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甲房地产开发公司开发A项目的可售总面积为45000㎡，截止2018年11月底销售面积为40500㎡，取得不含增值税收入40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500㎡房屋未销售。2018年11月主管税务机关要求房地产开发公司就A项目进行土地增值税清算。2019年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取不含增值税收入4320万元。

题目
甲房地产开发公司开发A项目的可售总面积为45000㎡，截止2018年11月底销售面积为40500㎡，取得不含增值税收入40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500㎡房屋未销售。2018年11月主管税务机关要求房地产开发公司就A项目进行土地增值税清算。2019年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取不含增值税收入4320万元。
　　要求：计算甲公司清算后销售业务应纳土地增值税。

参考答案和解析
答案：
解析：
（1）打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用＝29013.75÷40500＝0.72（万元）
　　（2）公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税：
　　扣除项目＝0.72×4500＝3240（万元）
　　增值额＝4320－3240＝1080（万元）
　　增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%（选择第一档税率）
　　应纳土地增值税＝1080×30%＝324（万元）
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相似问题和答案

第1题：

某房地产公司在2017年将一建筑面积20000平方米的楼盘销售了90%，房地产公司进行了已售面积的土地增值税清算，扣除项目总金额4320万元。2018年，销售其清算时未转让的房地产建筑面积1500平方米，取得不含税销售收入1000万元，应纳土地增值税（ ）。

A.218万元
B.266万元
C.286万元
D.297万元

答案：B
解析：
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
单位建筑面积成本费用=4320÷（20000×90%）=0.24（万元/平方米）。扣除项目金额=1500×0.24=360（万元）。增值额=1000-360=640（万元），增值率=640÷360×100%=177.78%，应纳土地增值税=640×50%-360×15%=266（万元）。

第2题：

某房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得不含增值税销售收入9000万元，已知该公司支付取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本合计为3400万元，该公司不能按房地产项目计算分摊银行借款利息，已知该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳的可以税前扣除的税费为504万元。该公司销售商品房应缴纳土地增值税（ ）万元。

A.1719
B.1384.2
C.1928
D.1920

答案：B
解析：
扣除项目金额合计=3400+3400×10%+3400×20%+504=4924（万元）
增值额=9000-4924=4076（万元）
增值=4076÷4924×100%=82.78%，适用税率40%，速算扣除系数5%，应纳土地增值税税额=4076×40%-4924×5%=1384.2（万元）。

第3题：

(2011年)府城房地产开发公司为内资企业，公司于2008年1月～2011年2月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下： (1)2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2008年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2009年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20％的土地闲置费。 (2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。 (3)2010年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95％，剩余5％作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。 (4)发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。 (5)2010年4月开始销售，可售总面积为45000万元，截止2010年8月底销售面积为40500㎡，取得收入40500万元；尚余4500㎡房屋未销售。 (6)2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。 (7)2011年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取价款4320万元。(其他相关资料： ①当地适用的契税税率为5％；②城市维护建设税税率为7％；③教育费附加征收率为3％；④其他开发费用扣除比例为5％) 要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。 (1)简要说明主管税务机关于2010年9月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。 (2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除? (3)计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的土地成本金额。 (4)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。 (5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理? (6)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。 (7)计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的营业税金及附加。 (8)计算2010年9月进行土地增值税清算时的增值额。 (9)计算2010年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。 (10)计算2011年2月公司打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用。 (11)计算2011年2月公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税。


