甲和乙是同乡,现都在北京市海淀区工作。甲在深圳市南山区有一套住房,经协商,同意以400万元的价格将房屋卖给乙。双方在北京签订了合同,乙一次性支付了房款,后办理了房屋产权过户手续。现甲之妻以卖房未经其同意为由,要求乙返还房产。据此,本案应当由哪个人民法院管辖?( )

题目
甲和乙是同乡,现都在北京市海淀区工作。甲在深圳市南山区有一套住房,经协商,同意以400万元的价格将房屋卖给乙。双方在北京签订了合同,乙一次性支付了房款,后办理了房屋产权过户手续。现甲之妻以卖房未经其同意为由,要求乙返还房产。据此,本案应当由哪个人民法院管辖?( )

A.北京市海淀区人民法院
B.深圳市南山区人民法院
C.北京市海淀区人民法院或者深圳市南山区人民法院
D.最先受理甲之妻起诉的人民法院
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相似问题和答案

第1题:

(2011年)2006年7月10日,甲与乙订立买卖合同,以500万元的价格向乙购买一套精装修住房。当日,甲支付了40万元定金,乙将房屋交付给甲。双方约定:甲应于8月1日前付清余款;乙应在收到余款后两日内办理房屋过户手续。7月15 日,当地突降特大暴雨,该房屋被淹没,损失额达60万元。甲认为该损失应当由乙承担。8月1日,甲向乙支付余款时直接扣除60万元,仅付400万元,同时要求乙办理房屋过户手续。乙收到上述款项后拒绝办理房屋过户手续。后经协商,甲于8月20日再向乙支付30万元,同日,乙将房屋过户至甲的名下。 2006年11月1 日,甲将房屋出租给丙,约定租期1年,但双方未依法办理登记备案手续。租期届满后,丙将房屋交还甲,但以房屋租赁合同未登记备案因而无效为由,拒绝支付所欠剩余租金。 2008年4月1日,甲与丁订立房屋买卖合同,约定价款600万元。丁依约于4月5日付清了全部价款,甲将房屋钥匙交给丁。但甲与丁在办理过户登记时,登记机构因电脑系统发生故障停止办公,申请未被受理。因丁需紧急出差,双方遂约定待丁回来之后再办理房屋过户登记手续。 2008年4月10日,不知甲、丁之间已签订房屋买卖合同的戊向甲表示愿以650万元的价格购买其房屋。甲同意,即刻与戊订立了房屋买卖合同。戊于次日付清了全部房款。双方于4月15日办理完毕过户登记手续。 4月20日,丁出差归来。要求甲尽快办理房屋过户手续。甲告知丁已将房屋卖给他人,愿意退还600万元并要求解除合同。丁当即拒绝,坚持要甲办理过户手续。2008年5月10日,丁在确悉房屋已过户至戊名下时,以自己与甲订约在先,甲、戊之间的房屋买卖合同无效为由,要求甲、戊退还房屋。戊则认为,由于甲、丁未办理过户手续,所以他们之间的房屋买卖合同尚未发生效力。 要求:根据上述内容,分别回答下列问题。 (1)甲提出的60万元房屋损失应由乙承担的主张是否成立?并说明理由。 (2)甲于2006年8月1日向乙支付400万元房款后,乙是否有权拒绝为之办理房屋过户登记手续?并说明理由。 (3)甲与丙之间的房屋租赁合同是否有效?并说明理由。 (4)甲与丁之间的房屋买卖合同是否发生效力?并说明理由。 (5)甲与戊之间的房屋买卖合同是否有效?戊是否取得了房屋所有权?并分别说明理由。 (6)丁若请求人民法院判决甲返还房屋,能否得到支持?并说明理由。 (7)丁对甲的诉讼时效何时届满?并说明理由。


