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在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修

题目

在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。（）

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相似问题和答案

第1题：

市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?


正确答案：
(1)采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：
①可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；
②可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；
③可比实例的成交日期应与估价时点接近；
④可比实例的交易类型应与估价目的吻合；
⑤可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。
(2)因为成交日期与估价时点相差时问过长(5年应该视作很长时间)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年”。

第2题：

下列有关市场比较法的表述，正确的有()。

A:运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例
B:要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来
C:经过交易日期调整之后，可比实例的价格就变成了在估价时点的价格
D:进行交易情况修正之后，可比实例的实际成交价格就变成了理论价格
E:经过物业状况调整之后，可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格

答案：A,B,C,E
解析：
D项，交易情况修正，是指如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的，是将理论价格变成了可比实例的实际成交价格。

第3题：

运用市场比较法评估物业价格是,其基本过程是()。

A.搜集交易案例—--选取可比实例—--交易情况修正—--交易日期修正----区域因素修正----个别因素修正----物业价格确定

B.选取可比实例—--交易情况修正—--交易日期修正----区域因素修正----物业价格确定

C.搜集交易案例—--交易情况修正—--交易日期修正----个别因素修正----物业价格确定


参考答案：A

第4题：

采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为()。期时的定基价格指数

A:可比实例在成交日期的价格*（成交日期时的定基价格指数/估计时点时的定基价格指数）=可比实例在估价时点的价格
B:可比实例在成交日期的价格*（估计时点时的定基价格指数/成交日期时的定基价格指数）=可比实例在估价时点的价格
C:可比实例在估价时点的价格*（估计时点时的定基价格指数/成交日期时的定基价格指数）=可比实例在成交日期的价格
D:可比实例在成交日期的价格*（成交日期时的定基价格指数/估计时点时的定基价格指数）=可比实例在成交日期的价格

答案：B
解析：
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格*（估价时点的定基价格指数/成次日期的定基价格指数）=可比实例在估价时点的价格。

第5题：

运用比较法估价时，选取可比实例应符合的基本要求包括()。

A:可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
B:可比实例的成交日期应与估价目的吻合
C:可比实例的交易类型应与估价目的吻合
D:可比实例的成交价格应为正常市场价格
E:对一宗物业进行估价，一般应选取1～3个可比实例

答案：A,C,D
解析：
运用比较法估价时，选取的可比实例应符合如下四个基本要求：①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业，②可比实例的成交日期应与估价时点接近，③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。E项，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例。

第6题：

在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。（ ）

此题为判断题(对，错)。


正确答案：√

第7题：

收益性物业运用市场法估价的步骤为()

A:搜集交易实例→选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格
B:搜集交易实例→对可比实例成交价格进行处理→选取可比实例→求取比准价格
C:选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→搜集交易实例→求取比准价格
D:选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格→搜集交易实例

答案：A
解析：
运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：(1)搜集交易实例。(2)选取可比实例。(3)对可比实例成交价格进行处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和物业状况调整。(4)求取比准价格。

第8题：

用市场法进行评估,通常的公式为()。

A.可比实例修正价格=可比实例成交价*交易情况修正比率*交易日期修正比率*区域因素修正比率*个别因素修正比率

B.可比实例修正价格=可比实例成交价*交易日期修正比率*区域因素修正比率*个别因素修正比率

C.可比实例修正价格=可比实例成交价*交易情况修正比率*交易日期修正比率*区域因素修正比率


参考答案：A

第9题：

收益性物业市场法中，在选取可比实例时，应符合的基本要求包括()

A:可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
B:可比实例的成交日期应与估价时点接近
C:可比实例的交易类型应与估价目的吻合
D:可比实例的成交价格应为正常交易价格
E:可比实例的成交价格应为能够修正为正常的市场价格

答案：A,B,C,E
解析：
收益性物业市场法中，选取可比实例的基本要求包括：(1)可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；(2)可比实例的成交日期应与估价时点接近；(3)可比实例的交易类型应与估价目的吻合；(4)可比实例的成交价格应为"正常市场价格或能够修正为正常市场价格。

第10题：

在比较法估价中将可比实例的不正常成交价格修正为正常价格，这种对可比实例成交价格进行的处理，称为()。

A.建立比较基础
B.市场状况调整
C.交易情况修正
D.房地产状况调整

答案：C
解析：
可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正。称为交易情况修正。

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