单选题运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域（）。A 只要在同一个城市即可B 需在同一供需圈内C 要相邻D 需在同一级行政区内

题目

单选题

运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域（）。

只要在同一个城市即可

需在同一供需圈内

要相邻

需在同一级行政区内

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相似问题和答案

第1题：

有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如表2所示。

表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:
(1)为什么要进行交易情况修正?
(2)在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。(若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值)

答案：

解析：

(1)房地产市场受政策因素，人为因素影响较很大，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于具体交易情况所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。
(2)根据交易情形修正系数，B参照宗地价格高于正常价格7%，应该属于收购临近房地产，支付了超出正常市场价格的价格，而D参照宗地价格低于正常价格5%，应该属于急于出售。在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。

因此，待估宗地的评估值为:
(714.36+717.47+809.45+703)+4=736.07(元/平方米)

第2题：

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2004 ~2008年每年地价指数上升1%。

要求：
试根据上述条件，评估该待估宗地2012年1月的价值。

答案：

解析：

(1)应用下列公式进行评估：
P=P,X 交易时间修正 X 交易情况修正 X 容积率修正 X 区域因素修正 X 个别因素修正 X 年期修正 X 剩余使用年限修正
(2)建立容积率修正系数表，见下表：

(3)年期修正。

第3题：

在市场比较法公式中,交易情况修正系数100／()表示以比较交易案例发生时的情况指数为100时,要确定待估宗地交易情况指数。()

此题为判断题(对，错)。

参考答案：错误

第4题：

某待估宗地所处区域基准地价为500元/m²，根据待估宗地条件和基准地价修正系数表，经分析测算，区域因素和个别因素修正系数之和为-0.13，年期、期日、容积率修正系数分别为0.97、1.06、1.51，则采用基准地价系数修正法评估的该宗地地价为（）元/m²。

A、500
B、503
C、675
D、877

正确答案:C

第5题：

运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域（）。

A、只要在同一个城市即可
B、需在同一供需圈内
C、要相邻
D、需在同一级行政区内

正确答案:B

第6题：

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5—2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2005-2009年，每年地价指数上升1%。

要求：试根据上述条件评估该待估宗地2009年1月的价值。

答案：

解析：

(1)应用下列公式进行评估：P=P′*交易时间修正*交易情况修正*容积率修正*区域因素修正*个别因素修正*年期修正*剩余使用年限修正

(2)建立容积率修正系数表，见下表：

(3)年期修正：KA=KD=[1-(1+6%)^-40]/[1-(1+6%）^-38]=1.0135KC=[1-(1+6%)^-40]/[1-(1+6%）^-39]=1.0066

(4)参照物地价修正：A:2200*1.01*100/99*104/102*100/99*1.0135=2343（元/平方米）B：2400*1.01*104/106*100/102=2332（元/平方米）C:2300*1.01*1.0066=2338（元/平方米）D:2100*1.01²*100/98*104/102*100/99*1.0135=2282（元/平方米）

(5)评估结果P=(2343+2332+2338+2282)/4=2324（元/平方米）

第7题：

市场比较法的适用条件为（）。

A、要有足够的比较案例
B、交易案例要与待评估宗地具有相关性和替代性
C、交易资料可靠性
D、合法性
E、具有较强的现象性和说服力

正确答案:A,B,C,D

第8题：

有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：

成交价

交易时间

交易情况

区域因素

容积率

剩余年限

个别因素

宗地

1.1

690

2001.8.1

+2%

1.0

-1%

700

2000.8.1

+7%

1.1

-2%

730

2002.8.1

-3%

1.4

-1%

730

2003.8.1

-5%

+3%

1.0

+8%

上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：

时间

1999

2000

2001

2002

2003

2004

指数

100

107

110

108

113

115

另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

该类土地的折现率为8%。

表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，回答下列问题:

（1）为什么要进行交易情况修正？

（2）在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？

（3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。

（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）

正确答案：

1、房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：
（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；
（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。
（3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
（4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
（5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
2、在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，因为交易情况需要修正7%，说明其交易价格较正常交易价格高，D是急于出售房地产，因为交易情况需要修正-5%，说明其交易价格较正常交易价格低。
3、容积率修正，建立容积率地价指数表。

容积率	1.0	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5	1.6
地价指数	100	105	110	115	120	125 =100+100×5%［（1.5－1）/0.1］	128 =125+100×3%［（1.6－1.5）/0.1］

4、土地使用权年限因素修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正．修正系数计算如下
交易实例A及C使用年限修正系数：［1－（1+8%）－30］/［1－（1+8%）－38］=0.9517
D使用年限修正系数：［1－（1+8%）－30］/［1－（1+8%）－35］=0.9659
5、案例修正计算

第9题：

利用路线价估价法估价的具体程序应为（　）

A、①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价
B、①确定待估宗地所处的路线价区段和路线价②确定待估宗地的临街深度和其他条件③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价
C、①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数③确定待估宗地所处的路线价区段和路线价④估算宗地地价
D、①确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的临街深度和其他条件④估算宗地地价

正确答案:B

第10题：

房地产评估中市场法比较实例选择条件（）。

A、与待估房地产属同一供需圈
B、待估房地产用途应相同或相似
C、待估房地产的交易类型（价值类型）相同
D、日期与待估宗地的估价期日应接近
E、与待估房地产不在同一区域

正确答案:A,B,C,D

运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域（）。

题目

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