正确答案：
(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
府城房地产开发公司截止2010年8月底已经销售了40500平方米的建筑面积，占全部可销售面积45000平方米的90％，已经达到了主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件。
(2)房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增值税税前不得扣除，但在企业所得税税前可以扣除。
(3)可以扣除的土地成本金额=(17000+17000×5％)×90％=16065(万元)
(4)可以扣除的开发成本金额=(2450+3150)×90％=5040(万元)
(5)超过贷款期限的利息和罚息在土地增值税税前不能扣除，在企业所得税税前可以扣除。所以金融机构利息费用，在土地增值税税前可以扣除450万元，在企业所得税税前可以扣除600万元。
(6)可以扣除的开发费用=(600一150)×90％+(16065+5040)×5％=1460．25(万元)
(7)可以扣除的税金=40500×5％×(1+7％+3％)=2227．5(万元)
(8)扣除项目金额=16065+5040+1460．25+2227．54-(16065+5040)×20％=29013．75
(万元)增值额=40500-29013．75=11486．25(万元)
(9)增值率=11486．25÷29013．75×100％=39．59％
应纳土地增值税=11486．25×30％=3445．88(万元)
(10)单位建筑面积成本费用=29013．75÷40500=0．72(万元)
(11)扣除项目=0．72×4500=3240(万元)
增值额=4320-3240=1080(万元)
增值率=1080÷3240×100％=33．33％
应纳土地增值税=1080×30％=324(万元)

第4题：

地处县城的某房地产开发公司，2019年5月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发销售情况如下：
（1）该公司取得土地使用权支付的土地出让金为16000万元，该公司按规定缴纳了契税（税率5%）。企业用一半的土地开发了该地产项目。
（2）该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。
（3）6月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元，另外5000平方米的房屋出租给他人使用（产权未发生转移）。
要求：
（1）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。


答案：
解析：
（1）可以扣除的取得土地使用权支付的金额=16000×（1+5%）×50%×（20000÷25000）=6720（万元）。
（2）可以扣除的开发成本=12000×（20000÷25000）=9600（万元）。

第5题：

甲房地产公司2019年11月销售自行开发的商业房地产项目，取得不含增值税收入20000万元，准予从房地产转让收入额减除的扣除项目金额12000万元。已知土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%，甲房地产公司该笔业务应缴纳土地增值税（ ）万元。

A.2200
B.2600
C.7400
D.7600

答案：B
解析：

第6题：

某房地产开发公司注册地在甲市，2018年7月对其在乙市开发的一房地产项目进行土地增值税清算，相关资料如下：
（1）2017年3月，公司经“招拍挂”以24000万元取得该房地产项目土地使用权，缴纳了契税。
（2）自2017年4月起，公司对受让土地进行项目开发建设，发生开发成本15000万元、发生与该项目相关的利息支出3000万元，并能提供金融机构的贷款证明。
（3）2018年6月项目实现全部销售，共取得不含税收入75000万元，允许扣除的有关税金及附加360万元，已预缴土地增值税750万元。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。（2018年）
（1）回答该公司办理土地增值税申报纳税的地点。
（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（4）计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。


答案：B
解析：
1.土地增值税的纳税人应向房地产所在地（乙市）主管税务机关办理纳税申报。
纳税人是法人的，如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。
2.该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=24000+24000×5%=25200（万元）
取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。
3.取得土地使用权所支付的金额=25200（万元）
开发成本=15000（万元）
开发费用=3000+（25200+15000）×5%=5010（万元）
允许扣除的税金及附加=360（万元）
加计扣除项目金额=（25200+15000）×20%=8040（万元）
该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=25200+15000+5010+360+8040=53610（万元）。
4.增值额=75000-53610=21390（万元）
增值率=21390/53610×100%=39.90%
适用税率为30%，速算扣除系数为0。
应补缴的土地增值税=21390×30%-750=5667（万元）。

第7题：

某房地产开发公司为增值税一般纳税人，其开发“鑫城瑞府”项目的可售总面积为45000平方米，截至2018年8月底销售面积为40500平方米，2018年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“鑫城瑞府”项目进行土地增值税清算。该房地产公司清算时含税收入为40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500平方米房屋未销售。2019年2月底，公司将剩余4500平方米房屋打包销售，收取价款4536万元（含税）。该公司选择简易计税方法计算增值税。
要求：
（1）计算公司打包销售的4500平方米房屋的单位建筑面积成本费用。
（2）计算公司打包销售的4500平方米房屋应缴纳的土地增值税。


答案：
解析：
（1）公司打包销售的4500平方米房屋的单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500=0.72（万元）
（2）
扣除项目=0.72×4500=3240（万元）
增值额=4536/（1+5%）-3240=1080（万元）
增值率=1080÷3240×100%=33.33%，适用税率30%
应纳土地增值税=1080×30%=324（万元）。

