某工程竣工后,甲建设单位无力偿还开发贷款5000万元,也无力支付施工单位工程款3000万元(其中含违约造成的损失500万元),则()。

题目
某工程竣工后,甲建设单位无力偿还开发贷款5000万元,也无力支付施工单位工程款3000万元(其中含违约造成的损失500万元),则()。

A.施工单位和银行均有权与甲建设单位协议折价
B.施工单位和银行均有权向法院申请拍卖该工程项目后优先受偿
C.竣工之日起6个月内,施工单位有权要求其3000万元债权优先于银行受偿
D.竣工之日起6个月后,银行有权要求其5000万元债权优先于施工单位受偿
E.施工单位无权就其500万元因建设单位违约造成的损失主张优先受偿
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第1题:

某项目,建设单位甲公司在银行办理了在建工程抵押,银行同时要求建设单位提供保证人。保证方式没有约定。工程竣工后,甲建设单位无力偿还贷款5000万元,则银行有权( )。

A.直接与甲建设单位协议折价
B.向法院起诉拍卖该工程项目后优先受偿
C.直接变卖该工程项目
D.直接转移占有该工程项目
E.直接要求保证人代为清偿债务

答案:A,B,E
解析:
债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼,AB正确。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的,按照连带责任保证承担保证责任,E选项正确。

第2题:

某房地产开发公司与某施工单位签订了一份价款为1000万元的建筑工程施工合同,合同工期为7个月。工程价款约定如下:
(1)工程预付款为合同价的10%;
(2)工程预付款扣回的时间及比例:自工程款(含工程预付款)支付至合同价款的60%后,开始从当月的工程款中扣回工程预付款,分两个月扣回;
(3)工程质量保修金为工程结算总价的5%,竣工结算时一次性扣留;
(4)工程款按月支付,工程款达到合同总造价的90%停止支付,余款待工程结算完成并扣除保修金后一次性支付。每月完成的工作量如下表:



工程施工过程中,双方签字认可因钢材涨价增补价差5万元,因施工单位保管不力罚款1万元。
问题:
1.列式计算本工程预付款及其起扣点分别是多少万元,工程预付款从几月份开始起扣?
2.7、8月份开发公司应支付工程款多少万元?截至8月末累计支付工程款多少万元?
3.工程竣工验收合格后双方办理了工程结算。工程竣工结算之前累计支付工程款是多少万元?本工程竣工结算是多少万元?本工程保修金是多少万元?(保留小数点后两位)
4.根据《建设工程价款结算暂行办法》(财建[2004]369号)的规定,工程竣工结算方式分别有几种类型?本工程竣工结算属于哪种类型?


答案:
解析:
1.工程预付款:1000×10%=100万元。
工程预付款起扣点:1000×60%=600万元。
从7月开始扣工程预付款。
2.7月支付工程款:160-50=110万元;
8月应支付工程款:130-50=80万元;
截至8月末累计应支付工程款:590+110+80=780万元。
3.工程竣工结算之前累计应支付工程款:1000×90%=900万元;
竣工结算:1000+5-1=1004万元;
工程保修金:1004×5%=50.2万元。
4.根据《建设工程价款结算暂行办法》(财建[2004]369号)的规定,工程竣工结算方式有三种类型:单项工程竣工结算、单位工程竣工结算、建设项目竣工结算。本工程结算属于单位工程竣工结算。



1.工程预付款是指建设单位在施工单位未施工之前,提前支付给施工单位一定金额的工程款,便于施工单位提前做好施工准备,更好地服务于工程施工。按照双方签订的合同额以及合同约定的预付比例相乘即可计算出预付款的额度是多少。本题预付款的额度为:1000×10%=100万元。
施工单位进场施工到一定程度后,按照合同约定的工程预付款起扣点,开始逐步扣回建设单位提前支付给施工单位的预付款,直至扣完为止。为了准确计算起扣点以及其他计算的需要,可以将题目中的施工单位每月完成的工作量进行累加,如下表所示:
.


因为预付款的起扣点为600万元,从上表可以查得只有在7月份才超过600万元,可见从7月份开始扣回预付款。
解题思路:本题考核考生对工程款支付相关知识的掌握程度。
2.因为本题告诉考生工程有预付款,需要两个月扣回,可见就不能简单地将当月完成的工作量作为支付工程款的依据,而是要准确结算当月应支付多少工程款。分两个月扣回,从事件一中得知预付款共计100万元,按照题目中要求分两个月扣回,则得出每月应扣回50万元。从7、8月完成工作量中分别扣回50万元即可。
解题思路:考核考生掌握支付工程进度款时要考虑哪些因素。
3.在现行建设施工领域,进度款的支付多种多样,但是以合同额为支付依据的形式居多。施工过程中发生的施工变更费用、索赔费用的计算比较复杂,一般是在工程最终结算时一并结算。当然也有在施工中就支付上述费用的情形。本题题干的第(4)点对进度款的支付做了专门的约定,可见按照合同约定工程竣工结算之前累积应支付工程款为900万元。竣工结算是在工程竣工且施工单位向建设单位正程递交竣工报告(含相应的各种文件)后进行的工作,所谓的“算总账”。按照合同以及过程中双方签认的文件,竣工结算为1004万元。本题中保修金为50.2万元,不是50万元。保修金扣留是以工程结算总价为基础的,而不是合同总价。
解题思路:考核考生关于工程进度款、竣工结算、工程保修金的支付。
4.在建设工程中,根据项目的规模、作用等,将工程项目划分为单项工程、单位工程、建设项目。同样,将工程结算类型也按照工程项目类型进行了分类。单位工程是我们常见的一种形式,该类工程能够独立使用并发挥作用。
解题思路:考核考生关于工程结算有哪些类型。

