在销售阶段，均价包括有（）A、项目整体销售均价B、项目分栋销售均价C、项目分层销售均价D、项目分阶段销售均价E、项目分户销售均价

房地产定价的基本方法有成本导向定价法、需求导向定价法和竞争导向定价法。其中，成本导向定价是以房地产成本为中心，按照“成本＋利润＋税费＝价格”的原理确定价格的方法，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回在开发经营中投入的全部成本以及缴纳的税费，然后加上一定的利润。成本导向定价法具体有成本加成定价法、目标利润定价法。本题中，开发商根据开发建设成本、目标利润以及所在区域市场同类项目销售均价，加权确定本项目销售均价为7980元／平方米。由此确
定房地产开发企业确定项目销售均价采用的定价方法为成本导向定价法。

盈亏平衡分析数学模型的一般表达式为：利润＝销售收入－总成本－税金。该项目按所在区域市场同类项目的销售均价销售，即8000元／平方米。A项，如果要实现项目盈亏平衡销售，土地费用＝6000×15÷3＝30000（万元），开发建设成本＝3500×150000＝52500（万元）。0＝销售收入－82500－销售收入×6.5%，得销售收入为8.82亿元。B项，销售量＝销售收入÷8000，即销售量为11.03万平方米。C项，0＝销售收入－82500－销售收入×销售税费率，因为销售收入最高为10.4亿元，所以销售税费率最高不超过22%。D项，销售税费率为6.5%时，销售量为11.03万平方米，销售率
＝11.03÷13＝84.85%。

A项，均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度；B项，整体均价无法说明某一幢楼、某一个单位的档次；C项，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期；D项，一个均价代表了市场对质量的综合评价；E项，均价的制定参照主要是同区域、同质、同客户群、同户型、同规模、同价位，比较的因素有地理位置、楼宇本体、物业管理、工程形象进度、营销等方面，整体均价必须分解，即先定出整体均价，再进行分解——分幢（分组）。

一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。如果楼栋内有不同功能的房屋，平均价格应单独确定。如住宅、营业用房、车库平均单价应分别确定。

房地产定价目标的主要种类有：①实现预期利润，可以进一步分为利润最大化目标和预期投资收益率目标。其中，利润最大化取决于合理价格所推动的销售规模，利润最大化目标的实现意味着企业应在一个合适的价格下进行合适规模的开发。预期投资收益率应当是房地产开发企业要达到的最低投资收益率。②维持或提高市场占有率。市场占有率是指企业产品销售量（额）占同一市场上同类产品同期销售量（额）的比重。③维护企业形象。在房地产价格确定和调整时，稳定价格、维护消费者利益、响应政府号召等，都是维护企业形象的体现。④维持营业，是指以能够继续营业为定价目标。本题中，根据开发建设成本、目标利润以及所在区域市场同类项目销售均价，加权确定的本项目销售均价，属于企业确定的合理价格，并以此来实现其利润最大化目标。

A项，西部地区房地产开发投资增长速度为30. 5%,全国为23. 5%，西部高于全国，故A项错误。

均价代表了市场对质量的综合评价，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期。均价形成的理由是均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。均价的确定过程为：①确定市场调查的范围和重点；②对影响价格的各因素以及权重进行修正；③对每个重点市场比较进行调整；④交易情况修正；⑤市场比较结果表。

A项，均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度；B项，整体均价无法说明某一幢楼、某一个单位的档次；C项，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期；D项，一个均价代表了市场对质量的综合评价；E项，均价的制定参照主要是同区域、同质、同客户群、同户型、同规模、同价位，比较的因素有地理位置、楼宇本体、物业管理、工程形象进度、营销等方面，整体均价必须分解，即先定出整体均价，再进行分解、分幢（分组）。