问题:单选题2006年4月,某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中,要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋,双方协议以产权调换方式予以补偿,经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿,该房屋2006年8月市价为3600元/㎡,当时双方办理了房屋产权调换手续 去年,甲公司以每平方米建筑面积10000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为4000㎡的写字楼,随之办妥了权属转让手续,又花费100万元在该写字楼墙涂饰了本公司的标志。现在,该公司为取得该项房地产的所有支出是( )。A 小于4000万元B 等于4000万元C 等于4100万元D 大于4100万元
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问题:单选题某建筑物的建筑面积为120M2,于9年前建成交付使用,单位建筑面积的重置价格为3200元/M2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建筑物当前的成新率为()A 78.4%B 82.0%C 82.7%D 85.6%
问题:单选题关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是()。A 房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B 房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C 房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D 房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内众
问题:问答题如何利用收益法评估承租人权益的价值?
问题:多选题决定某类房地产供给量的主要直接因素有()。A该类房地产的价格水平B消费者的收入水平C该类房地产的开发成本D该类房地产的开发技术水平E房地产开发企业对未来的预期
问题:单选题某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权,委托房地产估价机构评估其可接受的最高价,该估价应采用的价值类型为()。A 市场价值B 投资价值C 谨慎价值D 在用价值
问题:问答题甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告,银行据此发放了抵押贷款.2009年1月,因借款人不能如期偿还贷款,处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多,银行认为甲机构存在高估,并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价.请问:1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
问题:问答题张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140m2的三室二厅住宅。由于生意经营不善,拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅,但双方均不知该如何确定此套住宅价格,为此委托某房地产估价公司进行评估,请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
问题:单选题宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例,其相应的修正系数为()。A 103.26%B 105.43%C 112.06%D ll4.42%
问题:问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡. 请问: 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
问题:问答题
问题:问答题赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后,赵某付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,并重新进行了装修,花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意,赵某欲以该别墅向银行抵押贷款,并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价,此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元,赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元,现估价人员掌握的资料有: 1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件; 2.赵某的购房发票; 3.商品房预售许可证复印件; 4.其他有关房地产市场资料。 请问: 1.上述资料用于抵押估价是否齐全? 2.估价人员可否承诺按170万元进行估价? 3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
问题:问答题【案例3-5】 ××市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价结果报告(节选) 一、估价委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 1.估价对象基本情况 估价对象位于××市××区,东至××路,西至××路,南至××路,北至××路,毗邻钱塘江,距区政府约1500m,距在建的地铁站约2000m,至火车站约25分钟车程,至××国际机场约20分钟车程,附近有K195、K315、K327等多路公交站点,周边有各类大型居住物业及商务中心,地理位置优越,交通条件便利。 估价对象由甲公司于2004年6月以出让方式取得,由A、B两地块组成,总用地面积55093㎡,其中,A地块31950㎡,为住宅用地;B地块23143㎡,为商业、办公用地。