正确答案:
(1)甲提出的60万元房屋损失应由乙承担的主张不成立。根据规定,标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本题中,当事人未对标的物毁损灭失风险转移进行约定,因此,应该自交付之日起毁损灭失的风险发生转移,此时应该由甲承担房屋损失。
(2)乙有权拒绝为之办理房屋过户登记手续。根据规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本题中,先履行合同的一方为甲,其履行不符合甲乙之间合同的约定“付清余款”,此时乙有权拒绝为其办理过户手续。
(3)甲与丙之间的房屋租赁合同有效。根据规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。本题中,虽然没有办理房屋租赁合同的登记备案手续,但是丙以该理由确认合同无效不支付租金,人民法院是不予以支持的。
(4)甲与丁之间的房屋买卖合同发生效力。根据规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有约定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本题中,甲与丁依法订立房屋买卖合同,此时依照《合同法》的规定发生法律效力。
(5)甲与戊之间的房屋买卖合同有效。根据规定,在出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的情形中,如果合同均不具有合同法第52条规定的无效情形,各个买卖合同均为有效。戊取得了房屋所有权,根据物权法律制度的规定,不动产物权的变动以登记为生效要件。由于甲、戊双方基于有效的买卖合同办理了房屋过户登记手续,因此戊取得了房屋所有权。
(6)丁若请求人民法院判决甲返还房屋,不能得到支持。根据规定,在出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的情形,如果合同均不具有合同法第52条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权,可以请求追究出卖人的违约责任。在本题中,由于戊已经依法取得该房屋的所有权,丁不能请求甲返还房屋,但有权要求甲承担违约责任。
(7)于2010年5月10日届满。根据规定,丁对甲的诉讼时效为2年,自丁知道其权利受到侵害之日(2008年4月20日)起计算;但是,2008年5月10日丁要求甲、戊退还房屋,引起诉讼时效中断,此时诉讼时效重新从2008年5月11日开始计算。

第2题:

甲将一套房屋以200万元的价格卖给了乙,双方约完:“全部价款分10次付清,每期20万元,在乙支付完毕价款前,甲保留房屋的所有权。”甲向乙交付了房屋。乙支付第4期价款后,甲为乙办理了过户登记,但乙一直没有支付第5期与第6期价款。下列说法正确的是()

A.房屋所有权人依然是甲

B.乙已经取得房屋的所有权

C.甲有权请求乙一次支付剩余的全部价款

D.甲有权解除房屋买卖合同,并请求乙返还房屋


参考答案:BCD

第3题:

甲被宣告死亡后重新出现,原由其弟继承甲位于石岐区的2间房屋已卖给了乙,对甲的2间房屋()

A.甲无权要求返还卖房款

B.应返还甲的房屋,甲弟退款给乙

C.甲有权要求乙返还房屋

D.甲弟把卖房款返还甲


参考答案:D

第4题:

2015年4月2日,甲将一套自有房屋出卖给乙,乙支付了房款,但尚未办理过户登记。甲将房屋交付给乙使用。乙将房屋出租给丙,租期3年。后甲去世,仅有一继承人丁。丁继承房屋变更登记到自己名下后,将该房屋出卖给戊,办理了过户登记。下列哪些表述是错误的:

A、甲、乙房屋买卖合同没有登记,因此合同尚未生效
B、丁将房屋出卖给戊属无权处分
C、戊因善意取得房屋的所有权
D、戊可以要求丙返还房屋

答案:A,B,C,D
解析:
《物权法》第15条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”办理登记并非合同生效的要件,因此A选项错误,当选;甲是房屋的所有权人,丁是甲的唯一继承人。《物权法》第29条:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。”因此,丁因继承取得房屋的所有权,将房屋出卖给戊属于有权处分。故B选项错误,当选。因丁是有权处分,则戊不可能是善意取得。C选项错误,当选。《物权法》第34条:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”若丙是有权占有,则戊无权根据《物权法》第34条要求返还房屋;若丙无权占有,则戊有权根据《物权法》第34条要求返还房屋。《合同法》第229条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”因此,丙根据租赁合同的占有,是有权占有,戊并无返还原物请求权。D选项错误,当选。

第5题:

2006年7月10日,甲与乙订立买卖合同,以500万元的价格向乙购买一套精装修住房。当日,甲支付了40万元定金,乙将房屋交付给甲。双方约定:甲应于8月1日前付清余款;乙应在收到余款后两日内办理房屋过户手续。7月15日,当地突降特大暴雨,该房屋被淹没,损失额达60万元。甲认为该损失应当由乙承担。8月1日,甲向乙支付余款时直接扣除60万元,仅付400万元,同时要求乙办理房屋过户手续。乙收到上述款项后拒绝办理房屋过户手续。后经协商,甲于8月20曰再向乙支付30万元,同日,乙将房屋过户至甲的名下。

2006年11月1日,甲将房屋出租给丙,约定租期1年,但双方未依法办理登记备案手续。租期届满后,丙将房屋交还甲,但以房屋租赁合同未登记备案因而无效为由,拒绝支付所欠剩余租金。

2008年4月1日,甲与丁订立房屋买卖合同,约定价款600万元。丁依约于4月5日付清了全部价款,甲将房屋钥匙交给丁。但甲与丁在办理过户登记时,登记机构因电脑系统发生故障停止办公,申请未被受理。因丁需紧急出差,双方遂约定待丁回来之后再办理房屋过户登记手续。

