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按间接比较判定某可比实例价格的调整系数为1.02，则下列表述正确的是（　）。

题目
按间接比较判定某可比实例价格的调整系数为1.02，则下列表述正确的是（　）。

A、可比实例状况一定比标准状况好
B、估价对象状况一定比标准状况差
C、可比实例状况可能比标准状况差
D、可比实例状况可能比估价对象状况好
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相似问题和答案

第1题：

按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为O.98，则其依据为（ ）。

A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%


正确答案：D

第2题：

判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为( )。

A．0.060

B．0.940

C．1.060

D．1.064


正确答案：D

第3题：

判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。

A．0.060

B．O.940

C．1.060

D．1.064


正确答案：D

第4题：

共用题干
从2008年7月1日至2009年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2009年11月1日则每月递减0.5%，而从2009年11月1日至2010年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2010年8月31日的正常单价。（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。

求取估价对象的价格采用的公式是()。
A:估价对象价格=可比实例价格*（交易情况修正系数+交易日期调整系数+房地产状况调整系数）
B:估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数/交易日期调整系数/房地产状况调整系数
C:.可比实例价格=估价对象价格*交易情况修正系数*交易日期调整系数*房地产状况调整系数
D:估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期调整系数*房地产状况调整系数

答案：D
解析：
本题考查可比实例的选择。选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。
本题考查市场法估价的公式。
本题考查交易情况修正系数。交易情况修正系数为：可比实例A：100/(100+2)=100/102；可比实例C：100/100；可比实例E:100/(100-3)=100/97。
本题考查交易日调整系数。交易日调整系数为：例A的成交日期是2009.11.30，我们要估价时点是2010年8月31日，以2009.11.30作为基点，中间隔了9个月的时间，但题中明确告诉我们，前5个月，从2009年11月30日至2010年4月30日这5个月的市场价格不变，以后才是每月增1%，所以前五个月不变不作调整，后四个月调整应该为(1+1%)4，所以可比实例A交易日调整系数为(1+1%)4。

第5题：

下列有关市场比较法的表述，正确的有()。

A:运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例
B:要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来
C:经过交易日期调整之后，可比实例的价格就变成了在估价时点的价格
D:进行交易情况修正之后，可比实例的实际成交价格就变成了理论价格
E:经过物业状况调整之后，可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格

答案：A,B,C,E
解析：
D项，交易情况修正，是指如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的，是将理论价格变成了可比实例的实际成交价格。

第6题：

可比实例成交价格×（ ）=可比实例正常市场价格。

A．交易情况修正系数

B．房地产价格指数

C．交易日期调整系数

D．房地产状况调整系数


正确答案：A

第7题：

物业状况调整总的思路是如果可比实例物业状况好于估价对象物业状况，则应对可比实例价格作减价调整，反之则应作增价调整，具体思路是（ ）。

A．确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素

B．判定估价对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况

C．将可比实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异程度

D．根据价格差异程度对可比实例价格进行调整

E．将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格


正确答案：ABCD

第8题：

按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。

A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％

B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7％

C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933


正确答案：C

第9题：

共用题干
从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。

求取估价对象价值采用的公式是()。
A:估价对象价值=可比实例成交价格*（交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）
B:估价对象价值=可比实例成交价格*交易。情况修正系数/市场状况调整系数/房地产状况调整系数
C:可比实例成交价格=估价对象价值*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数
D:估价对象价值=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数

答案：D
解析：
本题考查可比实例的选取。选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。
本题考查市场法估价的公式。
本题考查交易情况修正系数的计算。交易情况修正系数为：可比实例A：100/(100+2)=100/102；可比实例C：100/100；可比实例E：100/（100-3）=100/97。
本题考查市场状况调整系数计算。交易日调整系数为：例A的成交日期是2002.11.30，我们要估价时点是2003年8月31日，中间隔了9个月的时间，但题中明确告诉我们，前5个月，从2002年11月30日至2003年4月30日这5个月的市场价格不变，以后才是每月增1%，所以前五个月不变不作调整，后四个月调整应该为(1+1%)4，所以可比实例A=(1+1%)4。
本题考查房地产状况调整系数计算。因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：可比实例A=100/[100*1/3+(100-2)*1/3+(100-4)*1/3]=100/98可比实例C=100/[(100+3)*1/3+(100+2)*1/3+(100-2)*1/3]=100/101可比实例E=100/[100*1/3+(100-1)*1/3+（100+1）*1/3]=100/100。

第10题：

可比实例成交价格乘以交易情况修正系数等于（）。

A.可比实例正常价格
B.估价对象市场价格
C.可比实例比较价格
D.估价对象比较价格

答案：A
解析：
可比实例成交价格乘以交易情况修正系数等于可比实例正常价格

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