第3题:

某开发公司与某科研单位,订立了技术开发合同,合同约定,开发经费为10万元,违约金为开发经费的10%,后开发公司因故违约,给科研单位造成1.2万元的实际损失,问开发公司应支付给科研单位( )损失费。

A. 4万元

B. 5万元

C. 14万元

D. 1.2万元


参考答案:D
【解析】
《合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

第4题:

某商品房工程开发商向银行办理抵押贷款2000万元,工程竣工验收后欠施工单位500万元工程款,开发商卖给王某等商品房10套,已支付全部房款,银行和施工单位均向人民法院提起诉讼,要求拍卖已建成的全部房屋还款,则()。

A.银行的贷款在先,拍卖后所得款项由银行优先受偿
B.施工单位的工程款已经垫付,拍卖后应优先受偿
C.开发商卖给王某等商品房10套无效,应该拍卖
D.买受人购买的房屋有效,承包人和银行的优先受偿权不得对抗买受人

答案:D
解析:
2020版教材P116
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定:(1)人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。(2)消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。(3)建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工程人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。(4)建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

第5题:

甲企业因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元,经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务,该房产的原值5000万元,净值2000万元,评估现值9000万元,乙企业支付差价款6000万元,双方办理了产权过户手续。
  则乙企业计缴契税的计税依据是( )万元。

A.5000
B.6000
C.9000
D.2000

答案:C
解析:
以房产抵偿债务,按照房屋的折价款作为计税依据缴纳契税,本题中的折价款为9000万元。

第6题:

甲乙签订一份买卖合同,约定违约方应向对方支付18万元违约金。后甲违约,给乙造成损失15万元,则下列关于违约责任的承担中说法正确的是( )。

A.甲应向乙支付违约金18万元,不再支付其他费用或者赔偿损失
B.甲应向乙赔偿损失15万元,不再支付其他费用或者赔偿损失
C.甲应向乙赔偿损失15万元并支付违约金18万元,共计33万元
D.甲应向乙赔偿损失15万元及其利息

答案:A
解析:
当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为“过分高于造成的损失”,而本题的违约金没有明显高于该损失,因此可以请求支付违约金,选项A表述正确。

第7题:

甲企业2016年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元,经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务。该房产的原值5000万元,净值2000万元,评估现值9000万元。乙企业支付了差价款6000万元,双方办理了产权过户手续。则乙企业计缴契税的计税依据是( )。

A.2000万元
B.6000万元
C.9000万元
D.5000万元

答案:C
解析:
以房抵债的,应由产权承受人,按房屋现值缴纳契税。本题契税计税依据为9000万元。由于本题业务发生在“营改增”之前,故不考虑增值税问题。

第8题:

甲、乙签订一份总价为10万元的钢材买卖合同,约定如果一方违约则向对方支付2万元的违约金,同时甲按约定支付给乙定金2000元,后因乙未履行合同,造成甲损失5000元。则下列说法中正确的有( )。

A.违约金条款与定金条款不能重复计算

B.乙公司向甲偿还损失5000元,并退还定金2000元

C.乙公司支付2万元的违约金,外加损失赔偿5000元

D.乙公司支付2万元的违约金,并退还定金2000元

E.乙公司可向法院请求适当减少违约金,再予以支付


正确答案:ADE

第9题:

某开发商开发的住宅价值7000万元,其中已售出价值5000万元住宅,开发商将此笔资金全部用于购买土地。导致开发商欠施工单位的2000万元工程款迟迟不能支付,另外开发商还欠银行抵押贷款1000万元,欠材料供应商500万元,现承包人申请人民法院拍卖该工程,下列说法正确的是()。

A.人民法院可将7000万元的房产拍卖,然后分别偿还开发商各方欠款
B.人民法院可将7000万元的房产拍卖,然后先还施工单位,再还银行和材料供应商
C.人民法院可将2000万元的房产拍卖,然后按欠款比例分别偿还开发商各方欠款
D.人民法院可将2000万元的房产拍卖,首先偿还施工单位欠款

答案:D
解析:
2020版教材P116
消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照《合同法》规定,建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第10题:

某商品房工程开发商向银行办理抵押贷款2000万元,工程竣工验收后欠施工单位500万元工程款,开发商卖给王某等商品房10套,已支付全部房款,银行和施工单位均向人民法院提起诉讼,要求拍卖已建成的全部房屋还款,则()。

A.银行的贷款在先,拍卖后所得款项由银行优先受偿
B.施工企业的工程款优先保障,拍卖后应优先受偿
C.开发商卖给王某等商品房1套无效,应该拍卖
D.王某等购买的房屋有效,承包人和银行的优先受偿权不得对抗买受人

答案:D
解析:
2020版教材P136 / 2019版教材P135
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,作出了如下解释:1.人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。2.消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。3.建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工程人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。4.建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。@##

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