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房屋销售阶段确定的均价有（）。

题目
多选题
房屋销售阶段确定的均价有（）。
A

项目整体销售均价

B

项目分栋销售均价

C

项目分层销售均价

D

项目分阶段销售均价

E

项目分户销售均价

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第1题：

2010年4月房屋销售平均价格多少元/平方米：
A 4921
B 5187
C 5368
D 5525


答案：D
解析：

第2题：

房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定()。

A:楼栋均价
B:楼层差价
C:朝向差价
D:楼层均价

答案：A
解析：
一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。如果楼栋内有不同功能的房屋，平均价格应单独确定。如住宅、营业用房、车库平均单价应分别确定。

第3题：

纳税人销售货物价格明显偏低又无正当理由,税务机关可以按()方法确定销售额。

A、纳税人当月同类货物的平均价格

B、纳税人当月其它货物的平均价格

C、纳税人最近时期同类货物的销售价格

D、按组成计税价格(成本+利润)确定。


参考答案：ACD

第4题：

习惯上说，一个楼盘的均价代表了市场对楼盘素质的综合评价，下列关于楼盘均价的说法中，正确的有（ ）。

A.均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系
B.整体均价能说明某一幢楼的档次
C.均价表现为开发商对项目总体销售额的预期
D.均价确定表示该楼盘的质量水平
E.必须先制定出分幢（组）价格，再定出整体均价

答案：A,C
解析：
A项，均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度；B项，整体均价无法说明某一幢楼、某一个单位的档次；C项，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期；D项，一个均价代表了市场对质量的综合评价；E项，均价的制定参照主要是同区域、同质、同客户群、同户型、同规模、同价位，比较的因素有地理位置、楼宇本体、物业管理、工程形象进度、营销等方面，整体均价必须分解，即先定出整体均价，再进行分解、分幢（分组）。

第5题：

习惯上说，一个楼盘的均价代表了市场对楼盘素质的综合评价，下列关于楼盘均价的说法中，正确的有（　　）。


A、均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系
B、整体均价能说明某一幢楼的档次
C、均价表现为开发商对项目总体销售额的预期
D、均价确定表示该楼盘的质量水平
E、必须先制定出分幢（组）价格，再定出整体均价

答案：A,C
解析：
A项，均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度；B项，整体均价无法说明某一幢楼、某一个单位的档次；C项，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期；D项，一个均价代表了市场对质量的综合评价；E项，均价的制定参照主要是同区域、同质、同客户群、同户型、同规模、同价位，比较的因素有地理位置、楼宇本体、物业管理、工程形象进度、营销等方面，整体均价必须分解，即先定出整体均价，再进行分解——分幢（分组）。

第6题：

某商品住宅小区总建筑面积为15万平方米，容积率为3，开发建设成本为3500元／平方米（不含土地费用），土地费用为6000万元／公顷。该小区建成后可销售面积为13万平方米，所在区域市场同类项目销售均价为8000元／平方米，销售税费率为销售收入的6.5%。房地产开发企业确定商品房销售目标总利润为1.2亿元，根据开发建设成本、目标利润以及所在区域市场同类项目销售均价，加权确定本项目销售均价为7980元／平方米。
根据以上资料，回答下列问题：
房地产开发企业确定项目销售均价采用的定价方法为（）。

A.成本导向定价法
B.理解值定价法
C.随行就市定价法
D.追随领导企业定价法

答案：A
解析：
房地产定价的基本方法有成本导向定价法、需求导向定价法和竞争导向定价法。其中，成本导向定价是以房地产成本为中心，按照“成本＋利润＋税费＝价格”的原理确定价格的方法，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回在开发经营中投入的全部成本以及缴纳的税费，然后加上一定的利润。成本导向定价法具体有成本加成定价法、目标利润定价法。本题中，开发商根据开发建设成本、目标利润以及所在区域市场同类项目销售均价，加权确定本项目销售均价为7980元／平方米。由此确
定房地产开发企业确定项目销售均价采用的定价方法为成本导向定价法。

第7题：

某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000 m2；多层住宅50000 m2；商铺10000 m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/ m2；多层住宅2700元/ m2；商铺3000元/ m2；其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为：高层住宅9500元/ m2；多层住宅12000元/ m2；商铺26000元/ m2。销售费用为销售收入的2%；销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。


答案：
解析：
假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2
则销售收入=120000A
销售费用=销售收入×2%=120000A×2%=2400A
销售税费=销售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A
建筑面积=项目占地面积×容积率=66667×2=133334m2
可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为：
60000/120000=50%
50000/120000=41.67%
10000/120000=8.33%
不可出售建筑面积=133334-120000=13334m2
不可售建筑物综合造价=（3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%）=3274.99元/m2
该项目造价=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872万元
土地取得成本=60000万元
财务费用=8000万元
当保本时，销售收入-销售费用-销售税费=土地取得成本+该项目造价+财务费用
（120000A-2400A-7800A）/10000=60000+43666.872+8000
A=10170.023
保本加权销售均价为10170.023元/m2
预计加权销售均价=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2
保本加权销售均价与预计加权销售均价的比值为：10170.023/11916.2=0.8535

第8题：

2012年1．10月，按全国销售面积计算，全国房屋销售平均价格为（　　）元。

A.4446
B.7270
C.4632
D.5880

答案：D
解析：
全国商品房销售金额为46301亿元，商品房销售面积为78743万平方米，平均价格为46301÷78743=0．5X(万元／平方米)=5XXX(元／平方米)，只有D项符合。

第9题：

用比较定价法制定价目表时，制定均价是关键步骤。其中，（ ）。(2007年真题)

A.均价的制定要考虑房地产本身的成本
B.均价表现为开发商对项目总体销售额的预期
C.均价的确定不必对影响价格的因素以及权重进行修正
D.均价的确定不必对交易情况进行修正

答案：B
解析：
均价代表了市场对质量的综合评价，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期。均价形成的理由是均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。均价的确定过程为：①确定市场调查的范围和重点；②对影响价格的各因素以及权重进行修正；③对每个重点市场比较进行调整；④交易情况修正；⑤市场比较结果表。

第10题：

用比较定价法制定价目表时，制定均价是关键步骤。其中，（　　）。

A、均价的制定要考虑房地产本身的成本
B、均价表现为开发商对项目总体销售额的预期
C、均价的确定不必对影响价格的因素以及权重进行修正
D、均价的确定不必对交易情况进行修正

答案：B
解析：
均价代表了市场对质量的综合评价，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期。均价形成的理由是均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。均价的确定过程为：①确定市场调查的范围和重点；②对影响价格的各因素以及权重进行修正；③对每个重点市场比较进行调整；④交易情况修正；⑤市场比较结果表。

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