物流园区的建设应该是规划先行，物流园区的规划建设既要按市场经济的原则运作，又要坚持政府的协调引导。

在物流园区的开发建设中，应该将所有权和经营权分离，即以“物流园区管委会+园区专业运营商”的模式进行园区的开发建设。在实际运用中，该模式可分为以下 4 种：
(1)经济开发区模式。经济开发区模式就是将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设，是在特定的开发规划、政策下和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。
(2)主体企业引导模式。主要是从利用市场进行物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过利用在物流产业经营和企业供应链管理中具有优势的企业，由其率先在园区内开发和发展。
(3)工业地产商模式。是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予园区开发者适宜的工业项目开发的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等综合性配套政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。

(4)综合运作模式。是对上述 3 种模式进行综合利用。