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收益法采用的净收益是估价对象房地产的未来净收益。（）

题目

收益法采用的净收益是估价对象房地产的未来净收益。（）

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相似问题和答案

第1题：

房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有（ ）。

A.确定的收益期限长

B.预测的净收益大

C.选取的报酬率高

D.预测的运营费用高

E.考虑了净收益增长


正确答案：ABE

第2题：

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
<1> 、这样的做法有哪些错误？
<2> 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？


答案：
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。
具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。

第3题：

收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（ ）。

A．未来净收益的大小

B．获得净收益的可靠性

C．获得净收益期限的长短

D．获得净收益预期

E．估价对象的现值


正确答案：ABC
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列三个因素：①未来净收益的大小－－未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短－－获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性－－获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。

第4题：

运用收益法估价预测被估价房地产的未来净收益，下列不是基于营业收入测算净收益的为()。

A:影剧院
B:加油站
C:停车场
D:旅馆

答案：C
解析：
停车场基于租赁收入测算净收益。

第5题：

从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。下列不属于房地产价值高低的取决因素的是()。

A:未来净收益的大小
B:获得净收益期限的长短
C:获得净收益的成本大小
D:获得净收益的可靠性

答案：C
解析：
从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于三个因素：(1)未来净收益的大小；(2)获得净收益期限的长短；(3)获得净收益的可靠性。

第6题：

运用收益法估价，需要预测估价对象的()

A:净收益
B:未来收益
C:预期收益
D:经营任务

答案：B
解析：
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

第7题：

房地产估价的收益法主要是根据房地产()求取房地产的价值。

A:过去的经济效益
B:当前的收益水平
C:未来的总收入
D:未来的净收益

答案：D
解析：
从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。

第8题：

（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

请问：

1．这样的做法有哪些错误?

2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?


正确答案：
1．错误：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。（2分）（说明：只笼统说可比实例状况相同或相似，不给分）
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。（2分）
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。（2分）
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。（2分）（说明：仅说明最高最佳使用原则适用错误或曲解了最高最佳使用原则给1分）（共8分）
2．具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。（2分）（共2分）

第9题：

房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有()。

A:确定的收益期限长
B:预测的净收益大
C:选取的报酬率高
D:预测的运营费用高
E:考虑了净收益增长

答案：A,B,E
解析：
从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于三个因素：①未来净收益的大小。未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短。获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠程度。获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。

第10题：

从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，下列不属于该价值高低的取决因素的是()。

A:未来净收益的大小
B:获得净收益期限的长短
C:获得净收益的成本大小
D:获得净收益的可靠性

答案：C
解析：
从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于三个因素：(1)未来净收益的大小；(2)获得净收益期限的长短；(3)获得净收益的可靠性。

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