单选题某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物租金一般为30元／米2（建筑面积），每年支付的土地税及房产税为20元／米2（建筑面积），支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元／米2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。根据上述材料，回答下面的问题（计算结果保留到整数位）。房屋的年纯收益为（

题目

单选题

某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物租金一般为30元／米2（建筑面积），每年支付的土地税及房产税为20元／米2（建筑面积），支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元／米2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。根据上述材料，回答下面的问题（计算结果保留到整数位）。房屋的年纯收益为（）元。

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第1题：

共用题干
某建筑物的建筑面积为1000米²，套内建筑面积为800米²，套内建筑面积的重置价格为4000元/米²，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。根据以上资料，回答下列问题：

求该建筑物现值可采用的公式为()。
A:建筑物现值=建筑物重新购建价格-年折旧额
B:建筑物现值=建筑物重新购建价格*成新率
C:建筑物现值=建筑物重新购建总价-折旧总额
D:建筑物现值=建筑物重新购建总价*（1-有效年龄/经济寿命）

答案：B,C

解析：

该建筑物单位建筑面积的重置价格=套内建筑面积×套内建筑面积的重置价格/建筑物的建筑面积=800*4000/1000=3200（元/米²）。
完全重置价值为C=800*4000=3200000（元），R=5%，N=50年，t=10年，代入以下成新率的计算公式：成新率=[1-（1-R）t/N]*100%=[1-(1-5%)*10/50］*100%=81%采用直线法折旧下的该建筑物的成新率为81%。
直线法年折旧额的计算公式为：D_i=D=(C-S)/N=C(1-R)/N已知C=800*4000=3200000（元），R=5%，N=50，代入公式D=3200000*（1-5%）/50=60800（元）。
求该建筑物现值可采用的公式为V=C-E_t或V=CX。

第2题：

某建筑物的建筑面积为1000平方米，套内建筑面积为800平方米．套内建筑面积的重置价格为4000元／平方米，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5％。

该建筑物单位建筑面积的重置价格为()元／平方米。查看材料

A.3200
B.4000
C.4100
D.5000

答案：A

解析：

该建筑物单位建筑面积的重置价格=套内建筑面积×套内建筑面积的重置价格÷建筑物的建筑面积=800×4000÷1000=3200(元／平方米)。

第3题：

某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。

评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为1 000平方米，建筑面积为1 800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。

要求：试根据以上资料评估该宗地2003年1月土地使用权的市场价值。

正确答案：
(1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×l 800×(1-10%)=972 000(元)
(2)计算总费用。
①年管理费=972 000×3%=29 160(元)
②年维修费=2 500×1 800×1.5%=67 500(元)
③年税金=25 × 1 800=45 000(元)
④年保险费=2 500 ×1 800×0.2%=9 000(元)
年总费用=①+②+③+④=29 160+67 500+45 000+9 000=150 660(元)
(3)计算房地产纯收益。房地产纯收益=年总收益-年总费用=972 000-150 660=821 340(元)
(4)计算房屋纯收益。
①计算年(折旧费)贬值额。年(折旧费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为48年(50-2)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回(注：如计算残值，也可以)。年(折旧费)贬值额

②计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价一年(折旧费)贬值额×已使用年数
=2 500×1 800-93 750×1
=4 406 250(元)
③计算房屋纯收益。
房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=4 406 250×8%=352 500(元)
(5)计算土地纯收益。
土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=821 340-352 500=468 840 (元)
(6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为：
50-3=47(年)
P=

=7 308 760(元)
单价=7 308 760÷1 000=7 309(元/平方米)
(7)评估结果。本宗土地使用权在2003年1月的土地使用权市场价值为7 308 760元，单价为7 309元/平方米。

第4题：

采用直线法折旧下的该建筑物的成新率为()。
A:20%
B:50%
C:81%
D:95%

答案：C

解析：

第5题：

该建筑物单位建筑面积的重置价格为()。
A:3200元/米²
B:4000元/米²
C:4100元/米²
D:5000元/米²

答案：A

解析：

第6题：

8年前建成交付使用的某建筑物，建筑面积为120米²，单位建筑面积的重置价格为600元/米²，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率为()。

A:81.00%
B:84.00%
C:84.17%
D:84.80%

答案：B

解析：

完全重置价值为120*600=72000（元），年折旧额为1440元，所以建筑物寿命期为72000/1440=50（年），已经过了8年，所以成新率为(50-8)/50=84%。

第7题：

该建筑物的年折旧额为（）。
A:4.00万元
B:6.08万元
C:6.40万元
D:760万元

答案：B

解析：

第8题：

用收益还原法算题

某临街店铺占地面积为300㎡，建筑物面积为600㎡，建筑物重置成本为1200元/㎡，耐用年限50年，已使用10年，残值为0。每月租金为50000元，出租方出租管理费为租金的10%，维修费为房屋重置价的2%，保险费率为1．5%，房产税为房屋原值的70%的1．2%，则房地产年房地纯收益为（　　）万

第9题：

共用题干
某建筑物的建筑面积为1000平方米，套内建筑面积为800平方米，套内建筑面积的重置价格为4000元/平方米，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。根据题意，回答下列问题：

采用直线法折旧下的该建筑物的成新率为()。
A:20%
B:50%
C:81%
D:95%

答案：C

解析：

该建筑物单位建筑面积的重置价格=800*4000*1000=3200（元/平方米）。
成新率=[1-（1-R）*（t/N)]*100%。式中，R表示残值率，t表示有效年龄，N表示经济寿命。所以该建筑物的成新率=[1-(1-5%)*(10/50)]*100%=81%。
年折旧=(3200-3200*5%)/50=60.8（元/平方米），年折旧额=60.8*1000=60800（元）=6.08（万元）。
选项A，建筑物现值=建筑物重置价格一折旧总额。选项D未考虑残值。

第10题：

某建筑物的建筑面积为1000平方米，套内建筑面积为800平方米，套内建筑面积的重置价格为4000元／平方米，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。

求该建筑物现值可采用的公式为()。

A、建筑物现值=建筑物重置价格一年折旧额
B、建筑物现值=建筑物重置价格×成新率
C、建筑物现值=建筑物重置总价一折旧总额
D、建筑物现值=建筑物重置总价×（1一有效年龄÷经济寿命）

答案：B,C

解析：

A减年折旧额不对，应减折旧总额。D未考虑残值，在没有残值情况下正确建筑

题目

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