建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑物的前提条件。

题目

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第1题：

在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据()确定收益年限。

A、土地的整个使用年限

B、土地的剩余使用年限

C、建筑物的整个使用年限

D、建筑物的整个使用年限

参考答案：B

第2题：

用收益法评估投资性房地产公允价值，当建筑物剩余年限与土地使用剩余年限一致时，下列关于确定收益期的说法中，正确的是()

A. 按孰短原则确定
B. 按土地使用剩余年限或建筑物剩余年限确定
C.剩余租赁期限
D. 按孰长原则确定

答案：B

解析：

当土地使用剩余年限与建筑物剩余年限一致时，收益期为土地使用剩余年限或者建筑物剩余年限。

第3题：

收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。

A．房地剩余技术

B．市场剩余技术

C．土地剩余技术

D．建筑物剩余技术

E．自有资金剩余技术

正确答案：CD
因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择A、B、E项。

第4题：

下列说法错误的有()。

A.土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限一致时，收益期应为土地使用权剩余年限或者建筑物剩余年限
B. 土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限一致时，应按照孰短原则确定收益期，对超过收益期的土地使用权或者建筑物应给予残留价值考虑
C. 如果评估的是承租人的权益价值，收益期应为剩余租赁期限
D. 运用收益法评估投资性房地产时，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限
E. 如果评估的是承租人的权益价值，收益期应为租赁期限

答案：B,E

解析：

土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限不一致时，应按照孰短原则确定收益期，对超过收益期的土地使用权或者建筑物应给予残留价值考虑;如果评估的是承租人的权益价值，收益期应为剩余租赁期限。

第5题：

房地合一评估采用收益法时，下列关于确定收益期限的说法中正确的是（　）。

A、以建筑物的剩余寿命剩余经济寿命为准
B、以土地使用权的剩余年限为准
C、孰长为准
D、孰短为准

答案：D

解析：

房地产收益期限应根据具体的评估对象的寿命及评估时采用的假设条件等来确定。
对于单独的土地和单纯的建筑物作为评估对象的，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限。
对于土地与建筑物合成体作为评估对象的，如果建筑物的经济寿命长于土地使用权年限或与之相同，则根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限。如果建筑物的经济寿命短于土地使用权年限，可先根据建筑物的经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限；然后再加上土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。
土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限不一致时，应按照孰短原则确定收益期，对超过收益期的土地使用权或者建筑物应给予残留价值考虑。

第6题：

收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，需要采用( )。

A．房地剩余技术

B．市场剩余技术

C．地剩余技术

D．建筑物剩余技术

E．自有资金剩余技术

正确答案：CD
[答案] CD
因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择A、 B、E项。

第7题：

在运用收益法评估建(构)筑物的价值时，下列关于收益期限的确定说法正确的是()。

A.单纯的建筑物作为评估对象的，应根据建筑物经济寿命( 不扣减开发建设期) 确定未来可获收益的期限
B. 如果建筑物的经济寿命短于土地使用权年限，则根据建筑物的经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限。以该收益期限为基础计算待估房地产的价值
C. 不论是单独评估建筑物还是评估土地与建筑物合成体，收益期限都应该以建筑物的经寿命为准
D. 如果建筑物的经济寿命短于土地使用权限，可先根据建筑物的经济寿命，扣减房地开发建设及装修等期限，确定未来可获收益期限; 然后再加上土地使用权年限超出建筑经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值

答案：D

解析：

收益期限的确定对于收益法评估建物的价值很重要，需要熟练掌握收益期限的确定:
单纯的建筑物作为评估对象的，应根据建筑物经济寿命扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限。
评估土地与建筑物合成体价值时，应该区分不同的情况，不能仅以建筑物的经济寿命为准。

第8题：

运用收益法评估投资性房地产公允价值，当建筑物剩余年限与土地使用剩余年限不一致时，下列关于确定收益期的说法中，正确的是（）。

A.按孰短原则确定

B.按土地使用剩余年限确定

C.按建筑物剩余年限确定

D.按孰长原则确定

正确答案：A
本题考查的是收益法。当土地使用年限与建筑物剩余经济年限不同时，按孰短原则润定剩余收益期限。参见教材 P134。

第9题：

运用收益法评估投资性房地产公允价值时，当建筑物剩余年限与土地一致时，下列关于确定收益期的表述中，正确的有（　）。

A.按孰长原则确定
B.按土地使用剩余年限确定
C.按照已用租赁期确定
D.按孰短原则确定
E.按建筑物剩余年限确定

答案：B,E

解析：

第10题：

（2017年真题）运用收益法评估投资性房地产公允价值，当建筑物剩余年限与土地使用剩余年限不一致时，下列关于确定收益期的说法中，正确的是（　）。

A.按孰短原则确定
B.按土地使用剩余年限确定
C.按建筑物剩余年限确定
D.按孰长原则确定

答案：A

解析：

当土地使用年限与建筑物剩余经济年限不同时，按孰短原则确定剩余收益期限。

建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑物的前提条件。

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