待估对象为通过城镇土地出让取得的地块，因无收益记录和市场参照物，决定采用重置成本法进行评估，其有关资料如下：出让金为8万

分析:
(1)交易情况修正。
从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
(2)交易日期修正。交易实例A交易日期修正系数=107÷100=1.07
交易实例B交易日期修正系数=105÷100=1.05
交易实例C交易日期修正系数=104÷100=1.04
注:由于地价每月上涨1%，故从交易实例A成交日期2015年10月至评估基准日2016年5月地价共上涨了7%j交易实例B从成交期2015年12月至评估基准日2016年5月地价共上涨5%；交易实例C从成交期2016年1月至评估基准日2016年5月地价共上涨了4%。
(3)区位因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需进行区位因素调整。
交易实例B区位因素调整系数=100÷86=1.163
交易实例C区位因素调整系数=100÷93=1.075
注:式中86由表4-6中纵向加总获得，同理93也由表4-6纵向加总获得。
(4)个别因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)权益状况修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与
C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8%):
交易实例A及C剩余年限修正系数=



(6)计算待估土地初步价格。
A=1500×1×1.07×1×1.03×o.9659=1597(元/平方米)
B=1400×1×l.05×l.163×l.03=1761(元/平方米)
c=1450×1×l.04×1.075×1.03×0.9659=1613(元/平方米)
(7)采用算数平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=(1597+1597+1613)÷3=1657(元/平方米)
待估地块总价评估值=1657×600=994200(元)

成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特剐适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产评估比较适用。

市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。

收益法的工作步骤包括：①收集验证有关经营、财务状况的资料；②计算和对比分析有关指标及其变化趋势；③估算预期资产净现金流，确定适当的折现率；④评估待评估资产的收益价值。

直接比较法是根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象价值的评估方法。

选项D，属于收益法的应用前提；选项E，属于市场法的应用前提。

成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发 育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又 很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公 园、新开发地等特殊性的房地产评估比较适用。