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关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是(  )。

题目
单选题
关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是(  )。
A

潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积错最大可能租金水平

B

从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

C

有效毛收入=潜在毛租金收入+其他收入

D

净经营收入=有效毛收入－运营费用

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第1题：

下列关于收益性物业现金流的计算，正确的有( )。

A．潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=有效毛收入-运营费用

B．税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

C．净运营收益=有效毛收入-运营费用

D．净运营收益=潜在毛租金收入-运营费用

E．税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息


正确答案：BCE

第2题：

下列关于物业投资过程中投资回报率的表述，正确的有()。

A:投资回报率是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
B:净收益一般自税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成
C:该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
D:当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额
E:计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益

答案：A,B,D
解析：
投资回报率指物业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间的关系。

第3题：

下列有关物业的说法中，不正确的是( )。

A．物业价格形成的时间长

B．收益性物业的产权人通常将物业出租给他人使用

C．物业本身的价格叫服务价格

D．物业的区位是指物业的空间位置


正确答案：C

第4题：

关于收益性物业的说法，正确的是（　　）。

A．零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定
B．收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金
C．在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中
D．在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高

答案：C
解析：
A 项，在租约中必须对租金调整作出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用；B项，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保证金和大修基金）；D 项，若物业租金低于市场租金，虽然出租率达到100％，其获得的净经营收入并非一定理想。

第5题：

关于物业经营过程中的准备金，下列表述不正确的是()。

A:准备金又称大修理基金
B:用于物业的日常维修和更新改造
C:如果这部分资金来自物业收益，应从物业现金流中扣除
D:小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金

答案：B
解析：

第6题：

关于影响收益性物业价格的利率因素，下列说法正确的是（ ）。

A．物业价格与利率正相关

B．物业价格与利率负相关

C．利率上升，物业价格会上升

D．利率下降，物业价格会下降


正确答案：B

第7题：

物业收益中，()是业主最关心的问题，也是考察物业服务公司的物业管理工作成功与否的主要方面。

A:潜在毛租金收入的最大化
B:税前现金流的最大化
C:净运营收益的最大化
D:税后现金流的最大化

答案：C
解析：

第8题：

收益性物业的（ ）是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。

A．运营费用

B．经营现金流

C．准备金

D．收租损失


正确答案：A

第9题：

下列关于物业的税前现金流的表述，正确的有()。

A:是业主的税前收入或投资回报
B:从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前现金流
C:当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值
D:从物业税前现金流中扣除所得税，即得到物业税后现金流
E:如果物业设有抵押贷款安排，税前现金流就等于物业的净运营收益

答案：A,B,C,E
解析：
D项，从物业税前现金流中扣除准备金和所得税后，得到物业税后现金流。

第10题：

下列关于股权自由现金流量与净利润的说法中，不正确的是（）。

A.股权自由现金流量是收付实现制的一种体现
B.股权自由现金流量与净利润均属于权益口径收益指标
C.净利润受会计政策影响较大
D.相比于股权自由现金流量，净利润的管理更不具隐蔽性

答案：D
解析：
相比于净利润，股权自由现金流量的管理更不具隐蔽性，股权自由现金流量较不易受到人为的操作或干扰。

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