2005年市规划局《建筑方案设计批复》要求: (1)A地块由四幢地上34层、地下3层的住宅建筑组成; (2)B地块商业办公大楼(五星级酒店)为一幢主楼54层、地下3层、总高228m的大厦,同时要求该酒店必须开发为国家旅游局规定的五星级标准酒店。为确保酒店建成为××区的精品工程,要求酒店总投资额在6亿元人民币以上或等值外币(注:实际投资预算为10亿元人民币)。其技术指标见下表: 2008年2月,因西湖景观及城市规划需要,市规划局要求该项目的五星级酒店由原来设计高度228m降至160m。此规划变更,不但导致酒店的前期开发投资浪费,而且对酒店自身的品质、建筑体形、江景湖景视野、建筑密度和绿地率等产生不利影响,给甲公司造成多方面的经济损失。 因此,政府相关部门经专题研究决定,由此造成的经济损失,经中介机构评估后,按规定予以补偿。 2.估价对象勘察现状 至估价时点,A地块住宅楼项目主体已封顶,根据委托人提供的资料,住宅预售面积为可售面积的55%。//B地块五星级酒店已完成场地平整、勘探设计及环境评价、酒店扩初设计、酒店可行性研究方案、施工图设计、酒店餐厅内装饰设计等,并完成了酒店基坑、桩基工程施工,地面以上尚未建有建筑物。 3.权利状况及建设手续 (1)土地权利状况 本项目包括A、B两地块,共有三本《国有土地使用证》,土地使用权人均为甲公司。 ①杭×国用(2006)字第××号,使用权类型为出让,用途为综合(办公)用地,土地面积为12747㎡,使用年限至2056年1月15日止; ②杭×国用(2006)字第××号,使用权类型为出让,用途为商业用地,土地面积为10396㎡,使用年限至2046年1月15日; ③杭×国用(2006)字第××号,使用权类型为出让,用途为住宅用地,土地面积为31950㎡,使用年限至2076年1月15日。 (2)建设手续 本开发项目已取得下列建设手续: ①《建设工程规划许可证》,编号为2006015330××; ②《建筑工程施工许可证》,编号为33010820061026××。 (3)他项权利 在估价时点,酒店项目未设定抵押他项权利,但存在勘察设计、桩基施工等应付未付款项。 四、估价目的 为甲公司向政府提出经济补偿提供参考依据。 五、价值时点 二OO八年二月十日。 【纠错】2011教材新要求,简述价值时点的理由。 六、价值类型 本次估价基于公开市场价值标准,估价结果为新规划相对原规划所造成的土地减值损失、酒店收益损失、前期开发损失(已支付和合同约定支付)、相邻关联物业减值损失等。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价技术思路与方法 因规划调整给甲公司造成多种经济损失,不但影响酒店项目本身,还涉及到关联的住宅楼盘价值,无法采用常规的房地产估价方法。因此,本项目以经济损失估价为主线,采用类似于重置成本法和收益现值法的评估方法,对有形损失客观计价,对无形损失分析量化,确定价值影响系数,计算各项损失价值,累加后确定损失总价。 【纠错】缺所选估价方法的定义。 十、估价结果 根据估价目的,遵循估价原则,选用适当的估价方法,通过认真地对影响房地产价值因素的分析、测算,得出如下评估结论:至估价时点,由于规划条件变更所致的甲公司各类经济损失总计为195654165元,大写:人民币壹亿玖仟伍佰陆拾伍万肆仟壹佰陆拾伍元整。 【纠错】缺单价表示。 十一、估价人员(略) 【纠错】应叫注册房地产估价师 十二、协助估价人员 十三、实地查勘期(略) 十四、估价作业期 2008年2月15日至2008年3月8日。
问题:单选题运用假设开发法评估时,开发完成后的价值不适用()求取。A 市场法B 成本法C 收益法D 长期趋势法
问题:问答题某街道旁的一个商业门面房,建筑面积148 m2,现为餐饮门面,比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2,该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2,现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2,另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面,向估价师咨询其出价是否合适,问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?
问题:问答题征地补偿估价中,土地补偿费和安置补助费有哪些要求或标准?
问题:单选题预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益,如果报酬率为6% 该宗房地产第13年的净收益为( )万元。A 1B -1C 2D -2
问题:单选题某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降,该住宅楼总建筑面积为10000M2,共有100套住房,有100户居民。经评估,该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/M2,平均每套住房的市场租金为1500元/月,在受损情况下的市场价格为4500元/M2;如果对该住宅楼进行修复,恢复工程费为150万元,并需居民搬迁和在外临时安置6个月,搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后,会因曾受损而导致心理减价5%,关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法,正确的是()。A 该损害在经济上是可修复的B 修复所能带来的价值增加额为500万元C 该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D 在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
问题:问答题某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需做哪些专业工作?
问题:问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行国有土地上房屋征收,房屋征收部门张贴了房屋征收决定公告,房地产管理部门公示了有资质的房地产估价机构名单.某被征收人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名注册房地产估价师,在接待该被征收入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店.请问:1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具国有土地上房屋征收评估报告?2.你应如何确定该被征收房屋的用途?