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出租型房屋建筑，净收益为租赁收入扣除（　　）。[2007年真题]

题目
多选题
出租型房屋建筑，净收益为租赁收入扣除（　　）。[2007年真题]
A

维修费

B

管理费

C

保险费

D

税金

E

利润

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第1题：

净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除所得税后得到的归属于房地产的收入。 （ ）


正确答案：×
净运营收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。

第2题：

基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=()-运营费用。

A:总收入
B:有效毛收入
C:潜在毛收入
D:毛利润

答案：B
解析：
基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。净收益是运营收益的简称，是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。潜在毛收入是房地产在被充分利用、没有空置情况下所能获得的归因于房地产的总收入。

第3题：

企业出租固定资产净收益应该计入营业外收入。（ ）


正确答案：×
企业出租固定资产净收益应该计入其他业务收入。

第4题：

下列关于出租人对经营租赁的会计处理，表述正确的是（ ）。

A.出租人在经营租赁下收取的租金一般应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为收入
B.出租人提供免租期的，出租人应将租金总额在扣除免租期后的租赁期内，按直线法确认租金收入
C.出租人发生的与经营租赁有关的初始直接费用应直接计入当期损益
D.出租人承担了承租人某些费用的，不需要扣除，按租金收入总额在租赁期内进行分摊

答案：A
解析：
选项B，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法确认租金收入；选项C，出租人发生的与经营租赁有关的初始直接费用一般应当计入当期损益，金额较大的应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分期计入当期损益；选项D，出租人承担了承租人某些费用的，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。

第5题：

下列有关预测投资性房地产未来净收益的说法中错误的是（　）。

A.未来净收益是指有效毛收入扣除相关税费.运营费用后归属于房地产的收入
B.运营费用不包括保险费
C.潜在毛收入是假定房地产在充分利用.无空置（即100%出租）情况下的收入，包括除租金以外的收入
D.未来净收益应首先通过租赁收入测算

答案：B
解析：
运营费用应包括税费、保险、物业管理费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用。

第6题：

基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别?


正确答案：
基于营业收入计算净收益与基于租赁收入的净收益测算主要有如下两个方面的不同：①潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；②要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。
　　基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。

第7题：

基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=（　　）-运营费用。

A.总收入
B.有效毛收入
C.潜在毛收入
D.毛利润

答案：B
解析：
本题考查净收益的计算。基于租赁收入的净收益=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用，所以选择B。

第8题：

应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）


正确答案：×
应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为其中的维费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目，如果租约约定所需一切费用均由出租人负担，则应全部扣除；如果部分或全部由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，扣除的费用项目应相应减少。

第9题：

下列有关预测投资性房地产的未来净收益的说法中错误的是（　）。

A. 未来净收益是指有效毛收入扣除相关税费. 运营费用后归属于房地产的收入
B. 净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息
C. 净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息－运营费用
D. 未来净收益应首先通过租赁收入测算

答案：B
解析：
净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息－运营费用

第10题：

净收益的测算途径可分为（）。

  • A、基于租赁收入测算净收益
  • B、基于营业收入测算净收益
  • C、基于销售收入测算净收益
  • D、基于期末转售收益
  • E、基于商业经营收入测算净收益

正确答案:A,B

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