2008年4月10目,不知甲、丁之间已签订房屋买卖合同的戊向甲表示愿以650万元的价格购买其房屋。甲同意,即刻与戊订立了房屋买卖合同。戊于次日付清了全部房款。双方于4月15日办理完毕过户登记手续。

4月20目,丁出差归来,要求甲尽快办理房屋过户手续。甲告知丁已将房屋卖给他人,愿意退还丁600万元并要求解除合同。丁当即拒绝,坚持要甲办理过户手续。2008年5月10日,丁在确悉房屋已过户至戊名下时,以自己与甲订约在先,甲、戊之间的房屋买卖合同无效为由,要求甲、戊退还房屋。戊则认为,由于甲、丁未办理房屋过户手续,所以他们之间的房屋买卖合同尚未发生效力。

根据上述内容,分别回答下列问题:

(1)甲提出的60万元房屋损失应由乙承担的主张是否成立?并说明理由。

(2)甲于2006年8月1日向乙支付400万元房款后,乙是否有权拒绝为之办理房屋过户登记手续?并说明理由。

(3)甲与丙之间的房屋租赁合同是否有效?并说明理由。

(4)甲与丁之间的房屋买卖合同是否发生效力?并说明理由。

(5)甲与戊之间的房屋买卖合同是否有效?戊是否取得了房屋所有权?并分别说明理由。

(6)丁若请求人民法院判决甲返还房屋,能否得到支持?并说明理由。

(7)丁对甲的诉讼时效何时届满?并说明理由。


正确答案:
【答案】:
(1)甲的主张不成立。根据规定,标的物毁损、灭杀的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。(P355)在本题中,风险由甲承担。
(2)乙有权拒绝。在本题中,当事人在买卖合同中事先约定“乙在收到余款后2日内办理房屋过户手续”,由于甲在支付余款时直接扣除60万元不合法,应视为甲未按照合同约定付清余款,因此,乙有权拒绝为之办理房屋过户登记手续。
(3)甲与丙之间的租赁合同有效。根据规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。(P362)
(4)甲与丁之间的买卖合同生效。根据规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有约定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。(P306)
(5)①甲与戊之间的房屋买卖合同有效。根据规定,甲与戊之间的房屋买卖合同自成立时生效。(P334)②戊取得了房屋所有权。根据规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。(P305)
(6)不能得到支持。根据规定,在出卖人就同意标的物订立多重买卖合同的情形,如果合同均不具有合同法第52条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权,可以请求追究出卖人的违约责任。(P335)在本题中,由于戊已经依法取得该房屋的所有权,丁不能请求甲返还房屋,但有权要求甲承担违约责任。
(7)于2010年5月10日届满。根据规定,丁对甲的诉讼时效为2年,自丁知道其权利受到侵害之日(2008年4月20日)起计算;但是,2008年5月10日丁要求甲、戊退还房屋,引起诉讼时效中断。

第6题:

甲承租乙的房间,为了使用方便,乙将房屋产权证书交给了甲保管。甲未经乙的同意,与丙订立买卖合同,并告知了丙租赁房屋的事实,现丙向甲支付了约定的房款,房款与市场价、格大体相同。下列说法错误的是( )。

A.丙基于善意取得而享有房屋的所有权

B.甲的行为属于无权处分

C.乙可以要求丙返还房屋

D.乙可以解除与甲的租赁合同


正确答案:A
善意取得是指无权处分他人动产的占有人,在不法将动产或不动产转让给第三人后,如果受让人在取得该动产时出于善意,就可依法取得对该动产的所有权。受让人在取得动产的所有权以后,原所有人不得要求受让人返还财产,而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。在本题中,甲为无权处分人,但是丙是明知道甲的房屋是租来的而购买,这就不能构成善意取得。所以,甲的行为属于无权处分,乙可以要求丙返还房屋并有权解除与甲的租赁合同。

第7题:

甲承租乙的房屋,为了使用方便,乙将房屋产权证书交给了甲保管。甲未经乙的同意,与丙订立买卖合同,并告知了丙租赁房屋的事实,现丙向甲支付了约定的房款,房款与市场价格大体相同。下列说法错误的是( )。

A.丙基于善意取得而享有房屋的所有权

B.甲的行为属于无权处分

C.乙可以要求丙返还房屋

D.乙可以解除与甲的租赁合同


正确答案:A
丙在知道甲为无权处分人的情况下,仍然进行交易,故丙不是善意取得,所以A项错误。故选A。

第8题:

甲、乙签订房屋买卖合同。将房屋卖给乙。合同约定,一方违约应当支付购房款35%的违约金。在交房前甲将该房屋卖给了丙,并办理了过户手续。关于此案说法正确的是(乙不能要求甲实际交付该房屋,但可要求甲承担违约责任、若乙要求甲支付约定的违约金,甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少)。


