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2019年5月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。

题目
2019年5月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。
该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2015年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。
（2）2016年3月开始动工建设，发生开发成本5000万元，其中包含银行贷款凭证显示与该项目相关的利息支出1000万元。
（3）2019年4月项目已销售可售建筑面积的80％，共计取得含税收入21000万元；可售建筑面积的20％投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税1200万元。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5％，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5％，该公司选择简易计税方法计算增值税，该公司在计算土地增值税时可扣除的与转让房地产有关的税金是150万元）
要求：根据上述资料，计算回答下列问题。
（1）该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付的金额。
（2）该公司上述项目应缴纳的增值税。
（3）该公司计算土地增值税时可扣除项目金额合计。
（4）该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。

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第1题：

下列有关房地产开发企业进行土地增值税清算的说法，正确的是（ ）。

A．取得预售许可证满2年仍未销售完毕，主管税务机关可要求纳税人进行清算

B．将开发的房地产用于出租，产权未转移，不征收土地增值税

C．直接转让土地使用权的，可以不进行土地增值税清算

D．分期开发的项目，待各期项目完成后一并清算


正确答案：B
选项A，取得预售许可证满3年仍未销售完毕，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算；选项C，直接转让土地使用权的，纳税人应进行土地增值税清算；选项D，分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

第2题：

甲房地产开发公司开发A项目的可售总面积为45000㎡，截止2018年11月底销售面积为40500㎡，取得不含增值税收入40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500㎡房屋未销售。2018年11月主管税务机关要求房地产开发公司就A项目进行土地增值税清算。2019年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取不含增值税收入4320万元。
　　要求：计算甲公司清算后销售业务应纳土地增值税。


答案：
解析：
（1）打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用＝29013.75÷40500＝0.72（万元）
　　（2）公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税：
　　扣除项目＝0.72×4500＝3240（万元）
　　增值额＝4320－3240＝1080（万元）
　　增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%（选择第一档税率）
　　应纳土地增值税＝1080×30%＝324（万元）

第3题：

自2007年2月1日起，各省税务机关可按规定对房地产开发企业土地增值税进行清算。清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位，对于分期开发的项目，应将各期项目合并为一个单位清算。( )

A．正确

B．错误


正确答案：B
解析：对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

第4题：

2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额是（ ）万元。

A.6400
B.6720
C.8000
D.7350

答案：D
解析：
该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=7000+7000×5%=7350（万元）

第5题：

2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
以下说法正确的是（ ）。

A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
B.税务机关应对清算补缴的土地增值税加收滞纳金
C.回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应计入房地产企业的转让收入
D.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本

答案：A,D
解析：
选项 B，根据规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。选项 C，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

第6题：

（2017年）某房地产开发公司为增值税一般纳税人，2016年4月30日前转让A项目部分房产，取得转让收入30000万元，2016年5月1日后转让A项目部分房产，取得含税收入50000万元，该项目已达土地增值税清算条件，该房地产公司对A项目选择“简易征收”方式缴纳增值税，该公司在土地增值税清算时应确认收入（　）万元。

A.76190.48
B.77619.05
C.80000.00
D.75045.05

答案：B
解析：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。土地增值税应税收入＝营改增前转让房地产取得的收入+ 营改增后转让房地产取得的不含增值税收入，应确认收入＝30000＋50000÷（1＋5%）＝77619.05（万元）。

第7题：

2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
该公司计算土地增值税时可扣除项目金额合计为（ ）万元。

A.15295.39
B.17420
C.18120
D.19010


答案：A
解析：
扣除项目金额=7350（土地）+（5000-1000）（开发成本）+［1000+（7350+4000）×5%］（开发费用）+107.89（税金）+（7350+4000）×20%（加计扣除）=7350+4000+1567.5+107.89+2270=15295.39（万元）

第8题：

对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是( )。

A．规划申报项目

B．审批备案项目。

C．商业推广项目

D．设计建筑项目


正确答案：B
答案：B
解析：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的
项目，以分期项目为单位清算。 
 

第9题：

2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税为（ ）万元。

A.2101
B.2298.2
C.3161.44
D.2654.1

答案：A,C
解析：
不含税收入=25500÷85%-1889.08=28110.92（万元）
增值额=28110.92-15295.39=12815.53（万元），增值率=12815.53÷15295.39×100%=83.79%，适用税率 40%，速算扣除系数 5%。
应纳土地增值税=12815.53×40%-15295.39×5%=4361.44（万元）
应补缴土地增值税=4361.44-1200=3161.44（万元）

第10题：

2019 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2017 年 9 月支付政府 7000 万元土地出让金，取得用于该房地产开发项目的土地，并缴纳契税。
（2）2017 年 12 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元，其中，银行贷款凭证显示利息支出 1000万元。
（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 85%，共计取得含税收入 25500 万元；可售建筑面积的15%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税 1200 万元。
（其他相关资料：该企业可抵扣的增值税进项税 1000 万元；当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%）
要求：不考虑印花税，根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题。
该公司上述项目增值税的销项税是（ ）万元。

A.1899.08
B.2108.20
C.2435.10
D.2662.79

答案：A
解析：
该公司增值税的销项税=（25500÷85%-7000）÷(1+9%)×9%=1899.08（万元）

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