下列关于房地产投资项目盈亏平衡分析的说法中，正确的是()。

解析 盈亏平衡分析是通过计算项目达到设计生产能力年份盈亏平衡点（BEP）的产量水平，分析项目成本与收益的平衡关系，从而据以分析项目的抗风险能力。盈亏平衡点越低，表明项目对产出品数量变化的适应能力越强，项目的抗风险能力也就越强。

选项B，用最小公倍数法求得的计算期过长，甚至远远超过所需的项目寿命期或计算期的上限，这就降低了所计算方案经济效果指标的可靠性和真实性，因此不适合用最小公倍数法确定共同计算期；选项D，用年值折现法求净现值时，共同计算期的取值大小不会影响方案比选结果。
年值折现法实际上是年值法的一种变形，隐含着与年值法相同的接续方案假定；用年值折现法求净现值时，共同计算期的取值大小不会影响方案比选结果，在实际运用中，共同计算期的取值通常不大于最长的方案计算期，不小于最短的方案计算期；选择最短的7年为共同计算期，按年值折现法，方案1和2的净现值分别为：NPV₁=-1000+400/12%[1-1/(1+12%)⁷]=825.50（万元）；NPV₂={-1500*[12%(1+12%)⁸/(1+12%)⁸-1]+750}*[(1+12%)⁷-1]/12%(1+12%)⁷=2039.98（万元）。通过计算比较，方案2的净现值在第7年较大，为较优方案。
不确定性分析是房地产投资决策的重要依据，其意义主要体现在两个方面：①不确定性分析有助于投资决策的科学化。通过对不确定因素的综合分析，可以对投资方案作进一步的分析判断，以评价投资方案的可行性，在一定程度上避免决策失误所带来的巨大损失：②不确定性分析有助于加强项目的风险管理和控制。通过对投资项目的不确定性分析，可以使投资者认识到项目的主要不确定因素来源于何处，将对项目产生多大的影响，从而采取有针对性的措施，在风险一旦来临的时候不会束手无策，可以从容应对，以减少风险损失。
盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。对于房地产投资项目一般只进行线性盈亏平衡分析。
选项A，变现风险是指投资者急于将房地产转换为现金时由于折价而导致资金损失的风险；选项C，资本价值风险是指收益率的变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异而导致的风险；选项D，持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。

选项B，一般来讲，盈亏平衡分析只适用于项目的财务评价，而敏感性分析和概率分析则可同时用于财务评价和国民经济评价。

盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛，不仅可以预测分析投资项目的保本点，还可以用来分析预测投资项目在某一利润上的临界点；不仅可以对单个方案进行分析，还可对多个方案进行比较。故C项错误。

考察盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论用产量表示，还是用生产能力利用率表示；不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好。

本题考查盈亏平衡分析的概念理解。

C项，盈亏平衡产量表示项目可以接受的最低产量。低于此水平，项目就亏损。盈亏平衡生产能力利用率表示项目开始盈利的起点。D项，盈亏平衡分析虽然能够度量项目风险的大小，但是并不能揭示产生项目风险的原因。分析风险产生的根源，还需借助敏感性分析。

运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低，进而影响到投资项目的投资绩效。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。

产量或生产能力利用率的盈亏平衡点越低，说明项目的抗风险能力越强（A选项有误）。至于其他选项，均属正确。参见教材P34～37。