正确答案:
(乙不能要求甲实际交付该房屋,但可要求甲承担违约责任、若乙要求甲支付约定的违约金,甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少)

第9题:

甲房地产公司与乙达成协议,甲将位于S市某小区标号为A12的商品房一套卖给乙,约定价款480万元。在合同签订后,丙提出愿意以520万元购买该房屋,于是甲与丙达成了买卖合同,并将房屋过户给了丙。之后,甲找到乙协商,提出变更合同的请求,表示愿意用位于另一小区的一套标号为B10的房子替代履行。乙实地考察了B10房屋的位置及户型后,表示同意变更合同。关于本案,下列说法正确的是

A.甲将房子卖给丙的行为,构成对甲、乙之间合同的违反,应当承担违约责任
B.甲、乙达成变更协议后,甲依然应当承担因违约而给乙带来的损失
C.甲、乙达成变更协议后,乙不能再向甲主张违约责任的赔偿
D.如果甲、乙没有达成变更协议,乙购房的目的落空,可以请求甲双倍返还购房款

答案:A,B,D
解析:
甲公司将自己标号为A12的商品房一房二卖,并且与第二个买受人丙办理了过户登记,明显构成违约,应当承担违约责任,A正确。合同变更协议达成有多种原因,如果提出变更的一方,给另一方带来损失的,在达成变更协议后,不影响另一方主张损害赔偿的权利。本题中,是因甲的违约进而提出变更请求的,在与乙达成变更协议后,不影响乙主张因甲违约给乙带来损害赔偿的权利,故B正确,C错误。本题中,如果甲、乙没有达成变更合同的协议,甲的行为属于在订立合同后,又将房屋卖给第三人,使得买受人乙合同目的不能实现的行为。根据《商品房买卖合同解释》第8条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”据此,乙可以解除合同,并可主张双倍返还购房款,故D正确。

第10题:

甲、乙双方于4月2日约定:甲向乙以8万元的价格购买房屋3间,分两次将房款付清,付清价款后房屋即归甲所有,乙迁出该房屋;乙若想继续利用此房经商,则应该于甲最后一次付清房款之前与甲签订房屋租赁合同,租金为每月2000元。合同签订后,甲即付清了全部房款,双方于5月16日又办理了房屋所有权过户登记手续,但双方未签订房屋租赁合同,乙也没有迁出此房,而是继续在此经商,每月月初支付给甲2000元房租。6个月之后,乙未按时交付第7个月的房租,甲即宣布解除租赁合同,要求乙迁出此房屋,遭到乙的拒绝,于是甲便向当地法院起诉,要求解除租赁合同,并归还房屋。问:
(1)如何认识甲、乙签订的买卖合同中有关交付的性质?为什?
(2)甲何时取得该房屋的所有权?为什么?
(3)假如乙于4月28日以9万元的价格将房屋又卖与丙,并与4月29日办理了过户手续,那么房屋的所有权应该归谁?为什么?
(4)如果甲、乙二人在5月16日办理了房屋过户手续后,甲将房屋卖给丁,那么甲、乙之间的租赁合同是否有效?为什么? 问:
(5)如果乙以事后未达成租赁协议为由主张返还租金,法院是否应予支持?为什么?


答案:
解析:
(1)甲、乙之间签订的房屋买卖合同交付性质属于占有改定,即甲、乙在买卖合同中的约定并未现实交付,而是由出卖人继续占有标的物,而买受人甲仅仅取得了房屋的问接占有,故为占有改定。
(2)甲自5月16日取得房屋的所有权,因为根据我国法律的规定,不动产所有权自办理登记过户时起转移。本案甲、乙双方办理房屋过户登记的时间为5月16日,所有权则从即日起由乙转移给甲。
(3)房屋所有权归丙,因为确认所有权的标志是登记,不动产以登记为公示方式,故所有权归丙。
(4)甲、乙之间的租赁合同有效,因为根据合同法的有关规定,在租赁合同有效期内,租赁物的所有权发生变动的,不影响租赁合同的效力。
(5)法院不予支持乙返还租金的请求,因为租赁物所有权发生变动,、不影响租赁合同的效力,租赁合同继续有效。尽管二人没有签订正式书面租赁合同,但口头租赁合同也是有效的。
【精解】本案例适用的法条主要有:《合同法》第133条(标的物所有权的转移)、第29条(买卖不破租赁)。这里有一个问题需要澄清,即《合同法》第133条的适用问题,第133条规定的“法律另有规定或者当事人另有约定的除外”,法律另有规定指的是不动产以登记为转移的情形,当事人另有约定主要是指当事人约定的所有权保留条款。

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