第8题：

府城房地产开发公司为内资企业，公司于2008年1月～2011年2月开发“东丽家园住宅项目，发生相关业务如下：

(1)2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款l7 000万元，并规定2008年3月1曰动工开发。由于公司资金短缺，于2009年5月才开始动工。因超过期限l年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20％的土地闲置费。

(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和问接开发费用合计2 450万元。’

(3)2010年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3 150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95％，剩余5％作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。

(4)发生销售费用、管理费用1 200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息l50万元，已取得相关凭证。

(5)2010年4月开始销售，可售总面积为45 000m2，截止2010年8月底销售面积为40 500m2，取得收入40 500万元；尚余4 500m2房屋未销售。

(6)2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。

(7)2011年2月底，公司将剩余的4 500m2房屋打包销售，收取价款4 320万元。(其他相关资料：①当地适用的契税税率为5％；②城市维护建设税税率为7％：

③教育费附加征收率为3％；④其他开发费用扣除比例为5％)

要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。

(1)简要说明主管税务机关于2010年9月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。

(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?

(3)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。

(4)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。

(5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理?

(6)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。

(7)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。

(8)计算2010年9月进行土地增值税清算时的增值额。

(9)计算2010年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。

(10)计算2011年2月公司打包销售的4 500m2房屋的单位建筑面积成本费用。

(11)计算2011年2月公司打包销售的4 500m2房屋的土地增值税。


正确答案：
【答案及解析】
（1）府城房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。
（3）2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000+17000×5%）×90%=16065（万元）
（4）2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额=（2450+3150）×90%=5040（万元）
（5）公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
公司发生的借款利息费用，在计算企业所得税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除。
（6）2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用=（600-150）×90%+（16065+5040）×5%=405+1055.25=1460.25（万元）
（7）2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加=40500×5%×（1+7%+3%）=2227.5（万元）
（8）可以扣除的项目金额=16065+5040+1460.25+2227.5+（16065+5040）×20%=29013.75（万元）
增值额=40500-29013.75=11486.25（万元）
（9）增值率=11486.25÷29013.75=39.59%
2010年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税=11486.25×30%=3445.88（万元）
（10）单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500=0.72（万元）
（11）可以扣除的项目金额=0.72×4500=3240（万元）
增值额=4320-3240=1080（万元）
增值率=1080÷3240×100%=33.33%
公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税=1080×30%=324（万元）。

第9题：

某房地产公司在2019年将一可售建筑面积20000平方米的楼盘销售了90%，房地产公司进行了已售面积的土地增值税清算，扣除项目总金额4320万元。2020年销售其清算时未转让的房地产建筑面积1500平方米，取得不含税销售收入1000万元，应纳土地增值税（ ）万元。

A.218
B.266
C.286
D.297

答案：B
解析：
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
单位建筑面积成本费用=4320÷（20000×90%）=0.24（万元/平方米）
扣除项目金额=1500×0.24=360（万元）
增值额=1000-360=640（万元）
增值率=640/360×100%=177.78%
适用税率为50%，速算扣除系数为15%。
应缴纳的土地增值税=640×50%-360×15%=266（万元）。

第10题：

2017年4月，税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供的资料如下。
（1）2016年6月，以17760万元拍得一宗土地使用权，并缴纳了契税。
（2）自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元、管理费用200万元、销售费用400万元、银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。
（3）2017年3月，该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素，该项目未预缴土地增值税；其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）简要说明房地产开发成本包含的项目。
（2）简要说明房地产开发费用的扣除标准。
（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（5）计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。


答案：
解析：
（1）房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（2）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）：
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
（3）取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。
清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=17760×（1+5%）×50%=9324（万元）。
（4）房地产开发费用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（万元）
加计扣除=（9324+6000）×20%=3064.8（万元）
扣除项目金额合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045（万元）。
（5）增值额=31000-20045=10955（万元），增值率=增值额/扣除项目金额×100%=10955/20045×100%=54.65%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税=10955×40%-20045×5%=3379.75（万元）。

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