在房地产市场不景气的情况下,房屋征收估价应采用()测算结果。

题目
单选题
在房地产市场不景气的情况下,房屋征收估价应采用()测算结果。
A

成本法

B

收益法

C

比较法

D

假设开发法

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第1题:

某市市中心因棚户区改造,需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。
关于房屋征收估价,下列说法错误的是( )。

A.房屋征收范围内的征收估价工作,原则上由一家房地产估价机构承担
B.房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘
C.房地产估价机构可以转让受托的房屋征收估价业务
D.房屋征收部门应当将分户的初步估价结果在征收范围内向被征收人公示

答案:C
解析:
本题考查的是房屋征收估价工作流程。选项C错误,房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收估价业务。

第2题:

因城市发展的需要,政府对某区域作出了房屋征收决定,选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房,其中A房屋办理了权属登记,B房屋为其10年前自行建设,未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋,B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议,认为其自建房屋未得到合理补偿。

此房屋的评估过程为:收集和测算类似房地产价格;修正类似房地产价格;确定被征收房屋价格。此房屋评估采用的是( )。

A、收益法
B、成本法
C、比较法
D、假设开发法

答案:C
解析:
本题考查的是房屋征收估价技术路线。比较法评估技术路线:收集和测算类似房地产价格;修正类似房地产价格;确定被征收房屋价格。

第3题:

注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估,测算出的估价对象比准价格为 10000 元/m2,收益价格为 12000 元/m2,两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误,在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下,将上述比准价格和收益价格进行加权平均时,合理的权重取值方式是(  )。

A.对房屋征收评估,比准价格权重大于收益价格权重
B.对房屋征收评估,比准价格权重小于收益价格权重
C.对房地产抵押估价,比准价格权重等于收益价格权重
D.对房地产抵押估价,比准价格权重小于收益价格权重

答案:B
解析:
对房屋征收评估,被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响,因此比准价格权重应小于收益价格权重。对房地产抵押估价,房地产抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款,因此比准价格权重应大于收益价格权重。

第4题:

下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中,正确的是( )。

A、 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格
B、 在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
C、 在房地产市场存在泡沫的情况下,收益法测算的结果低于市场法测算的结果
D、 在房地产市场存在泡沫的情况下,收益价格大大高于积算价格
E 收益价格倾向于最高买价,积算价格倾向于最低卖价,比准价格倾向于成交价格

答案:B,C,E
解析:
[知识点] 成交价格、理论价格和评估价值

第5题:

某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应该注意的内容包括( )。

A、应采用客观成本而不是实际成本
B、应该采用实际成本而不是客观成本
C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E、应结合估价委托人的要求,对成本法的测算结果进行调整

答案:A,C,D
解析:
本题考查的是成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本;应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整;应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。

第6题:

某市旧城改造需对某沿街房屋进行征收,房地产管理部门公示了有资质的征收估价机构名单。某被征收人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
<1> 、应通过何种途径选择估价机构?
<2> 、你应如何确定作为征收估价依据的该被征收人房屋的用途?


答案:
解析:
1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。该房屋的法定用途为住宅,应按照住宅用途评估。

第7题:

当房地产市场不景气时,下列选项中说法正确的是( )。

A、成本法的测算结果(不考虑外部折旧)高于比较法
B、成本法的测算结果(不考虑外部折旧)低于比较法
C、因为市场不景气,可比实例不好收集,所以不适合采用比较法评估
D、因为市场不景气,开发房地产出售困难,所以不适合采用假设开发法评估

答案:A
解析:
考点:确定估价结果。市场不景气时,房地产价值通常被市场所低估,从而比较法的测算结果一般会明显低于成本法测算结果(在未考虑外部折旧的情况下)。

第8题:

为了公共利益的需要,政府对某小区作出了征收决定,甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。
若选用比较法作为其中一种估价方法,则关于比较法估价的说法中,错误的是( )。

A、类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格
B、类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据
C、将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正,确定比准价格
D、根据类似房地产价格,采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格

答案:A
解析:
本题考查的是房屋征收估价技术路线。选项A错误,类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。

第9题:

房地产估价实务中,估价假设和限制条件的内容应包括( )。

A.房地产估价报告使用期限
B.经实地查勘,无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下,对房屋安全的合理假定
C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定
D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘,对估价对象内部状况的合理假定
E.为降低估价风险,对房地产市场状况进行假定

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是估价报告的组成。选项A是使用限制;选项B是一般假设;选项C是未定事项假设;选项D是依据不足假设;选项E房地产市场状况必须是客观真实的,不能假定。P419。

第10题:

(2015真题) 对国有土地上被征收房屋价值的补偿,不得低于被征收房屋类似房地产在()之日的市场价格。

A.房屋征收实施
B.房屋征收决定公告
C.房地产估价师实地查勘
D.房屋征收补偿评估报告送达

答案:B
解析:
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

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