多选题在确定区域条件指数和个别因素条件指数时，以下说法正确的是（）。A若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数B若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数C若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较

题目

多选题

在确定区域条件指数和个别因素条件指数时，以下说法正确的是（）。

若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数

若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数

若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数

若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定条件指数

以上说法都不正确

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第1题：

在市场比较法公式中,交易情况修正系数100／()表示以比较交易案例发生时的情况指数为100时,要确定待估宗地交易情况指数。()

此题为判断题(对，错)。

参考答案：错误

第2题：

利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为（）。

A．个别因素系数修正

B．区域因素系数修正

C．容积率修正系数

D．基准地价系数修正法

正确答案：D

第3题：

运用市场比较法评估物业价格是,其基本过程是()。

A.搜集交易案例—--选取可比实例—--交易情况修正—--交易日期修正----区域因素修正----个别因素修正----物业价格确定

B.选取可比实例—--交易情况修正—--交易日期修正----区域因素修正----物业价格确定

C.搜集交易案例—--交易情况修正—--交易日期修正----个别因素修正----物业价格确定

参考答案：A

第4题：

以下不属于基准地价系数修正法估价程序的是()。

A. 收集、整理土地定级估价成果资料
B. 调查宗地地价影响因素的指标条件
C. 确定被估宗地使用年期修正系数
D. 确定被估房地产最佳的开发利用方式

答案：D

解析：

确定被估房地产最佳的开发利用方式属于剩余法评估待开发房地产的步骤。

第5题：

以下属于基准地价修正体系的是()。

A. 不同用途宗地地价区域因素修正系数指标说明表和修正系数表
B. 基准地价的估价期日
C. 不同用途宗地地价区域个别修正系数指标说明表和修正系数表
D. 土地开发程度修正系数表
E. 其他因素( 如容积率、面积、形状、建筑物朝向等) 修正系数指标说明表和修正系数表

答案：A,C,D,E

解析：

B项基准地价的估价期日属于基准地价内涵包括的内容，不属于基准地价修正体系的内容。

第6题：

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见表1，表1中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1.5-2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。

宗地

成交价

交易时间

交易情况

容积率

区域因素

个别因素

剩余年限

评估标的

2002.1

1.7

2200

2001.1

-1%

1.6

-1%

2400

2001.1

1.8

+2%

2300

2001.1

1.7

2100

2000.1

-2%

1.6

-1%

试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的价格。

正确答案：

（1）应用下列公式进行评估=P'×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正剩余使用年限修正
（2）建立容积率修正系数表，见下表：
容积率 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
修正系数 100 102 104 106 108
（3）年期修正
KA=KD=［1-（1+6%）-40］/［1-（1+6%）-38］=1.0135
Kc=［1-（1+6%）-40］/［1-（1+6%）-39］=1.0066
（4）参照物地价修正
A：2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343
B：2400×1.01×104/106×100/102=2332
C：2300×1.01× 1．0066=2338
D：2100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282
（5）评估结果P=（2343+2332+2338+2282）÷ 4=2324（元/平方米）

第7题：

有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：

成交价

交易时间

交易情况

区域因素

容积率

剩余年限

个别因素

宗地

1.1

690

2001.8.1

+2%

1.0

-1%

700

2000.8.1

+7%

1.1

-2%

730

2002.8.1

-3%

1.4

-1%

730

2003.8.1

-5%

+3%

1.0

+8%

上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：

时间

1999

2000

2001

2002

2003

2004

指数

100

107

110

108

113

115

另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

该类土地的折现率为8%。

表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，回答下列问题:

（1）为什么要进行交易情况修正？

（2）在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？

（3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。

（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）

正确答案：

1、房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：
（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；
（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。
（3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
（4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
（5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
2、在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，因为交易情况需要修正7%，说明其交易价格较正常交易价格高，D是急于出售房地产，因为交易情况需要修正-5%，说明其交易价格较正常交易价格低。
3、容积率修正，建立容积率地价指数表。

容积率	1.0	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5	1.6
地价指数	100	105	110	115	120	125 =100+100×5%［（1.5－1）/0.1］	128 =125+100×3%［（1.6－1.5）/0.1］

4、土地使用权年限因素修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正．修正系数计算如下
交易实例A及C使用年限修正系数：［1－（1+8%）－30］/［1－（1+8%）－38］=0.9517
D使用年限修正系数：［1－（1+8%）－30］/［1－（1+8%）－35］=0.9659
5、案例修正计算

第8题：

利用基准地价修正法评估宗地价格时,待估宗地价格=待估宗地所处地段的基准地价×()×其他因素修正系数。

A.年期修正系数×区位因素修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数

B.年期修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数

C.年期修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数

D.年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数

参考答案：D

第9题：

有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如表2所示。

表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:
(1)为什么要进行交易情况修正?
(2)在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。(若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值)

答案：

解析：

(1)房地产市场受政策因素，人为因素影响较很大，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于具体交易情况所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。
(2)根据交易情形修正系数，B参照宗地价格高于正常价格7%，应该属于收购临近房地产，支付了超出正常市场价格的价格，而D参照宗地价格低于正常价格5%，应该属于急于出售。在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。

因此，待估宗地的评估值为:
(714.36+717.47+809.45+703)+4=736.07(元/平方米)

第10题：

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2004 ~2008年每年地价指数上升1%。

要求：
试根据上述条件，评估该待估宗地2012年1月的价值。

答案：

解析：

(1)应用下列公式进行评估：
P=P,X 交易时间修正 X 交易情况修正 X 容积率修正 X 区域因素修正 X 个别因素修正 X 年期修正 X 剩余使用年限修正
(2)建立容积率修正系数表，见下表：

(3)年期修正。

题目

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