某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营,已知该投资者的目标收益率为18%,预计未来20年内的年租金上涨率为5%, 问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时,方能满足投资者收益目标的要求?

题目

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第1题：

下列各项中，属于投资性房地产的有()。

A、企业以经营租赁方式租出的写字楼

B、企业准备建成后用于出租的在建写字楼

C、企业拥有并自行经营的饭店

D、企业出租给本企业职工的房屋

E、企业持有拟增值后转让的土地使用权

参考答案：AE

第2题：

2007年5月，甲企业计划购入一栋6层写字楼，将其中4层出租给乙企业，能够单独计量和出售；其余2层用于本企业办公。5月16日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼的4层出租给乙企业，为期5年。6月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元，其中，土地使用权的成本300万元，建筑物的成本900万元(用于出租的4层成本为600万元，自用的2层成本为300万元)。甲企业所在城区没有活跃的房地产交易市场。假设不考虑其他因素，下同。作为甲企业投资性房地产入账的金额为( )万元。

A．1200

B．600

C．800

D．400

正确答案：C
解析：属于投资性房地产的写字楼600万元，属于投资性房地产的土地使用权=300×(600÷ 900)=200(万元)，共计800万元。

第3题：

某企业购入一栋写字楼用于对外出租,并与客户签订了经营租赁合同。写字楼买价20000万元,另支付相关税费150万元。在与客户签订经营租赁合同过程中,支付咨询费、律师费等10万元,差旅费2万元。该投资性房地产的入账价值为()。

A、20000万元

B、20150万元

C、20160万元

D、20162万元

答案：B

第4题：

某投资者以500万元购买了一商铺用于出租经营，未来20年的年净租金收入均为60万元，投资者的目标收益率为10％。该投资项目的财务净现值为（　　）万元。

A.5.00
B.10.81
C.12.OO
D.54.55

答案：B

解析：

第5题：

某投资者以500万元购买了一商铺用于出租经营，未来20年的年净租金收入平均为60万元，投资者的目标收益率为10%。该投资项目的财务净现值为()。

A:5.00万元
B:10.81万元
C:12.00万元
D:54.55万元

答案：B

解析：

P=-500+A［(1+i)ⁿ-1］/［i(1+iⁿ)］=-500+60*［(1+10%)²⁰-1］［10%*(1+10%)²⁰］=-500+510.81=10.81（万元）。

第6题：

某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，则该投资项目的财务净现值为( )万元。

A．235.34

B．564.73

C．300.06

D．271.93

正确答案：D

第7题：

某投资者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次是()万元。

A:182.16；259.47
B:150.53；249.47
C:182.16；217.84
D:192.16；249.47

答案：D

解析：

由题意：n1=15*12=180个月，n2=5*12=60个月，i=9%/12=0.75%，初始购买价格=400万元，则具体计算过程如下：①初始抵押贷款数额：P=400*60%=240（万元），②投资者月还本付息数额为：A=P*i/[1-(1+i)-n]=240*0.75%/[1-(1+0.75%)-180]=2.2342（万元），②第6年初写字楼物业的价值为：400*(1+2%）5=441.63(万元)，④第6年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为：P=(A/i)*[1-(1+i)-n]=(2.2342/0.075%)*[1-(1+0.75%)-(180-60)]=192.16(万元)，⑤投资者转售物业时拥有的物业权益价值为：441.63-192.16=249.47(万元)。

第8题：

某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。

A．-40

B．400

C．1800

D．3600

正确答案：B

第9题：

某投资者以500万元购买了一商铺用于出租经营，未来20年的年净租金收入均为60万元，投资者的目标收益率为10%。该投资项目的财务净现值为()。

A:5.00万元
B:10.81万元
C:12.00万元
D:54.55万元

答案：B

解析：

已知i_c=10%,利用公式FNPV=

(CI-CO)_t（1+i_c）^-t,P=A［（1+i）ⁿ-1］/i(1+i)ⁿ,则该项目的财务净现值为：FNPV=-500+60［（1+10%）²⁰-1］/10%(1+10%)²⁰=-500+510.81=10.81（万元）。

第10题：

某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为( )。

A、 12%
B、 19.27%
C、 17.18%
D、 27.10%

答案：D

解析：

A=300×12%×(1+12%)10/[(1+12%)10-1]万元=53.10万元，(53.10-300×12%)万元=17.10万元，则(10+17.10)/100=27.10%

某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营

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