确答案：
理由包括：
　　1．本次评估的价值为投资价值（拍卖应价）。（3分）
　　2．投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值。（3分）
　　3．不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。（4分）
　　（说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，均不给分）

第4题：

甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
<1> 、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？
<2> 、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？

答案：

解析：

1.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；没有说明的，需要考虑租赁的影响。本题中未说明不考虑租赁权的影响，因此估价时需要考虑租赁权的影响。
2. 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。法院没有书面说明，且该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、运营费用、税金等求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。

第5题：

商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

第6题：

（二）甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。第 8 题甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（）。

A．按工业用途估价

B．按居住用途估价

C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

正确答案：A

第7题：

某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。

（1）1996年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。

（2）1997年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该房地产拍卖价格的评估。

（3）1998年，企业以该房地产向保险公司投保，保险公司受企业委托进行投保价值的评估。

（4）1999年，该房屋因火灾被烧坏，保险公司受企业委托进行理赔的评估。

正确答案：
（1）进行该商场抵押价值评估的技术路线：
1）用市场比较法、收益法评估出商场完全产权（出让土地使用权和房屋所有权）的现时房地价格。
2）用基准地价修正系数法、市场比较法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。
3）由完全产权商场的现时房地产价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。

（2）该商场进行房地产拍卖价值评估的技术路线：
1）用市场比较法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。
2）由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价（拍卖底价）。

（3）企业以该房地产进行投保价值评估的技术路线：用成本法、市场比较法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。

（4）该房地产进行理赔价值评估的技术路线：
1）用成本法评估修复所需的费用。
2）用收益法评估出企业的间接损失。
3）由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。

第8题：

甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?

2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

正确答案：
1．复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。
2．复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。

第9题：

在处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的（　　）。

A.抵押价值
B.市场价值
C.经济价值
D.社会价值

答案：B

解析：

商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定，估价费用由委托人承担。任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。

第10题：

估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。

由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（　）。

　　A.估价机构根据最高最佳原则，应按商业用途评估该房地产
　　B.估价机构根据合法原则，应按工业用途评估该房地产
　　C.该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门
　　D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值

答案：B

解析：

根据合法原则，应按工业用途评估该房地产。

甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应( )。

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