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问答题某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%.问该写字楼于第8年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？

题目
问答题
某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%.问该写字楼于第8年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？
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第1题：

某设备经济寿命为8年,预计年净收益20万元,残值为0,若投资者要求的收益率为20%,问投资者最多出多少价格购买该设备?


参考答案：P=200000*(P/A,20%,8)
=200000*3.8372
=767440(元)

第2题：

某投资者用300万元购买了一商铺20年的经营权，当年出租，每年年末净租金收入为40万元，投资者的目标收益率为10%，银行贷款年利率为7%，该项投资的财务净现值是()万元。

A:40.52
B:123.76
C:268.50
D:500.00

答案：A
解析：
财务净现值(FNPV)是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。本题中，该项投资的期初投资P0=300，年金收入A=40，目标收益率i=10%，计算期n=20，则租金收入净现值P1=A*(P/A,i,n)=40*(P/A,10%,20)=40*8.513=340.52（万元）。所以，财务净现值FNPV=P1-P0=340.52-300=40.52（万元）。

第3题：

计算题：某投资者5年前以200万元价格买入一房产，在过去的5年内每年获得年净现金收益25万元，现在该房产能以250万元出售，若投资者要求的年收益率为20%，问此项投资是否合算。


参考答案：

不合算。（投资终值498万元）收益终值436万元）


第4题：

某投资者以500万元购买了一商铺用于出租经营，未来20年的年净租金收入均为60万元，投资者的目标收益率为10％。该投资项目的财务净现值为（　　）万元。

A.5.00
B.10.81
C.12.OO
D.54.55

答案：B
解析：

第5题：

某投资者购买了一商铺用于出租经营，其置业投资和前5年的净租金收益如下表所示。银行贷款年利率为7%，国库券年利率为5%，投资者目标收益率为10%。单位：万元根据以上材料，回答下列问题：



假如()，该投资项目收益率将下降。

A、净租金收益减少
B、第5年与第2年的净租金收益调换
C、置业投资增加
D、通货膨胀率下降

答案：A,C
解析：
净租金收益减少，则收益下降。置业投资增加，在净租金不变的情况下收益下降。
第5年与第2年的净租金收益调换收益提高。通货膨胀率下降收益提高。

第6题：

某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率 为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？


正确答案：
81.02万元

第7题：

某投资者以500万元购买了一商铺用于出租经营，未来20年的年净租金收入平均为60万元，投资者的目标收益率为10%。该投资项目的财务净现值为()。

A:5.00万元
B:10.81万元
C:12.00万元
D:54.55万元

答案：B
解析：
P=-500+A［(1+i)n-1］/［i(1+in)］=-500+60*［(1+10%)20-1］［10%*(1+10%)20］=-500+510.81=10.81（万元）。

第8题：

某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（ ）万元。

A．4580

B．5580

C．6580

D．7580


正确答案：D

第9题：

某投资者以500万元购买了一商铺用于出租经营，未来20年的年净租金收入均为60万元，投资者的目标收益率为10%。该投资项目的财务净现值为()。

A:5.00万元
B:10.81万元
C:12.00万元
D:54.55万元

答案：B
解析：
已知ic=10%,利用公式FNPV=(CI-CO)t（1+ic）-t,P=A［（1+i）n-1］/i(1+i)n,则该项目的财务净现值为：FNPV=-500+60［（1+10%）20-1］/10%(1+10%)20=-500+510.81=10.81（万元）。

第10题：

（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为 600 万元的商铺，首付款为总价的 50%，其余为银行提供的年利率为 8%，期限为 10 年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第 2 年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为 19 年，首年租金为 150 万元，每隔 5 年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的 25%。乙方案：购买总价为 400 万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第 1 年年初一次性付清，该写字楼购买后第 2 年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为 19 年，其中前 10 年的年租金为 120 万元，后 9 年的年租金为 190 万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为 35 万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为 15%。
　1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。
　　2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣


答案：
解析：
　1.（1）编制甲方案的资本金现金流量表，如表1 所示。

表1　甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=Pi（1+i）n/［（1+i）n-1］=300 错误8%错
误（1+8%）10/［（1+8%）10-1］=44.71（万元）。
　　（2）编制乙方案的资本金现金流量表，如表2 所示。
表2　乙方案的资本金现金流量万元

2.用差额投资内部收益率法进行方案比选
　　（1）进行单一方案评价
　　NPV 甲=－300+67.79/15%错误［1－1/（1+15%）5］+73.41/15%错误［1－1/（1+15%）
5］错误1/（1+15%）5＋124.03/15%错误［1－1/（1+15%）5］错误1/（1+15%）
10+130.24/15%错误［1－1/（1+15%）4］错误1/（1+15%）
15=－300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06（万元）>0，甲方案可行。
　　NPV 乙=－400+85/15%错误［1－1/（1+15%）10］+155/15%错误［1－1/（1+15%）9］
错误1/（1+15%）10=－400+426.60+182.82=209.42（万元）>0，乙方案可行。
　　（2）用差额投资内部收益进行方案比选
　　因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表，如表3 所示。
表3　现金流量表

（3）计算（乙－甲）差额内部收益率
　　令i1=16%，NPV1=－100+17.21/16%错误［1－1/（1+16%）5］+11.59/16%错误
［1－1/（1+16%）5］错误1/（1+16%）5+30.97/16%错误［1－1/（1+16%）5］错误
1/（1+16%）10+24.76/16%错误［1－1/（1+16%）4］错误1/（1+16%）15=4.88（万元）。
　　令i2=17%，NPV1=－100+17.21/17%错误［1－1/（1+17%）5］+11.59/17%错误
［1－1/（1+17%）5］错误1/（1+17%）5+30.97/17%错误［1－1/（1+17%）5］错误
1/（1+17%）10+24.76/17%错误［1－1/（1+17%）4］错误1/（1+17%）15=－0.97（万元）。
　　FIRR=16%+4.88/（4.88+0.97）错误1%=16.83%。
　　因为FIRR=16.83%>15%，所以乙方案优于甲方案。

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